彎道超車機會？房企攬地、找錢忙

因疫情被按下“暫停鍵”的房地產市場，隨著南京、成都、杭州等部分城市逐漸有條件開放售樓中心，樓市又準備“冷啟動”。

雖然樓市交易和工程建設在疫情期間被凍結，但是房企拿地的動作卻并沒有停歇，21世紀經濟報道記者整理了近期房企拿地信息，從今年1月至2月21日，行業TOP10房企投資拿地金額超過750億元。其中2月份以來，碧桂園、中海、保利、新城控股等拿地金額超過220億元。

此輪“抄底”攬地房企多為行業巨頭如華潤、保利，2019年銷售額1000億元-2000億元左右的金科、綠城、旭輝、寶龍等，與此同時不少房企在四處融資找錢“自救”，盡管不少地方政府在政策上對房地產銷售有所放松，但融資端依然沒有扶持政策出臺。2月以來，多家房企進行了短期融資融券，以應對疫情帶來的短期資金緊張。

雖然樓市交易和工程建設在疫情期間被凍結，但是房企拿地的動作卻并沒有停歇。甘俊攝

逆市拿地“抄底”

疫情中有哪些房企逆市拿地？根據近期信息可見，業內排位靠前的央企和銷售規模處于爬坡期且有融資能力的房企，是這一輪拿地潮的主力。強二線、二線城市仍為房企熱衷布局的城市。

2月3日，大華集團以總價13.49億元競得杭州杭錢塘地塊，溢價率17.41%；眾安集團以總價9.98億元競得浙江杭州富陽區1宗宅地，溢價率11.14%；中天美好集團聯合體以總價4.13億元競得浙江金陽一宗宅地，溢價率8.68%； 招商蛇口以底價59億元競得江蘇南通宅地。

盡管疫情導致部分城市推遲或關閉了線下土地交易市場，但線上拍賣依然吸引不少房企報名。以江蘇南通為例，2月19日下午4時開始，經過8小時鏖戰，金科以總價7.47億元競得南通海安一幅商住地，溢價率42.37%。此前的2月12日，金科以1.58億元競得徐運新河東C地塊，溢價率47.7%。

金科在過千億權益銷售規模房企中，是唯一沒有將總部搬到一線城市的企業。與河南建業有一點比較接近的是，金科一度因為在西南投資、銷售金額占比較大而被稱為“西南王”。但金科對于銷售規模的擴張意圖明顯，自2018年開始，金科加大拿地力度，2018年與2019年前三季度，金科投資拿地金額分別為700億元、614億元。

與金科拿地魄力不相上下的還有綠城。2月以來，綠城分別在北京、溫州拿地，其中綠城在北京以144億元拿下三幅地塊，隨后又以25.42億元拿下溫州一商住地。有業內人士評價綠城抓住了這一輪抄底機會。但在市場急凍的情況下，盡管一些地方政府已經推出靈活應對政策，此時拿地仍需要資金沉淀，房企將面臨降杠桿與加快資金周轉的考驗。因此這名業內人士也指出，疫情之下的拿地窗口期，或令房企出現彎道超車可能。

一個不容忽視的事實是，目前全國售樓處幾乎全關閉，復工復產也剛進入審批階段，只有少數城市的少數項目獲得復工機會，部分城市甚至對土地招拍掛都按下了“暫停鍵”；另一方面，房企開展線上銷售收效甚微，主要是消化老客戶需求為主。但房企對國內經濟短期回溫抱有信心。

2月20日，綠地副總裁陸新畬對21世紀經濟報道表示，隨著疫情走勢明朗，市場會逐漸恢復；受到不可抗力壓抑的消費需求，仍會得到轉化；相信政府不會讓經濟滑坡。最近一段時間各地出臺政策刺激土地、銷售市場的力度也比較大。

對此，同策研究院首席分析師張宏偉認為，根據目前疫情發展判斷，疫情對企業影響主要集中于二、三月份，四月份之后會減弱很多，目前各個地方政府針對土地、銷售出臺了一些政策。房企如能在二、三季度抓住銷售端機會，積極回籠資金，尚可對沖2、3、4月份大概率的業績損耗。

短期融資受房企青睞

從克而瑞研究中心一份調研結果來看，各規模房企認為疫情影響到4月底占比最高；50億元以下小規模房企及3000億元以上超大規模房企相對樂觀，大部分受訪者認為疫情影響會持續到4月底；500億-3000億元之間的中部房企超過三成的企業較為悲觀，認為疫情會持續到6月底及以后。

2月12日以來，佛山南海、成都、杭州、沈陽、南京等地相繼發文“有條件開放售樓處”。對此，張宏偉認為市場開始進入“冷啟動”狀態。2月底到3月初全國部分城市售樓處開始有條件開放，雖然市場還處于預熱階段，但也極大提振了市場信心。

線上售樓處作為新型銷售模式，雖能導流，但總體成交量有限，客戶轉化率低。一家銷售規模2000億元的房企對21世紀經濟報道透露，2月份以來的成交量相當于往年的20%、30%左右。

疫情當前，線下售樓處的開放也并非一蹴而就。實際上，2月12日以來，佛山南海、成都、杭州、沈陽等地相繼發文“有條件開放售樓處”，根據最新的通知，沈陽全市售樓處及房產中介機構開放不再需要審批和備案。21世紀經濟報道通過多方信源求證獲悉，地方政府在出臺售樓處逐步開放政策的同時，也擬定了一份可銷售樓盤名單。這些項目售樓處的開放大多已進入審批流程。多家房企相關人士透露，售樓處開放要準備的工作也比較多，限制也很嚴格。

以某TOP10房企杭州區域為例，截至目前，該房企杭州區域在售9個項目，已有2個項目于2月20日開放，其余項目在申請復工，預計月底前會全部重新開放。據透露，該公司早在一周前已啟動線上售樓處小程序，因此售樓處重新開放后的現場來訪成交不能直接判斷為市場的反應。比如浦江某項目，通過線上售樓處，2天就銷售12套。

從房企手握土地儲備，可以保證后續融資、發展這一角度出發，不難理解房企借這次拿地窗口期儲能，但參照房企負債情況，降杠桿仍然是房企主要命題。中國指數研究院數據顯示，2020年，行業償債規模保持高位，疊加疫情帶來的銷售回款驟減，資金壓力進一步加劇。其中，2020年房企債券（包括海外債）償還總規模為7493.9億元，2021年償還規模將超萬億至10496.2億元（公司債規模達4438.8億元，海外債規模達3174.3億元），2022年行業償還規模開始回落，但仍高達7350億元。

要想借此次疫情“彎道超車”，房企需要在土地儲備與資金儲備中間找到平衡。目前，融資端口并未出現政策放松信號，唯一的利好是，中央下調LPR，將對穩定經濟發展起到積極作用，特別是在緩解企業融資成本等方面，房地產企業也將從中受益。

從克而瑞提供的數據可見，2020年春節期間，95家典型房企完成海外發債融資為4筆，涉及金額不足百億元人民幣，同比去年減少了86%。

一名金融人士分析認為，從短期來看，絕大部分資金機構（含內資和外資）對中國房地產市場的信心和投資熱情都沒有減退，目前各機構仍在積極消化存量業務，同時在積極準備疫情減輕后的業務開展計劃。盡管如此，房企們仍然啟動了超短期融資債券的發行。

2月20日，濱江集團在上海清算所發布杭州濱江房產集團股份有限公司2020年度第二期短期融資券發行披露文件。募集說明書顯示，濱江集團已注冊30億元短期融資券，用于歸還發行人存續期債務融資工具。本期發行金額9億元，發行期限366天。此前的1月7日，濱江集團發行9億元超短期融資券，期限366日，票面利率4%；2月18日，濱江集團發行12億元中期票據，期限3年，票面利率4% 。截至募集說明書簽署日，發行人待償還債務融資工具余額為124.56億元；1月17日，金融街宣布發行29億元超短期融資券。

21世紀經濟報道記者根據公開信息統計，今年以來房企發債規模近400億，其中短期融資規模超過80億。