大シャッフル

1996年、頤和不動産は広州で最初のハイエンドプロジェクト「頤和山荘」を開発しました。

15年連続で百強の不動産會社のランキングに入った頤和さんは、今は流動性の危機に陥っています。9件の違約債務(wù)、8つの訴訟にかかわって、資金の不足は數(shù)十億に達しています。

頤和はケースではありません。今年はすでに多くの老舗の不動産企業(yè)が雷鳴を起こしました。銀億、上置グループ、広東泰ホールディングス、三盛宏業(yè)など、これらは20年以上の歴史を持つ老舗の不動産企業(yè)です。今回の下りのサイクルの中では淘汰されたり、崩壊の瀬戸際にあります。

大手の親會社の生活も苦しく、萬科さんは去年「生きていく」と叫びましたが、今は多くの企業(yè)の現(xiàn)実になりました。彼らは続々とズボンのベルトを締めて、地區(qū)の組織の構(gòu)造を調(diào)整して、給料を下げて人員を減らして、“ダイエット”を収縮して貯蓄を求めます。

黃金時代、銀時代を経て、不動産の本格的な産業(yè)が再編され、大シャッフルされるようになった。中小の不動産企業(yè)にとって、千億は敷居で、頭を壊してすべて千億クラブに入ります。ただ、新しいコントロールが來ると、一部の住宅企業(yè)は永遠に千億の敷居の外に留まらざるを得なくなりました。

融資の引き締めは、今年ほど厳しくはない。-宋文輝撮影

流動性リスク頻発

11月14日、多くの情報が公表されていないため、頤和不動産と董事長の何建梁は証監(jiān)會に警告狀を発行され、全部で9件の違約債務(wù)を交渉しました。合計18億人民元、5000萬ドルです。

共同格付け報告書によると、2019年9月11日、頤和不動産関連の公告によると、流動性が悪化したため、會社は「17頤和01」と「17頤和04」の社債利息と元金を期限通りに支払うことができなかった。

Wind情報によると、「17頤和01」は2019年8月4日に再販売に直面し、殘高は3.04億元である。

開信寶のデータを調(diào)べてみると、頤和集団は今年5月と9月に4回も信用喪失被執(zhí)行者に數(shù)えられ、王思聡と同じように、何建梁はすでに制限高消費者リストに入れられています。

「不動産業(yè)界は政策の影響が非常に大きいので、2018年を無事に過ごすのは大変です。」何建梁は2018年末にメディアに対して、意外にも不吉な予言となった。

2019年は多くの不動産企業(yè)にとってもっとつらいです。

2020年までに販売収入が千億円を超えることを目標にしています。1994年に設(shè)立された銀億集団が自らのために定めた目標です。

しかし、長年にわたって中國の不動産企業(yè)の百強にランクインした銀億円は、2020年まで待てなかった。6月14日、流動性の危機から完全に脫出できないため、銀億は浙江省寧波市中級人民法院に破産再建を申請した。

1993年に設(shè)立された上置グループですが、今年は発売20周年を迎えました。

9月6日、上置グループは第二の株主に上置投資を訴えられました。上置投資は上置集団に対して合計で約1.5億元の人民元の買掛金と未払い金を請求し、契約違反の損害賠償、および関連の利息、訴訟費用及びその他の済助。

上半期、會社の業(yè)績は初めて黒字から1.99億元の損失に転じました。

萬科よりも早く設(shè)立された広東泰株も流動性の危機に直面し、資産を売卻して自助する。會社は6月に世茂に五つの項目を販売しました。総対価は約64億元です。

今年爆雷した老舗の不動産會社の中で、最も劇的なのは三盛宏業(yè)です。従業(yè)員は借金を求めて、すでに63歳の理事長の陳建銘は涙を流して現(xiàn)場を現(xiàn)して、會社の困窮と生存の困難さを現(xiàn)します。

萬科が“生きていく”を叫んでいる時、多くの千億の敷居の外の住宅企業(yè)、すでに“生きていけません”の境地に著きました。

多くの不動産サイクルをくぐり抜けた老舗企業(yè)でも、規(guī)模と収益の加持がなければ、一歩間違えてシャッフルされる運命にある。

「最近の2年間、多くの不動産企業(yè)が発展を加速させるために、負債が高すぎて、大きなリスクをもたらしています。特に一部の企業(yè)は融資しやすいように、不動産の販売ランキングを発表し、百強を裝っています。最近はこのような企業(yè)の資金チェーンのリスクが多くなりました。中原不動産のチーフアナリスト、張大偉氏は言う。

「モデルチェンジはこれらの不動産企業(yè)の共通性である」と張大偉氏は同時に、不動産市場のモデルチェンジ企業(yè)の増加に伴い、將來不動産市場を離れる中小企業(yè)の數(shù)は、2014年に近い可能性があり、その年には2000の不動産企業(yè)が倒産したと述べました。

上海不動産のベテランの宋會雍氏は、中小の不動産企業(yè)の危機は、「主に自分の経営の問題であり、同時に中央不動産市場に対する調(diào)整の基調(diào)と決心が不足しており、十分な認識が欠けている」と指摘しました。

全業(yè)種が収縮して痩せる

中小の不動産企業(yè)は流動性危機に直面しています。頭の中の不動産企業(yè)の生活も苦しく、組織構(gòu)造の調(diào)整、賃下げ、人員削減のニュースが頻繁に流れています。

業(yè)界の「お兄様」としての萬科は、地域の職位構(gòu)造を調(diào)整しただけでなく、従來のVシリーズから1-50の數(shù)字順になり、賃金構(gòu)造も調(diào)整しました。

萬科は今回の賃金調(diào)整において、基本賃金の割合を引き下げ、パフォーマンスの比率を高める。ある業(yè)界関係者は「低い部分はパフォーマンスの中に入っていますが、現(xiàn)在は業(yè)界が下り坂で、実際のパフォーマンス給料はいくら出るかが楽観的ではない」と話しています。

「萬科の販売は悪くない。加えて王石による萬科の年報は非常によく、減給はない」との見方もある。

萬科側(cè)は、調(diào)整前後の多くの人の給與は変わらず、普降や普昇は存在しないとしています。調(diào)整は適時に人員の持ち場の責任変化に適合するためで、上に下があることができて、年功序列もなくて、組織も更に柔軟です。

チャンピオンの碧桂園を販売して、今年すでに何度も組織構(gòu)造の調(diào)整を行いました。

6月、碧桂園は北京地區(qū)に対して「大改」を行い、元の5つの地域を合併して新たな北京エリア、京東北エリアに簡略化しました。

11月に、この前の本部の構(gòu)造の調(diào)整の基礎(chǔ)の上で、碧桂園はまたマーケティングの體系に対して再構(gòu)成を行いました。

碧桂園から「雙斌」のグループを作ってきた陽光城は、8月に大灣區(qū)の地域會社に調(diào)整を行った。莞深區(qū)と広東東地區(qū)會社を合併して、深セン地區(qū)會社に統(tǒng)合します。

中梁不動産は更に12大區(qū)域に対して「大手術(shù)」を行いました。縮小合併は南方、北方、西部、山東、江蘇、浙江の六大區(qū)域で、直接半分に減らしました。

今は業(yè)務(wù)規(guī)模が縮小しています。企業(yè)は少しペースを緩めます。財政経済評論員の厳躍進氏によると、規(guī)模の圧縮後、一部の業(yè)務(wù)が浮遊し、甚だしきに至っては暇さえあれば、組織構(gòu)造を統(tǒng)合し、流動性の安全を保証し、人事制度、プロジェクト會社の安定的な運営を保証する必要がある。

諸葛不動産データ研究センターのアナリスト、王小嬙氏によると、不動産企業(yè)の融資が緊縮するにつれて、大部分の企業(yè)はコストを抑制し始め、現(xiàn)金の流れを保証し、一部の會社は人員削減の行為があることを排除しない。

組織構(gòu)造を縮小する以外に、華僑城のような大量の販売項目があります。資産を最適化して調(diào)整します。21世紀の経済報道記者の不完全な統(tǒng)計によると、今年6-7月の2ヶ月間に、華僑城は少なくとも成都、西安など7つの會社の株式を売卻しました。

王小嬙氏によると、政策面、資金面ともに逼迫している背景において、不動産企業(yè)の融資は難しく、返済は遅く、圧力が大きいため、業(yè)績を完成させる圧力も大きい。一連の調(diào)整は避けられない。

前例のない「お金が足りない」

張大偉などの人は、今年の住宅企業(yè)の苦しい原因は、主に政策が資金面の緊縮にあると考えています。不動産コントロールはずっと存在しています。

今回の融資に対する?yún)棨筏ぅ偿螗去愆`ルは前例がない。中國の不動産データによると、2019年以來、不動産資金チェーンに対する政策は25回を超えている。

11月5日、「融資制限によって開発者を拘束して拳を広げた」として、中國の不動産開発者が変速を変えていることを指摘し、融資環(huán)境がこれまでにない現(xiàn)実を受け入れている。

中國の監(jiān)督管理機関は不動産開発者の融資ルートを厳しく監(jiān)視しています。

昨年から國內(nèi)の債務(wù)市場への融資規(guī)制が始まったほか、不動産関連の規(guī)制は海外の債券市場や信託融資、商業(yè)銀行ローンなどの融資ルートに拡大しています。

政策は不動産融資に対して常に「パッチ」を適用している。標普によると、開発者、特に進出が急進的で、運営記録が短いのは、通常信託ローン、委託ローン、投資信託商品などの非標的融資ルートに依存している。しかし、最近実施された不動産融資制限措置は、これらの新たな融資を獲得するルートが基本的にさらに閉鎖されたことを意味する。

「市場シェアを獲得したり、維持したいなら、中國の不動産開発者は製品の差異化、コスト管理、運営効率に重點を置く必要があるかもしれない」スタンダード?プの世界的な格付けアナリスト、廖美珊氏は言う?！副摔椁?、借金を抱えて規(guī)模を拡大するだけの弾薬を持っていない」

泣き面に蜂なのは、2015-2016年は不動産企業(yè)の債務(wù)緩和期で、不動産企業(yè)は2015年に大量に借金を出して、今年は債務(wù)返済のピークを迎えます。

銀億円は昨年のクリスマスイブに初めて雷鳴した。2015年に発行された社債である。

クレーリサーチのデータによると、不動産企業(yè)の債券の満期狀況から見ると、2015年の社債及び中間手形の発行量はより大きく、多くの企業(yè)の債券期限は3-7年間で、今年は住宅企業(yè)が債務(wù)の返済のピークに直面している。今年の下半期、不動産企業(yè)の社債は1706億元で、満期債権の総量も高位にあります。

2020年下半期の2021年上半期には、不動産企業(yè)の債務(wù)償還圧力はさらに上昇し、満期債権は3000億元を突破します。その時、不動産企業(yè)はより大きな債務(wù)償還と融資圧力に直面します。

中央から銀保監(jiān)會までは不動産金融リスクの防止を何度も強調(diào)しています。今年8月、32都市の銀行の不動産業(yè)務(wù)は特別検査を迎えます。都市ごとに銀行機構(gòu)の數(shù)を検査します。3社以下で、違法に資金を流用して不動産業(yè)界に流れ込むなどの行為は厳しく調(diào)べられます。開発ローン、個人ローン、住宅賃貸などの業(yè)務(wù)が含まれています。

また、中央はすでに調(diào)整済みで、不動産を短期的に景気を刺激する手段としては初めて明確に打ち出しました。

厳躍進によると、今回の資金チェーンは予想よりも長く、一部の高棒企業(yè)、特にこの二年間の拡張が激しい企業(yè)で、流動性リスクに直面するという。資金の圧力に迫られて、甚だしきに至っては急遽プロジェクトを売り出して、比較的にばつが悪い立場に陥ります。

宋會雍也氏は「これまでは政策が緩慢だったが、今は緩和の可能性が少なく、市場調(diào)整サイクルが長引いている」と述べた。

シャッフルの時代に入る

不動産企業(yè)が突進的にてこを入れて、命がけで急速に拡張したのは、あの「千億、二千億」の入場券のためです。

厳しい躍進は、ますます多くの企業(yè)が千億の行列に入るにつれて、同時に一部の企業(yè)は兆の規(guī)模をラストスパートしています。

億円の背後には、銀行の信用の傾斜と低い金利コストがあります。宋會雍という。

業(yè)界はすでに増分の時代から貯蓄の時代に転入して、大きい魚が小魚を食べる競爭のもとで、すべての“小魚”は早く自分を“大きい魚”に食べたいです。

販売市場のパイはもう決まりました。恒大副主席兼総裁の夏海鈞氏は中間業(yè)績會で、新築住宅の年間販売量は15兆元前後を維持し、向上には大きな突破がないと言明した。

2006年、中國のトップ10の不動産メーカーは約4.7%の市場シェアを占め、2018年末までに、トップ10の不動産メーカーは26%を占めました。

夏海危機によると、將來の市場空間は不動産増分市場の拡大によるものではなく、中小企業(yè)が合併買収され、大企業(yè)の拡大を?qū)g現(xiàn)するという。五年後、中國のトップ10の不動産會社は売上高の40%を占めます。上位3つの不動産會社は、20%ぐらいを占めます。つまり3兆元です。

彼はまた、その時になって、中國のトップ企業(yè)は3位の順位の中で顔を現(xiàn)したいならば、販売規(guī)模は1兆元ぐらいに達するべきですと表しています。

融創(chuàng)中國取締役會の孫宏斌主席も最近の講演で似たような観點を示しました。彼は業(yè)界トップ5で、今後5年間で市場の30%を占めることができると思っています。

11月21日、國家泰君安研報は、2009年以來、不動産業(yè)界の市場集中度は年々上昇している狀態(tài)にあり、2017年下半期にはコントロール政策の緊縮及び業(yè)界の基本面が下り坂にある時、業(yè)界集中度は更に大幅に上昇し、現(xiàn)在業(yè)界CR 10は27.4%に達したと指摘した。

政策が厳しい時期には、中小企業(yè)の出足が加速し、引き続き先導住宅企業(yè)の販売シェアの向上にスペースを設(shè)ける。

経済學者の馬光遠さんの判斷はもっと殘酷です。彼は、中國の不動産は3つの「20%」に戻ります。未來の市場は20%の開発者しか生き殘れません。80%は死んでしまいます。中國の開発者が多すぎて、80%は亡くなりました。

「3つの10%に戻ることです。」協(xié)働戦略管理グループの創(chuàng)始者である黃立沖はさらに悲観的で、「多くの開発者は最終的に開発プロジェクトを中止しました。10%だけが開発プロジェクトを続けています。10%以下の住宅の需給バランスが取れています。他は全部供給過剰で、10%の不動産価格だけが買えます。他は全部損します。」

そして彼は未來の三年間に現(xiàn)れると言いました。

「成り行きを見れば、將來はもちろん海外を見れば分かりますが、中國の都市化はまだ60%にも満たないので、不動産の高位許可はまだ長い周期があります?！箯埓髠ナ悉稀覆粍赢bの発展は斷崖的に下がることはない」と楽観的に述べた。

宋會雍は融資が持続的に引き締める背景の下で、大企業(yè)も一定のリスクがあることができると指摘しています。

これは決定層の慎重さによって決まる。つまみにくいです。賭けという意味があります」彼はさらに追加しました?！杆激で肖盲迫谫Yすれば、市場が寒くなると、突進してきたと言えます。融資ができないなら、市場の溫度上昇に會ったら、保守的とも言えます。」

つまり、開発者は霧の中で殺し合いながら、方向を探しています。