如何走出中國特色的購物中心道路？

　　中國購物中心正處在模式重構時期，確確實實還需要更多融合的做法，以保證商家業績。一方面很多購物中心已經涉足到商品經營的范疇，另一方面購物中心也會有服務商戶的更多的創新方式，這種方式甚至是直接幫助商戶服務自己的顧客。購物中心也因此和全渠道建立起了必然的聯系，讓購物中心真正上升到了零售業的高度。不過，就我個人理解，只有等到中國品牌商、零售商真正發展和成熟起來后，購物中心才能更好地實施物業經營和資產管理，全行業的商業資產管理模式才會得以建立，購物中心也才能真正回到國際通用模式上來。

　　大家一般都會認為中國的百貨店都是購物中心，實際上這句話確實很正確。但是你也會發現，中國的購物中心，跟國際上只收租金的購物中心采用的方法完全不一樣。國外購物中心的情況是，承租給零售商面積，雙方只是租賃關系，他們一般不會在商品經營層面上下很大功夫。而在中國，購物中心百貨化或者說用零售方法去運營購物中心會有很好的市場反饋，這方面中國也在廣泛借鑒日本的成熟經驗。

　　我們今年去日本考察的時候發現，有些購物中心的統一裝修做得比百貨還好。根據購物中心所服務的消費者的偏好，結合購物中心定位打造的統裝區，場地環境非常具有吸引力，品牌被購物中心招進來后直接擺貨就可以做經營了，從而大大降低了品牌商的進場成本和裝修工期。這種做法已經不是簡單的物業租賃關系，很多思想都已經滲透到運營層面。

　　我認為，國外企業真正做到了以消費者為導向，What You Want是中國零售業的做法，而老外奉行的是What You need的理念。我們的零售業大多是自我導向，購物中心是這樣，百貨店同樣如此。國際上成熟的經驗可以說有很多很多，但實際上到底以誰為中心，是一個最本質也最樸素的理念。成功的購物中心一定是以消費者為導向的，既不是以供應商為導向，也不是以自我為導向。中國百貨店一直以來固守的其實就是供應商導向，而中國的購物中心則更接近自我導向。

　　按照傳統理解，零售業是很要求本地化的，要求你對本地文化、對本地消費者一定要特別了解，你一定要做出符合本地特色的商場才能獲得成功。在中國，我注意到了一種現象，國際企業，比如宜家，他們做的購物中心比中國企業做的購物中心還更符合中國消費者的口味，更接近本地市場，他們在對消費行為的捕捉上反向給中國企業上了一堂專業課。

　　接下來的零售市場必將出現規則的重構，因為中國購物中心將從增量市場轉為存量市場。為什么這樣說?商業地產從增量轉為存量市場，有幾點原因。由于絕大多數城市已經有了足夠多的商業設施，商業地產不再是政府招商引資的重點;同時開發和運營難度也讓不少企業產生了畏懼心理;加之政府的金融配套政策遲遲沒有跟上，使得商業地產開發企業的財務成本長期居高不下，這與商業地產本身的獲利模式完全相悖。