萬科の不動産の“神壇を降ります”：中國式の不動産の30年の分裂と回帰

萬科創業者の王石さんは30年前に萬科住宅団地に導入された不動産サービスが今日一兆元規模の業界に発展するとは思いませんでした。

2020年の新冠肺炎の発生狀況において、不動産サービスの重要性が際立ち、資本市場も大きな反応を示しています。今年の香港の不動産株の株式相場は五、六十倍に達しました。

しかし風景の下では、不動産業界は心配を隠せない。多くの産業権の矛盾、口コミの下落、収益の難題は、不動産業界の「恥を隠す布」をめくりました。

「お客様至上」を奉行する萬科も、神壇を降りて、初心に戻ろうと努力しています。9月のメディア會議では、萬科理事會の郁亮會長は、數々の良い商品、良いサービスを強調しました。萬科不動産最高経営責任者の朱保全は、「萬科不動産」という4文字を住宅サービスに戻し、殘りの企業、都市サービスと分けます。

30年、萬科の不動産は“3分離”して、再度自身の転覆式の変革を開けました。萬科の中國式不動産業界から始まって、本格的なシャッフル期間にも入りました。

不動産のラベルがよくないです。

9月の土曜日の朝、寧波の中梁の首府のオーナーは、「何をしたらいいですか？お金をもらったら一番いいですか？」と書かれた錦旗を萬科の不動産に送りました。彼らの不満を表します。

萬科不動産の反応は「剛」で、自発的にこの団地から退出しました。

萬科と所有者の間の矛盾がどうであろうと、錦の旗の上の皮肉な言葉、間違いなく今の中國の多い住宅団地の物管の紛糾の中で、所有者は不動産會社に対する感想の総括です；業界の模範の萬科の不動産として、標的とされました。

歴史をたどると、中國式不動産管理は萬科から始まった。1990年、SONYアフターサービスの啓発を受けて、王石拍板は不動産管理を深セン天景花園小區に導入しました。

1991年、大陸初の所有者委員會が天景花園に設立され、萬科不動産は「所有者自治と専門サービスを結合する」不動産管理モデルを創始しました。

その年の王石は「消防隊長」と呼ばれています。萬科坂田四季花城、その時の位置は偏っていて、ごみ処理場があります。バス1臺だけがあって、所有者が道をふさいで、王石は自ら出かけてなだめて解決します。

これらの創造性と人文性の挙動は萬科の不動産を業界の模範にならせます。しかし、2008年の內部獨立、2015年の対外拡張に伴い、萬科不動産は管理の盲點が避けられず、挑戦に直面している。

萬科不動産の旗の下で萬科の不動産の保安。視覚中國

事実上萬科に止まらないで、多數の不動産會社の所屬する不動産、および獨立した不動産會社、近年の市場の中で、すべて多かれ少なかれの“品質が下がって、口コミが下がります”の非難を受けて、不動産管理の紛糾と訴訟、年々上昇します。

上場予定の華潤不動産を例にとって、北京では初めて華潤城を開き、商品室、価格制限部屋、住宅住宅の所有者と不動産の矛盾が激化しています。

もう一つの上場を予定している不動産會社の金科智恵サービスは、10月以來、新たに27件の法廷が開かれました。サービス契約のトラブルが一番多いです。

中國裁判文書網の統計によると、金科知恵サービスの歴史に関わる多くの事件の中で、サービス契約のトラブルを原因とする事件が最も多く、3425件に達し、3回も裁判所に被執行者として認められました。

実際には、複數のブランドの開発者の初期のプロパティの期限が切れた後、所有者は不動産を交換したいです。多くの都市では、住宅団地の多業者権の狀態で、公共財産権に対する論爭や紛爭が絶えず発生しています。

分裂後の回帰

中國の不動産業界は始まって以來、世界で唯一の大型住宅団地管理モデルを形成しており、中商産業研究院の予測によると、2020年には中國の不動産管理面積は345億平方メートルに達するという。

このような巨大な市場の中で、開発者の「近水樓臺先得月」は前期の不動産契約で、住宅コミュニティサービスの大きなケーキを分けました。しかし、コミュニティの多業権の狀態の下で、彼らと所有者、業委會の紛爭は日に日に多くなります。

不動産サービスに20年以上攜わってきた朱保全さんは、ずっと考えています。何が不動産ですか？その本質は何ですか？どうやって長く経営できますか？

過去30年間、萬科不動産は住宅から商業企業、都市サービスまで発展しました。

10月17日、萬科不動産とDed梁行の合弁會社は正式に「すべての梁行」ブランドの標識を有効にして、萬科不動産から獨立しました。このプレート業務は149城をカバーし、新プロジェクトを140個以上開拓しました。合計サービス項目は1140個を超え、管理面積は1億平方メートルを超えています。

同時、都市の不動産の領域で、萬科は2年以內にすでに雄安新區、廈門鼓浪嶼、武漢江漢區などの12のプロジェクトを接収しました。

しかし、萬科は自分のルーツを放棄していませんでした。住宅不動産です。また、不動産の本質を意識したため、遊説（オーナー）と専門家で、萬科不動産は自分の初心に帰ることを決めました。

朱保全によると、萬科不動産は「住宅不動産を中心に高品質のサービスを提供する」という意味で、萬科不動産は30年を経て、住宅不動産から商業不動産、都市不動産まで、三駆馬車が形成された後、ブランドを住宅に戻らせるということです。

もしあなたが萬科不動産のオーナーだったら、萬科不動産が大きくなりたいですか？本當は望んでいません。自分の不動産會社が自分のためだけにサービスを提供することを望んでいます。彼は言った。

このために、萬科の不動産は都市會社を更に小さくして、屬地の所有者の専屬サービスに専念します。例えば、深圳は福田、竜崗などの區級機関に分解します。

萬科はまた創始的に首席の取引先の官職を設けて、楊光輝から擔當して、取引先の視角で製品とサービスの実施過程を検査しにきて、“このような獨特な職務、內外に対して信號を釈放するので、私達は取引先の體験を更に重要な位置に置きます。”朱保全説

「初心に戻りました。良いサービスはあくまでも萬科の不動産の根です。」朱保全を強調する。

実際には、不動産サービス契約の決定権は、所有者、産業委員會の手で、不動産會社の収益と収益も、所有者の協力の度合いに依存します。

2020年5月に公布された「中華人民共和國國民法典」では、所有者が共同で不動産契約の解除を決定する権利がある。

不動産紛爭が頻発している背景には、不動産費の徴収率は思わしくない。萬科の不動産の外でつなぐ中古の不動産のデータから見て、スタートの不動産費の徴収率は70%より小さいです。「上場會社は90%以上だと言っていますが、実際には業界委員會と契約した不動産プロジェクトを回収してきました。最初の年は大體70%の徴収率でした。その後少なくとも3年ぐらいかかります。朱保全が明らかにした。

彼は核心的な観點を提出しました。不動産の価値と本質はお客様の資産価値を高くすることです。

彼はさらに、不動産會社にとって、その核心的能力は遊説であり、所有者の支持を得ています。専門的で、良いサービスを提供しています。「不動産會社は本質的にGP（ファンドの中の普通のパートナー）です。ファンドにとって普段は2%を取っています。不動産會社にとっては超過報酬、超過収益を取っています。

GPを上手にしたいなら、専門かどうか、透明かどうかは不動産の核心です。これらのことが全部できたら、あなたを追い出す業者はいないと思います。

有名な証券會社の首席不動産アナリストによると、不動産業界のデリバティブ業界の一つとして、不動産は今年、資本市場で人気があり、その実態と一致していない。

彼は、不動産會社の成長率、課金率、資本サポートの下での拡張は、最終的には所有者がサポートするかどうか、管理契約が継続できるかどうかによって決まると考えていますが、これはかなりの不確実性があります。

これに対して、朱保全の態度は、萬科不動産の「苦情の中で完璧を追求する」ことを望んでいます。全業界の不動産會社にとって、本當の優勝劣敗はすでに始まっています。

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