ヤゴールは「杭州の地王」4億8000萬ドルの手付金を払い戻して水を流す

どれだけの開発者がやり直すことができて、どれだけの土地が持ってまた退くことができますか？紡績企業の不動産進出の典型的な代表的なヤゴール氏は、少なからぬ悩みに直面している。

ヤゴール氏の杭州での2枚の天価「地王」が退地を余儀なくされている。杭州市國土局によると、ヤゴール社は土地譲渡契約の約定を履行していないため、國、省、市の関連規定と土地譲渡契約の関連約定に基づき、市政府の同意を得た後、法に基づいて契約を解除し、現在関連手続きを行っている。

杭州市國土局に近い別の関係者は、「この地塊は近いうちに再び撤去される」と話している。この2つの申花地區の姉妹地塊は、ヤゴールが2010年11月に24.21億元の総価格で競ったもので、総譲渡面積は54456平方メートル、総建設可能面積は134972平方メートルで、うち1つの宅地床の価格は18114元/平方メートルに達した。

　　ヤゴール昨夜発表された公告によると、會社が納付した土地代金のうち契約履行の手付金として4億8000萬元は返還されず、會社はこれに対して資産減損引當金を計上する。

注目すべきは、ヤゴール氏が退地のために払った4億8000萬元の代価が、多くの退地案の中で最も高い例になることだ。

　地王ジレンマ

退地の原因について、ヤゴール氏は公告の中で、2011年1月以來、不動産市場の政策環境、市場情勢と需給関係に大きな変化が生じ、総合的にトレードオフした後、申花地塊の開発を中止することを決定したと述べた。

また、ヤゴール氏は、不動産プレートの2013年度の繰越営業収入は80億元以上になる見込みで、今回の減損引當金を差し引いた後、年間の不動産プレートの純利益は前年よりやや低下したと述べた。

公開文書によると、杭政埋蔵〔2010〕53、56號區畫の用途は住宅（セット公設）用地で、いずれも2010年11月に公開譲渡され、杭州ヤゴール置業有限公司が競った。

杭州はヤゴールの重要な地域であり、これは「杭州商學院地塊」に続いて、ヤゴールは再びプレートの床の価格の王を創造した。

2010年12月、ヤゴール不動産猛烈に手を出して、杭州申花地區の2枚の區畫を獨占して、総価格は24億2100萬元で、杭州の當時の土地譲渡の単価記録を更新した。

この日、ヤゴール置業はまず11億6500萬元の総価格で53號申花地塊を獲得し、また12億5600萬元の総価格でその辺の56號宅地を競り落とした。2枚の土地を合わせた床の地価は18114元/平方メートルで、これまでに記録した申花プレート宅地の床の地価記録を破った。

「天価」は熱いビル市の環境で生まれ、開発者が土地を手にするのに最も熱狂した時だった。

ヤゴール2012年年報によると、杭州市國土資源局はヤゴールの前払金の金額単位の第1位に位置し、前払金は約12億1000萬元で、計畫期間は1 ~ 3年である。つまり、ヤゴール氏が2012年末までに支払った土地の金額は12億1000萬元だった。

以前からヤゴール不動産はこの2つの區畫を払い戻したいと報道されていた。しかし、ヤゴール置業杭州の邵洪峰社長は昨年末、本報に対し、退地の考えはないと主張した。なぜ著工していないのかというと、政府からこの2つの土地を手に入れていないからだという。

杭州市國土局の関係者はこれまで記者団に対し、事実上、この2つの區畫は撤去と土地平坦化の手続きを完了しており、現在引き渡していないのは、ヤゴール氏が土地代金を完全に支払っていないためだと述べた。國土局によると、この2つの土地はいずれも土地代金の一部しか払っていないため、これだけ長引いているという。

つまり、土地代金を払っていないため、この2つの土地はヤゴールの手に屆いていないということは、土地がずっと著工していない重要な原因でもある。

ある地元政府投融資プラットフォームの関係者は記者に、ヤゴール氏と政府の間で最大の論爭は、まだ一部の端金が支払われていないことだが、具體的には何人かは知らないと述べた。{page_break}

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　投資ミス？

つい先日、ヤゴールが杭州申花プレートの2枚の土地に就職した現場で見たところ、土地は全く著工の気配がなく、周囲は高い塀で囲まれており、中には荒草が生えていたが、土地を手にしてから現在まで、この2枚の土地には著工の跡は全くない。

申花プレートは杭州城の北西にあり、ここ2年は急速に発展し、地元のいくつかの開発者が集まっている。

ヤゴール不動産が上記2つの區畫の土地代金を支払っていない場合、この2つの地面は政府によって土地代金の一部を沒収され、土地を回収される可能性があるリスクにさらされていることを意味します。これに先立ち、栄盛置業は南京の土地譲渡金の一部を滯納して1億6500萬元の手付金を沒収され、土地を回収したことがある。

ヤゴール氏を困惑させたのは、この厳しい不動産規制の中で、申花プレートの複數のビルが次々と飛び込み、すでに1萬6000元/平方メートルの価格ラインを突破した複數のプロジェクトがあったことだ。2年後の今日、この価格はヤゴールが當初持っていた土地の価格よりも低い。

ヤゴルナの土地の価格は、周辺のビルの価格よりも高いことがほとんどだ。「彼らは最もクレイジーな開発者だ」と業界関係者は記者に語った。

2011年3月、ヤゴール會長の李如成氏は、ヤゴールの不動産事業を上場企業から分離して単獨上場する予定だと述べた。しかし、この計畫は今のところ及ばないように見える。

浙江省のある住宅企業幹部は記者団に対し、「金にならない業務を切りたいと思って、杭州という高価な土地を2つ返品した」と話した。2007年12月6日、招商不動産と九龍倉連合體は24億1000萬元で南京仙林プレートの単価地王を獲得し、成約価格は最低価格の9億1000萬元を上回った。その後、両社は土地の価格が高すぎるため、雙方は最終的にこの土地を放棄し、2009年12月15日、南京國土局は招商不動産と九龍倉の土地の競売資格を取り消し、競売保証金2億4500萬香港ドルを沒収した。

特筆すべきは、この地塊は3年後に再び市に入り、南京仙林プレートの新進地王となった。6月19日、金地グループは66ラウンドの激しい競売を経て、28.7億元の高値でこの土地を手に入れた。

李如成氏が2015年に國內不動産トップ20入りを目指していたとは考えにくい。この目標はだんだん遠くなっているように見えますが、興味深いことに、ちょうど過ぎた5月、土地市場で2年近く靜まり返っていたヤゴールはベースキャンプの寧波で一挙に4つのプロジェクトを獲得し、過去1ヶ月だけで、ヤゴールの土地市場への投入額は19.1億元に達しました。