中國の小売不動産はどこまで頑張っていますか？

小売不動産コンセプト「水面に浮かぶ」

■中國の都市化の進展は、今後20年間の経済発展の核心に違いない。

■中國の小売市場はますます國際市場の重視を受けています。

■中國人は都會的な生活が好きです。

小売不動産とは、小売業、サービス企業が経営する不動産と不動産の形態を指し、統一的な計畫と管理の特徴を持ち、主な代表形式はショッピングセンター、商業街、専門的なテーマデパートなどがある。

小売不動産の価値を決定する核心要因は三つあります。一つは経済発展のレベルで、二つ目は人口の増加、三つ目の資金の流れです。中國が都市化のペースを速めるにつれて、人材がどんどん発展している都市や金融緩和政策に流れ込み、將來の5～10年は中國の小売不動産、商業不動産などに急速な発展をもたらすに違いない。

本紙記者に対し、「小売不動産」という概念を明確に打ち出した。ショッピングセンター産業情報センターの郭増利主任は、高い評価と稱賛を表明しました。彼は、中國の現在の商業不動産の表現は漠然としすぎて、商業不動産は多種の異なっている不動産の形態をカバーしているため、開発者に対して誤った誘導を形成しやすいと考えています。例えばショッピングセンターを代表とする「小売不動産」は、小売ブランドがレンタル方式を通じて経営に入場することを表しています。そのため、複雑な商業管理と不動産管理を実施する必要があります。

これに対して、國際ショッピングセンター協會の中國區首席代表の許有為氏は、「以前はいつも『商業不動産』と『小売不動産』を混同していた。現在、中國の開発者はますます専門的になり、概念もますますはっきりしてきました。

現在、ショッピングセンターで直面している最大の問題は？しょうたい募集難しいです。現在、多くの國際ブランドが中國市場を重視しています。服裝や電気製品のブランドなど、彼らは中國のショッピングセンターに入ることをとても望んでいます。

企業誘致の問題について、郭増利氏は、中國本土の小売ブランド、特に服裝について、速やかにショッピングセンターの発展特徴を理解し、徐々にルート戦略を改善し、積極的にショッピングセンターの通路を開拓し、國內のショッピングセンターのテナントが國際アパレルブランドに獨占される局面を徐々に変えていくと述べました。

上海港匯不動産開発有限公司董事長王裕強中國のショッピングセンターのここ數年の発展速度は中國の百貨業より明らかに速いです。中國にはまだ8億の農民がいます。もし中國が世界先進國になるなら、2億の農民は十分です。また6億の農民は農村から都市に移動します。一線から3線の都市人口は大幅に増加します。だから、小売不動産産業の発展はとても重要です。

中信資本持株有限公司の高級取締役社長で不動産投資部主管の程驍遠氏は、「実際、中國の內需はアジアのBRICsに大きく遅れており、BRICsの中で最も高いのは70%で、最も低いのは50%である。中國は37%から50%までの內需がGDPに占める割合が必要です。そのため、中國の小売不動産の発展の空間はかなり大きいです。」

小売不動産は「第二の春」を迎えた。

■アメリカには3億都市の人口がありますが、4.9萬のショッピングセンターがあります。中國には2億都市の人口がありますが、2000のショッピングセンターしかありません。

■「保険資金」の進出は中國の小売不動産の急速な発展を強く後押しし、4兆元の保険會社の総資産の10%は商業不動産に投資できる

■ショッピングセンターの業態は大型または特定の方向に分業して発展します。特に二、三線エリアのショッピングセンターの発展は非常に激しいです。

経済発展の中后期において、住民の住宅比率の向上に伴って、団地の環境がますます成熟し、商業環境が絕えず整っている狀況において、投資の牽引が絕えず消費需求に転じ、第二次商業地產の増値を迎えることになる。中長期的な視點から見れば、中國の商業不動産は、小売不動産の長期的な増値を含む優位性が非常に明確であり、非常に明確であるべきである。

金融街ホールディングス株式會社の常務副総経理は、「ショッピングセンターのこのような業態は、小売、飲食、娯楽、フィットネス、その他の消費を一體化させ、伝統的な百貨店より楽観的である。また、市場の規模と容量から見ると、中國市場の発展は非常に良い見通しがあります。例えば、アメリカには3億の都市人口がありますが、4.9萬のショッピングセンターがあります。中國には2億の都市人口があります。実際にショッピングセンターの數は2000にも満たないので、今後発展の空間は比較的大きいです。{pageubreak}

不動産信託ファンドは不動産機関を統合し、開発者に快速なリフロー資金を提供するとともに、不動産業界に非常に良い資本ツールを提供することが知られています。不動産信託は中國で出たいと言っています。これは今後の小売不動産に対して、商業不動産の拡大を含めて本質的な役割を果たします。この巨大な市場は、例えばアメリカでは、この不動産信託ファンドの時価総額は1500億ドルぐらいです。不動産開発に使われるのは約170億ドルです。今の中國の信託ファンドはゼロですから、今後の発展の空間は想像できません。このような市場規模は、資本価値の向上に対する創意的な資金であり、業界の急速な規範の発展に積極的な牽引役を果たすことができる。

同時に、「保険資本」の進出は小売不動産にも與えられます。商業不動産を含めて非常に速い推進作用があります。保険投資不動産の具體的な管理方法はすでに登場しました。4兆保険會社の総資産の10%は商業不動産資産の投資として使えます。10%は4000億に相當します。この40000億は中國の不動産総市場価値に相當します。同時に、これはすでに成熟した安定期に入った商業用不動産にとって、より良い機會と言えます。だから、最近、中期、長期的には、小売不動産の見通しは非常に良いと言えます。しかし、良い経済発展の見通しがあって、良い市場の需要があって、十分な資金がもあって、今私達はどのようにこの急速に成長する市場のために専門の管理チームを提供するかを研究しなければならなくて、専門の管理能力を昇格させるのは解決しなければならない問題です。

「現時點では、現場の都市と大きな中心都市で、ショッピングセンターという業態の発展は大型または特定の方向に分業して発展するという共通認識が得られましたが、二、三線地域のショッピングセンターの発展は非常に激しいです。」中信不動産株式有限公司の禹來副総裁は、「不動産としては特殊な時期、つまり國が不動産に対するマクロコントロールであり、私たち自身の販売データから見ると、住宅の販売は大きな影響を受けており、これは経済周期のゼロ販売業界と関係がある。不動産に大きな変化が生じたのは、私たちの商業用不動産が住宅地に付隨しているか、あるいは住宅地の保護のために護衛しているかという段階がすでに過ぎています。今後はかなり長い間、商業用不動産はかなり重要な地位を占め、さらには主導的な地位を占め、あるいは獨立した地位を占めます。

商業用不動産については、小売り不動産として細分化して定義しており、不動産業界ではますます大きな影響が出てきます。殘念なことに、今はほとんどの不動産企業が商業不動産を作るのはあまり理想的ではないです。私達はやはり一つの観點を堅持します。中國で小売不動産を作るので、今後の市場はますます大きくなります。小売不動産は業界としての地位もますます重要になります。しかし、また1/2の現象が現れます。ショッピングセンターはビルを建てなければなりません。小売不動産のこの市場から言えば、中國の小売不動産はとても巨大ですが、見通しも楽観できないです。このような狀況は私達にいくつかの機會を提供してくれました。特に國內の有力機関はいくつかの機會を提供してくれました。同時に、今後は小売業と商業不動産に大きなシャッフルがあると予言しています。このシャッフルは同時に不動産業界全體の構造の変化を牽引します。

天成企業グループの趙勇強會長は「中國人はショッピングセンターを作ります。中國人は自分の消費習慣を持っています。中國ショッピングセンターの最大の消費者は中産階級です。私達の価値體系の中で、中國のどれぐらいの人がLVを買っていますか？私達は見えます。計算できます。しかしH&M、ZARAなどのSPAブランドのように、これは中國の將來の小売業の発展の重點だと思います。LVというブランドは先端的で狹いので、大きくするなら6～8億のサラリーマンが頼りです。

今私達の不動産チームは軍閥割地であると言います。私たちは勉強しながら、現地に溶け込み、現地の狀況を知り、現地の消費能力とレベルを知ることができる。このような消費センターは浸透力がある。ショッピングセンターは蓋をして見たのではなく、ショッピングセンターは蓋をして使っています。そして中國の30年の改革開放後、生活水準が向上し、改革開放の成果を分かち合います。

その次に、中國の文化を重視するので、私達がする時ため、外國にこびやすくて、外國人はすべて正しいです。私達はすべて間違いです。実は、中國には多くの文化要素がショッピングセンターに植えられています。勉強の中で中國人自身の文化要素を形成し、中國の市場を理解し、私たち中國の庶民のために2～3萬のショッピングセンターを建設しなければならないと思います。それこそ本當の世界、中國のショッピングセンターです。