限競房價格直降3600元背后：北京土地市場降溫明顯

北京土地市場持續降溫。

2019年12月12日，北京悄然出讓三宗土地。其中，位于房山區良鄉鎮的一宗限競房地塊以42億元的底價被中駿斬獲，另外兩宗商業用地也底價成交。

在相對冷淡的北京土地市場，底價成交并不罕見，但該地塊設定的最高銷售限價引發了行業的關注。

按照土地出讓文件的信息，該地塊的銷售限價為35344元/平方米。而在2017年2月，該區域也曾出讓過兩宗限競房地塊，銷售限價為38994元/平方米。不到兩年間，限競房的限制單價下降了3600元／平方米左右。

在寸土寸金的北京市場，為什么會出現這種現象？

北京樓市的庫存規模仍然較大，調控政策會繼續保持嚴厲。-甘俊攝

滯銷的限競房

限競房是北京市近兩年推出的一種新的商品房品類，是指以“限房價，競地價”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。北京從2017年末開始大規模出讓限競房地塊，限競房項目則從2018年年中開始集中入市。

中原地產的數據顯示，最近兩年，限競房占據了北京市場供應的70%。大興、豐臺、房山、昌平四個區是供應的重點。

因在土地出讓階段就對房屋售價進行限制，限競房的銷售價格通常低于同區域的市場水平。但這并不代表限競房就受到市場歡迎。由于供應量大、區域相對集中，北京限競房的整體消化情況并不好。

中原地產指出，截至今年11月末，北京市累計供應限競房5.4萬套，網簽規模約2.3萬套，整體去化率僅為43%左右。庫存規模則首次突破了3萬套。

“限競房市場分化非常嚴重，少數位置優秀的項目簽約相對活躍，但除了這部分網紅項目外，大部分項目的入市都出現了問題。”中原地產首席分析師張大偉指出。

其中，供應量較為集中的房山區，限競房去化率為22.7%，僅為全市限競房去化率的一半左右。

“地塊本身是存在一些問題，比如配套設施不夠完備，距離房山區中心區域比較遠等。但下調限價主要還是因為這個區域的競爭比較‘慘烈’。”北京某大型房企人士向21世紀經濟報道表示。

他表示，過去一年間，北京的不少限競房項目出現降價，房山區同樣不能幸免，但整體銷售情況仍不理想。

這對北京樓市的影響十分深遠。張大偉表示，今年以來，北京二手房成交出現量價齊跌，業主觀望情緒明顯嚴重，主要原因就在于限競房對市場的沖擊。因為，“只要區域內有一個限競房項目，就容易把整個區域的成交量分流過來，也會拉低均價”。

新房方面，前11月北京商品房住宅簽約33074套，為最近三年來的最高點。但由于新房庫存高達7.5萬套，成交價格并沒有明顯增長，市場預期也不甚樂觀。

溢價率降至低點

這種情緒已經傳導至土地市場。

據北京市規劃和自然資源委員會的信息，在12月12日成交三宗土地后，今年北京共成交土地72宗，總成交金額約為1464億元。雖然土地收入繼續超過千億，但已連續兩年下降。其中，與2017年的2796億相比，今年北京的土地出讓收入近乎腰斬。

溢價率方面，根據中原地產的數據，截至目前，今年北京土地整體溢價率為10.72%，連續四年下滑，是最近多年的最低點。

單價方面，今年北京成交土地的平均樓面價約為1.9萬元／平方米，連續兩年出現下調。

近兩年來，北京土地交易一直處于降溫的狀態。前述北京房企人士認為，這一方面是因為北京實施了全國范圍內最嚴厲的樓市調控政策，房屋市場表現不佳，影響了企業的預期；另一方面，北京土地出讓中的限制性條款頗多，單個項目的利潤空間十分有限。

根據中原地產的統計，今年以來，北京共成交了46宗住宅地塊。其中，共有產權地塊為14宗，限競房地塊有20宗，不限價地塊僅有12宗。

該人士認為，即使在北京的不限價地塊中，也通常會有比較多的附加條件，比如配建商業、共建、教育等業態。在房屋銷售中，這些地塊的預售價格也經常會受到限制。因此，業界常將北京市場稱為“利潤黑洞”。

分析人士指出，臨近年末，房企在拿地中的授權預算相對不足，加之春節臨近，預計北京土地交易難有起色。

對于明年的土地市場，雖然北京要求住宅地塊不再搭配商業地塊出讓，但張大偉指出，北京樓市的庫存規模仍然較大，調控政策會繼續保持嚴厲，除非真正出現區位好、限制條件少的優質地塊，否則北京土地交易仍將保持相對平淡的狀態。