看好港股物業(yè)估值走高 10月房企拆分上市再提速
今年以來,港交所物業(yè)板塊估值攀升,刺激房企拆分物業(yè)上市不停。10月下旬,地產(chǎn)開發(fā)商合景泰富、世茂集團連促旗下物業(yè)板塊上市募資,上市后有望分別成為港股中市值第六大、第三大物業(yè)股。10月20日,世茂集團拆分出的世茂服務(wù)在港交所招股,計劃募集101.2億港元;由合景泰富拆分出的合景悠活也于10月19日起招股,計劃募資31.2億港元。合景悠活首日香港配售已超額認購24倍,而國際配售也已超額認購,意味著離成功上市只有一步之遙。
此前,融創(chuàng)、華潤、恒大所分拆出的融創(chuàng)物業(yè)、華潤萬象、恒大物業(yè)也分別于8月6日、8月31日、9月29日向港交所遞交上市申請,目前正在等待港交所聆訊。
南方財經(jīng)全媒體記者注意到,隨著港交所物業(yè)板塊股價連升,部分物業(yè)股市值已然相當于幾個地產(chǎn)股之和。目前,一個碧桂園物業(yè)公司的市值相當于旭輝、雅居樂、新城發(fā)展三者之和,還等于富力、綠城、佳兆業(yè)、越秀四者之和。有分析指出,調(diào)控收緊、金融側(cè)政策變化等,令地產(chǎn)股投資具有不確定性;而物業(yè)公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)簡單,“坐地收租”使其具有較高估值水平。在資金壓力之下,房企紛紛將拆分物業(yè)板塊上市作為融資策略。
物業(yè)股上新不停帶動板塊飆升
在過去數(shù)月中,港交所中的物業(yè)公司不斷“上新”,包括銀城生活服務(wù)、弘陽服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、鑫苑服務(wù)、金融街物業(yè)、燁星集團、保利物業(yè)、卓越商企服務(wù)等。物業(yè)公司蜂擁上市的密集程度引發(fā)市場關(guān)注,帶動資金流入,令相關(guān)股票獲得顯著升幅。
截至10月20日,碧桂園服務(wù)由年初的每股25.2港元升至近期最高價56.5港元,升幅達到124%;佳兆業(yè)美好股價6月曾創(chuàng)歷史新高,達每股39.4港元,較其2018年12月的發(fā)行價9.38港元升320%;雅居樂旗下雅生活7月股價創(chuàng)新高,達每股48.55港元,較年初升83%。
據(jù)南方財經(jīng)全媒體記者統(tǒng)計,目前多家大型房企均已完成拆分物業(yè)上市,包括碧桂園、雅居樂、保利、綠城、中海、花樣年、佳兆業(yè),正在等待上市的包括合景泰富、世茂、恒大、融創(chuàng)、華潤旗下的物業(yè)公司。目前還未有公開物業(yè)上市動作的大型房企包括萬科、龍湖、富力、越秀等。
以10月20日收盤價計算,港股物業(yè)板塊獲得了相當引人注目的高市值。碧桂園服務(wù)市值超過1350億港元,儼然已與融創(chuàng)中國市值相若,甚至遠高于世茂、旭輝、雅居樂等地產(chǎn)開發(fā)商。在物業(yè)板塊中,已有6家公司市值突破百億港元,包括碧桂園服務(wù)、雅生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、卓越商企。
市值走高主要與物業(yè)股的高市盈率有關(guān),碧桂園服務(wù)、雅生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、卓越商企的靜態(tài)市盈率分別達到73倍、33倍、56倍、56倍、37倍、67倍。相比之下,一眾大型地產(chǎn)股估值承壓,如雅居樂、融創(chuàng)、碧桂園、保利、佳兆業(yè)等,靜態(tài)市盈率僅在2倍至5倍之間。
國信證券早前發(fā)布研報指出,物業(yè)板塊高估值具有三大支持。第一,物業(yè)管理行業(yè)續(xù)租率高,相當于“坐地收租”,這是高估值的根本原因;第二,中短期內(nèi),預(yù)計物業(yè)板塊營收增長,以此計算的動態(tài)市盈率會稍微低一些,刺激股價繼續(xù)上升;第三,物管公司客服人力成本持續(xù)上升,加上地產(chǎn)存量龐大,意味著有更強的“收租”能力,帶來板塊想象空間。
“融資”為拆分上市動能
股價持續(xù)下滑之下,地產(chǎn)公司的估值仍有繼續(xù)被壓縮的可能性。年內(nèi),碧桂園、保利置業(yè)、中海外、融創(chuàng)分別大跌20.2%、25.9%、33.5%、36.2%;佳兆業(yè)則升7.5%,但幅度遠不及其物業(yè)分支。
地產(chǎn)、物業(yè)股價“冰火兩重天”,令房地產(chǎn)企業(yè)按捺不住。地產(chǎn)股價偏低,限制了股東做配售、股權(quán)質(zhì)押的意愿,導(dǎo)致股市融資功能幾乎喪失。將物業(yè)板塊拆分出來,則可令融資功能部分恢復(fù)。而只有獲得融資,才能令房企繼續(xù)在競爭激烈的市場中生存。
在世茂集團關(guān)于分拆世茂服務(wù)的公告中,可以看出世茂大股東急切地希望讓物業(yè)重獲融資功能。世茂集團稱,分拆出的世茂服務(wù)可以直接在資本市場進行股本、債務(wù)融資,且更有能力吸引戰(zhàn)略投資者。
地產(chǎn)股在資本市場“遇冷”,一方面反映了疫情對市場銷售的打擊,另一方面反映了投資者對政策不確定性的擔憂。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向南方財經(jīng)全媒體記者指出,受疫情影響,投資者在年初對房地產(chǎn)市場的預(yù)期并不好,在一季度,很多城市的房產(chǎn)銷量都出現(xiàn)了明顯下滑。在政策方面,調(diào)控收緊、金融側(cè)政策變化,都令地產(chǎn)股投資具有不確定性。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道8月報道,監(jiān)管機構(gòu)采取多項措施限制房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿,最新舉措是增加有關(guān)資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比例的“三條紅線”,以收緊對房企的借貸融資。
張波指出,相比之下,調(diào)控政策其實并不會直接作用于物業(yè)市場,這令房企在資金壓力不斷加大的情況下,想到拆分物業(yè),單獨融資。
疫情令物業(yè)服務(wù)價值凸顯
10月14日,碧桂園服務(wù)宣布,將斥資24.5億元人民幣收購滿國康潔70%股權(quán),后者從事環(huán)境衛(wèi)生一體化服務(wù)。碧桂園服務(wù)此次收購金額之高引起市場注意,反映物業(yè)管理行業(yè)“藏金聚寶”。
張波分析稱,有兩點原因令物業(yè)市場價值尤為突出。第一,疫情之下,民眾對于物業(yè)的重視程度超過以往,市場關(guān)注度提升;第二,國內(nèi)商品房存量市場持續(xù)擴大,是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。截至2019年底,全國存量商品房總規(guī)模粗略估計已達到280億平方米以上。
根據(jù)多家物業(yè)公司披露的公開文件,可以看到物業(yè)公司的主要業(yè)務(wù)包括三方面,分別為物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)。在物業(yè)管理服務(wù)方面,物業(yè)公司主要展開對合同及非合同收費管理面積的競爭。在社區(qū)增值服務(wù)方面,公司則主要開拓家政服務(wù)、拎包入住服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、經(jīng)紀服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)等。
據(jù)碧桂園中期業(yè)績報告,該公司表示,疫情影響下的物業(yè)管理服務(wù)毛利率不降反升,主要因國務(wù)院人社部減免企業(yè)社保,降低物業(yè)管理服務(wù)成本。據(jù)綠城服務(wù)中期業(yè)績報告,該公司表示,在疫情中反而獲得業(yè)主和政府的深度認同,得以鞏固了基本盤,行業(yè)價值進一步被發(fā)現(xiàn)。相關(guān)公司的業(yè)績反映,物業(yè)板塊具有一定的抗風(fēng)險能力。
如世茂所期望,物業(yè)公司的投資價值正被各級市場發(fā)現(xiàn),尚未上市的物業(yè)公司也獲得戰(zhàn)略投資者的頗多關(guān)注。根據(jù)公開信息,今年5月,世茂服務(wù)獲得紅杉基金9.2億港元、騰訊8.1億港元的戰(zhàn)略投資;高瓴成為合景悠活的基石投資者,在本次IPO中認購5000萬美元。
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