沈陽商業地產變形記：不瘋不成魔

　　沈陽購物中心的數量在世界都是叫得上號的，但可惜沈陽卻沒有被貼上“購物天堂”的標簽。原因之一便是沈陽商業地產在品牌以及業態形式上都過于單一性，同質化嚴重。

　　就拿金廊舉例，沿線商業綜合體已超過20個，而短短7公里的青年大街上，有超過150家的奢侈品店。除此之外，電商也在逐漸改變購物生活，天貓的狂歡，卻造成了商業地產的新挑戰。

　　其實，不單單是沈陽，一些二線城市在上半年也出現了類似的問題：空置率連連攀升、租金連連下降、購物中心扎堆、千人一面。于是在整個房地產市場都處于敏感的時期，新華社撰文“擠出商業地產政績泡沫”就更加發人深省。

　　文章指出，商業地產項目異常火爆背后，是地方政府的畸形政績觀在推波助瀾，似乎一個城市沒幾個“高大上”的購物廣場就面上無光。在當前的房地產變局中，各方要對商業地產風險高度警惕，尤其要大力擠出商業地產中的“政績泡沫”。

　　但如果問沈陽商業地產會就此崩盤嗎?答案是否定的。縱然沈陽商業地產有諸多問題，但全盤死掉是不現實的。

　　一方面，沈陽周邊的城市諸如本溪、撫順、鐵嶺的商場或者購物中心，基本還是百貨形式的存在，這些城市里面的一些購物需求是需要沈陽來滿足的。DTZ戴德梁行相關統計，這部分外來消費者將占到30%，將這部分消費者加進去，那么在沈陽每個人將有0.7平的購物面積，雖然這個值在國內來看是屬于比較高的一個水平，但卻也在比較合理的發展空間內。

　　另一方面，誠然沈陽商業地產供量屬于過剩狀態，但這只能說是新型商業模式轉變的前期階段。DTZ戴德梁行沈陽及大連公司物業及設施管理部高級助理董事馬麗麗認為，“我們在看待一個商業項目的時候，無論是商場還是百貨，不僅看做是物業，更是一個地產。

　　從投資人和持有人的角度去衡量的時候，衡量好壞的時候會從生命周期的概念，不是一個時點，對于所有的投資人來講，他會考慮在我擁有這個生命周期的整個過程，或者在其中一段過程中是不是一個好的地產，是否帶來了投資收益的最大化，這是一個內容，崩盤論是一個時點的概念，從這個角度去評判其實是不合適的。”