今年は約7割の保証住宅が未著工となりました。資金不足が最大の障害となりました。

計畫によると、今年の1000萬件の保障住宅は10月末までに全部著工しなければなりません。しかし、一部の都市では今年に入ってから、住宅の著工狀況を保障してきました。

記者の調査によると、現在は住宅著工率が高くないことを保障しています。プロジェクトのプロセス自體が規則的に実行しているだけでなく、融資困難などの要素も関係しています。下半期は各地で徐々にピークを迎える予定ですが、資金難依然として住宅建設を制約する大きな障害である。

　　保障室「半年報」は楽観的でない

地方政府が期限通りに年間保証住宅の著工計畫を完成させるため、住建部は先月、「都市保障性安居工事建設情報公開に関する通知」を発行しました。

最新のデータによると、5月末までに、上海の不動産移転は50%以上開始され、適切な不動産プロジェクトを通じて約25%の起工計畫が完成した。5月下旬までに、江蘇省の45萬セットの保証住宅の総稼働率は約30%です。4月末までに、重慶はすでに20.4萬セットの工事を開始しました。年間の保障性住宅建設総量の41%を占め、稼働率の高い都市に屬しています。浙江省18.5萬セットの保障住宅任務は現在6.16萬セットの工事を開始し、年間目標任務の33.2%を達成しました。また、北京では新たに著工し、保障的な住宅を20萬セット買い、深センでは7.3萬セットの保障的な住宅を建設する計畫が起工しています。専門家の推計では、全體的に見ると、現在も約7割が住宅の著工を保障しておらず、資金不足が最大の障害となっている。

各地方政府は保障性の安住工事は必ず完成しなければならないという制約的な指標を何度も強調しています。上海易居不動産研究院総合部部長の楊紅旭さんによると、不動産開発には一つの過程があり、前期の準備作業が多いため、前の五ヶ月の稼働率が高くないのは當然ですが、これから數ヶ月は各地で大規模な集中工事のブームを迎え、第三四半期も不動産建設を保障する「問責期」になる可能性があります。

紹介によると、開発者は「國有土地使用権証」「建設用地計畫許可証」「建設工事計畫許可証」「建設工事施工許可証」の4つの証明書を発行するだけで少なくとも4ヶ月はかかります。銀行にローンの審査を申請するにはまだ2ヶ月が必要です。

銀行貸し付け金限度が火の車だ

ある商業銀行の上海支店不動産金融部の擔當者によると、今年の支店の貸出目標は「ゼロ成長」を実現することで、預金準備率が連続的に引き上げられたため、銀行は融資の限度額に余裕があり、特に不動産開発ローンは、まだ支給停止とは言えないが、基本的には少ない。

記者は上海の複數の不動産開発企業から、銀行から融資のサポートを受けることは確かに少ないと聞きました。上海不動産グループ、緑地グループなど複數の大型保証住宅プロジェクトに參加している開発企業も、ローンの審査手順がより厳格で、審査時間が長く、ローンの発行額も激減していると指摘しています。以前は「國有土地使用権証」と「建設用地計畫許可証」の二つの証明書があれば、融資を申請することができます。今は4証がそろっていなければなりません。以前は數億、數十億元で、今は1億元、ひいては5000萬元のローンも取りに行きます。上海のある大規模居住地域を建設する企業の責任者は記者に、現在は多額の資金が少ないことを「十口鍋八蓋」と言いました。

また、いくつかの開発企業は、昨年の住宅ローンの保障は、一般的に基準金利を維持し、さらに10%－15%の割引を受けることができます。今年以來、一般的に10%－15%上昇し、高くても30%に達することができます。このような資金コストによって、適切な不動産などのプロジェクトの建設を経て、微利ではなく、元手を失う可能性が高いです。

調査によると、今年のいくつかの都市は住宅、不動産プロジェクトの新たな資金不足を経て、數百億元に達するかもしれません。銀行ローンに対する依存度は八割ぐらいです。これまでの上半期のローンは基本的に時間通りに支給されていましたが、今年の上半期に新規融資が極めて少なかったため、この狀況が続けば、10月末までにすべてのプロジェクトを著工するのは非常に困難です。

住宅の建設を保障するためには、金融の革新を急ぐ必要がある。

住建部の試算によると、今年の1000萬件の保障性住宅建設の目標を達成するために必要な資金は少なくとも1.3兆元である。その中の中央、省級と市県政府は5000億元余りを負擔して、殘りの8000億元は社會機関を通じて(通って)投入して保障される対象と所在企業を通じて(通って)集めます。財政部のデータによると、5月20日現在、財政部は2011年の中央補助金保障性安居工事特別資金617億元を累計拠出し、年間予算59.9%を達成した。しかし、年間1000萬セットの保障住宅建設を完成させるには、中央財政の1030億元の投入は明らかに足りない。

現在、住宅と商品不動産の開発ローンは不動産開発ローンに屬し、不動産コントロールの範囲に組み入れられています。これは住宅ローンの制限を保障する重要な要素です。業界関係者は、住宅と商品室の「雙軌制」の政策方向に順応して、二つの種類のローンを分類管理を実現し、また中央の住宅建設をサポートする金融政策を実行し、貸出額を確保するよう提案しています。

銀監會の閻慶民助理はこのほど、住宅建設資金の確保について「すべて銀行に押し付けることはできない」と述べた。不動産を保障するため、資金の回収時間が長く、商業の持続性がないため、銀行は財政補充の十分な金額をもとに、適切に支持するしかない。でないと、貸付けの元利を返済できないと、新たなプラットフォームローンリスクが形成される。

事実、各當事者は不動産の資金源を保障するために、様々な模索と試みを行っています。幕を閉じたばかりの「2011陸家嘴フォーラム」で、保監會の呉定富主席は、上海を保険資金運用試験區にする考えで、上海地區でインフラ、株式、不動産などの投資活動を展開すると述べました。現在、平安保険は債権投資計畫を発起し、上海の保障性住宅建設を支援するために30億元の資金を募集しています。昨年末、北京市土地準備整理センターは7社の保険資産管理會社と総額700億－800億元の債権投資計畫を締結しました。（中華工商時報）