二線城市成為新大陸 吸引各類開發(fā)商和零售商進(jìn)駐

　　隨著一線城市購(gòu)物中心發(fā)展成熟和二線城市的消費(fèi)水平提升及各項(xiàng)配套逐步實(shí)現(xiàn)，二線城市成為購(gòu)物中心開發(fā)熱潮的新大陸，吸引各類開發(fā)商和零售商進(jìn)駐。

　　購(gòu)物中心越開越多，越開越大。在完成一輪跑馬圈地之后，面對(duì)空置率的壓力，購(gòu)物中心會(huì)開始資源整合。事實(shí)上，北上廣深等一線城市的購(gòu)物中心早已開始了整合，而被認(rèn)為還在圈地階段的二三線城市，已經(jīng)悄悄地步入了調(diào)整期。

　　購(gòu)物中心是商業(yè)地產(chǎn)與零售的結(jié)合，除了需要具備商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力，還需將零售業(yè)的特點(diǎn)納入其考量范疇，如建筑結(jié)構(gòu)要符合所選零售業(yè)態(tài)的 經(jīng)營(yíng)需要、租戶選擇遵循目標(biāo)消費(fèi)群體特征、經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)體現(xiàn)為消費(fèi)者營(yíng)造體驗(yàn)式享受等等。目前，購(gòu)物中心的開發(fā)呈現(xiàn)體量趨大、向城市近郊擴(kuò)散以及二、三線城市 快速興起特點(diǎn)。購(gòu)物中心一方面在一線城市全面調(diào)整策略，進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，另一方面，不斷在二三線城市攻城略地迅速布點(diǎn)。

　　購(gòu)物中心大體量化趨勢(shì)明顯。目前，中國(guó)一二線城市購(gòu)物中心平均體量約7萬(wàn)平方米。一線城市中購(gòu)物場(chǎng)所密集且租金持續(xù)高企，與此同時(shí)，城際交通逐 步完善以及私家車保有量的快速增長(zhǎng)使得距離不再是購(gòu)物主要障礙，城市近郊成為新的發(fā)展空間。“提高租賃率，通過(guò)調(diào)整品牌、布局乃至業(yè)態(tài)來(lái)優(yōu)化資產(chǎn)，已經(jīng)是 一線城市購(gòu)物中心正在努力的方向”，仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松在接受采訪時(shí)表示，購(gòu)物中心出于提高業(yè)績(jī)的要求，往往會(huì)在一個(gè)運(yùn)營(yíng)周期過(guò)后，重新 對(duì)品牌組合進(jìn)行調(diào)整。實(shí)際上，購(gòu)物中心的增長(zhǎng)動(dòng)力將逐漸從開發(fā)進(jìn)入注重商業(yè)運(yùn)營(yíng)和零售渠道功能的時(shí)期。購(gòu)物中心的開發(fā)者和運(yùn)營(yíng)者正在商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、 經(jīng)營(yíng)和管理模式等方面進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)購(gòu)物中心的發(fā)展規(guī)律和消費(fèi)需求的變化。

　　仲量聯(lián)行提供的一份數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)中國(guó)作為購(gòu)物中心消費(fèi)主力的“中產(chǎn)”人群將不斷上升，這一趨勢(shì)也使得購(gòu)物中心跑馬圈地的熱情迅速向二三線城市 蔓延。隨著一線城市購(gòu)物中心發(fā)展成熟和二線城市的消費(fèi)水平提升及各項(xiàng)配套逐步實(shí)現(xiàn)，二線城市成為購(gòu)物中心開發(fā)熱潮的新大陸，吸引各類開發(fā)商和零售商進(jìn)駐。 “從圈地到調(diào)整，一線城市經(jīng)歷的購(gòu)物中心發(fā)展模式將會(huì)在二三線城市繼續(xù)上演”，林世松說(shuō)。業(yè)內(nèi)人士分析，在二線城市，那些位置欠佳但體量巨大的購(gòu)物中心項(xiàng) 目正在承受著日益升級(jí)的招商壓力，并且有可能在不久的將來(lái)迎來(lái)一輪并購(gòu)狂潮。

　　值得注意的是，購(gòu)物中心正在經(jīng)歷業(yè)態(tài)調(diào)整的變化。很久以來(lái)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)各為5：2：3業(yè)態(tài)配比，然而，這個(gè)比例正被逐漸打 破，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)并駕齊驅(qū)的配比目前并不少見。隨著商業(yè)發(fā)展，消費(fèi)者越來(lái)越重視購(gòu)物的體驗(yàn)，觀影、吃飯、KTV等已成為消費(fèi)者光顧購(gòu)物中心的日常消費(fèi) 項(xiàng)目。餐飲、娛樂(lè)企業(yè)具有培育期短和迅速積聚大量客流的優(yōu)點(diǎn)，隨著企業(yè)進(jìn)駐購(gòu)物中心的熱情日益高漲，餐飲、娛樂(lè)往往成為購(gòu)物中心招商較快部分。

　　正因?yàn)槿绱耍惋嫼蛫蕵?lè)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心各大業(yè)態(tài)中表現(xiàn)出強(qiáng)勁的付租能力，也愈來(lái)愈受到重視。仲量聯(lián)行近期發(fā)布的報(bào)告稱，餐飲及娛樂(lè)業(yè)態(tài)將繼續(xù)支撐2013年廣州零 售地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)。林世松表示：“鑒于零售商對(duì)經(jīng)濟(jì)前景持有憂慮，預(yù)計(jì)下半年的租賃需求增長(zhǎng)依然疲軟，餐飲及娛樂(lè)業(yè)態(tài)將繼續(xù)成為零售物業(yè)的重要需求來(lái) 源”。