年初房企蜂擁發行美元債：發行期限延長、成本有所下調

1月10日早，建業地產公告擬發行1筆2億美元票據，該票據將于2024年到期，票面利率7.25%。計劃用于現有債務再融資，并計劃于新交所上市發行。

據1月7日建業地產披露的2019年12月未經審核合同銷售數據顯示，2019年，建業地產取得物業合同銷售總額1011.5億元，同比增長39.8%。建業董事長胡葆森曾經放言，2020年建業要在河南占據10%的市場份額。因此，建業地產緊抓年初融資窗口期發行美元債。

金融機構相關人士分析，盡管建業已是千億房企，但其業務布局相對集中，融資過程中，其風險評估方面或許不如全國布局的房企優勢明顯。

1月房企繼續密集發布融資，包括首創、龍湖、龍光、融創、碧桂園、旭輝、佳兆業、遠洋、禹洲等，超過15家房企發布了超過55億美元的融資計劃。1月8日一天融資超過20億美元；1月9日超過15億美元。

中原地產研究中心數據顯示，2019年房企海外融資高達752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲52%。中原地產首席分析師張大偉認為：整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄。2020年美元融資繼續高位運行。

美元債融資飲鴆？

去杠桿下，房企尋求美元債融資突破。一邊對2020年市場謹慎看待，一邊抓緊融資，為后續擴張補充彈藥。美元融資成本明顯降低。

張大偉認為，大部分房企為了應對未來市場變化，年初加快儲備資金。而最近看，美元融資成本也在明顯降低。

天風證券一份研報顯示，目前中資美元債的存量規模較大，總規模達到7383.3億美元，相比 2018 年末增長18.4%；行業分布上，房地產和金融行業占比較高，前4大行業合計占比為60.5%；中資美元債整體以投資為主，但房企投機發行人較多，占比近7成。

美元債是部分房企的重要資金補充，但因額度原因，很難成為主要來源。美元債井噴對緩解部分企業融資有很大好處。首先，美元債整體數據看，房地產融資繼續刷新歷史紀錄；其次，雖然各種調控政策頻繁出現，加大部分企業融資難度，但對于正常融資來說，并沒有收緊；第三，從未來趨勢來看，房地產行業嚴格管控，違規融資有所減少，但整體看，資金成本分化趨勢依然持續。從企業融資情況看，有贖回有新增，部分企業最近發行的美元融資成本非常低，也有企業融資成本較高。

美元債并非主要資金來源，從政策影響看，2019年二季度后房企大額度融資減少，房企搶地也開始減少，特別是對于融資渠道較少的企業來說，壓力非常大。

第四，最近房企明顯更加關注資金鏈安全，市場必須穩定，而穩定房地產最主要是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資各方面政策都在規范與收緊。

對于中小型高負債率房企來說，未來融資難度將非常大，但對大型企業來說，影響有限。綜合第三方機構統計信息來看，從房企的資產凈債務率可看出融資風險。同策咨詢發布的2019年資產凈債務率顯示，前百強房企在過去一年的負債呈攀升趨勢，高杠桿企業的資產凈債務率高達40%-50%。

此外，匯率貶值會明顯影響外債占比高的房企利潤，包括支付外債利息、償還當年到期外債金額和長期外債的匯兌損益；對于外債占比較高的房企，較大的匯率變動對其估值也會產生明顯影響。

資金成本分化

然而業內人士分析，各地房價限價，房企利潤承壓。融資成本走低的情況下，爭取發債不失為較好的調整財務結構機會。

近期上海一手房銷售回暖，認籌率大約有50%-60%。新年前后，上海市場限價放松，不少高價房項目備案價獲批，一二手價格倒掛空間縮小，二手成交量也有所提升。業內人士認為，這或許是房企抓住融資窗口期的一個原因。

一個現象是，房企融資成本分化明顯。對于經營穩健的企業來說，融資成本降低依然是趨勢；但對杠桿率較高企業來說，最近融資壓力有所增加。

從利率水平可見，房企美元債融資成本分化，綜合上述各家房企主要在6%-15%之間。9月初也有龍湖發布僅4%的大筆美元融資，當下資本市場多家企業首次發布美元融資。年末融資成本更是降低到4%以內。

房企美元債發行利率從去年下半年已有調低趨勢。對比2019年上半年發行票息在8%-10%之間的發行人，以及上半年和下半年發行的美元債來看，企業發行成本均有明顯降低，如寶龍地產、富力地產、融創中國、禹洲、中駿等。

房企美元債受到資本市場歡迎，中資房企美元債收益較高。年初至今，Markit iBoxx 發布的各中資美元債指數均實現較高的收益，中資美元債投資級指數上漲8.4%，高收益債指數上漲11.2%，房企美元債、投資級、高收益指數漲幅分別達到12.1%、10.7%和12.8%。房企美元債指數均實現了比較高的收益。