上海住房發展進入新階段 從“住有所居”到“住有宜居”

       8月13日，上海公布《上海市住房發展“十四五”規劃》（以下簡稱《規劃》），《規劃》提出，上海將堅持租購并舉，落實“中心輻射、兩翼齊飛、南北轉型、新城發力”空間格局要求，“重點”發展租賃住房，堅持租購并舉。優化從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應結構，“十四五”時期，形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應總套數的40%。其中，租賃房22萬套（間）、宿舍床位20萬張。繼續規范代理經租住房30萬套（間）。

從產業影響來看，一名頭部房企人士表示，租賃市場是一個有政策支撐、有市場需求、有穩定現金流的確定的賽道。比拼的是資金成本、精益管理（成本和服務）、戰略視野、退出通道等核心要素。

優化住房結構

“十四五”時期，新增供應各類住宅用地面積4000公頃，新增供應商品住房4000萬平方米、約40萬套。

《規劃》提出“協調”發展保障性住房，健全住房保障體系。“十四五”時期，新增供應保障性產權住房約23萬套；“更新”發展存量住房，提高城市有機更新工作的顯示度。2022年底前，全面完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造；規劃期內，力爭提前完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造。

前述房企人士認為，房地產企業切入租賃房建設和運營，雖然有開發的天然優勢，但當前的主流房地產企業依賴于短期資金加大杠桿的商業模式。并不匹配于這種通過精細化管理來控制成本、提升收益，最終在資本市場上獲得認可的這種長線商業模式。這需要有資本市場的支持，所以能夠選擇這個賽道的企業并不多，過往的歷史也證明很多的房地產開發企業進入租賃房市場沒幾年以后就退出。

《規劃》提出在加快構建住房租賃體系方面，通過集中新建、商品住房配建、存量用地轉型、各類園區配套建設、商業辦公項目依規轉化等方式，累計建設籌措租賃住房超過70萬套（間），其中新建和轉化租賃住房40萬套（間）。出臺《租賃住房規劃建設導則》等配套政策，強化中小套型和宿舍床位型建設導向。出讓集中式租賃住房項目用地150幅，建筑面積約1000萬平方米，在各大城市租賃住房新建量中位居第一，為構建多主體參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃體系奠定了扎實的基礎。

這對行業所帶來的影響有多大？業內人士認為，目前大多數房企仍然習慣于租賃行業的投資回報模式，還需要進一步尋找資金、提升精細化管理的能力。

前述房企人士指出，未來租賃房的開發運營市場，資本端主要來自于追求長期穩定收益的類似于壽險資金、私募基金，開發端主要由成熟的品牌房企或者私募基金管理公司來承擔，運營端主要有成熟的租賃服務類企業組成。

兩大改變

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，相比“十三五”，上海“十四五”住房政策的兩個明顯轉變：明確提出多層次租賃住房供應體系，即“一張床、一間房、一套房”的內容。該提法形象生動，且明顯勾勒出上海多層次的租賃住房供應體系。而從數據上看，其提及了租賃住房42萬套的供應內容，也說明從總量方面給予了保障。據此可以認為，最近五年發展中，要關注上海在租賃住房的供應總量和結構。當然在此基礎上，注重產品的分配、加大上海租賃住房產品的宣傳，也是后續值得關注的內容。第二個改變是，加快推進舊區改造。此次給與了舊城區、舊住房的更新改造的數據指標要求，使得房企對于此類產業的投資會更加清晰。類似舊區改造的內容，是未來需要重點關注的。尤其是需要在“利益訴求”方面多研究。此類工作細節較多，需要房企或投資者精雕細琢。類似工作若做到位，則可以在全國其他城市進行更好的推廣。

此外，《規劃》指出，住宅小區、社區管理、租賃住房等都要推進住房領域數字化轉型。

很顯然，住房保障受益群體將有序擴大。廉租住房對戶籍低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，至2020年12月底，累計受益家庭13.4萬戶；加大公共租賃住房建設籌措、分配供應、房源循環使用的力度，累計供應房源15萬套，累計受益72萬戶。值得關注的是，上海將認真執行“一城一策”工作方案，嚴格執行相關調控政策，實行房地聯動機制，提高中小套型普通商品住房供應比例，加強市場監測監管，加快構建促進房地產市場平穩健康發展長效機制。