前門商圈：百年老街艱難復興

　　冬日午后，熙熙攘攘的游人漫步在修葺一新的前門步行街上，古色古香的出口。

　　繁華落盡 修繕改造期待重生

　　在前門步行街東側與之交叉的兩條街巷中，市政工人正在對道路、花壇、燈飾等“城市家具”做著最后的完善，一些店鋪的內部裝修也在緊張進行。“再過幾天，12月25日，鮮魚口餐飲一條街就將開街亮相。同一天，臺灣商務街則將全面開市迎賓。前門大街又增添了兩股新鮮活力。”北京天街置業發展有限公司董事長田耘興奮地告訴記者。

　　隨著前門周邊街巷被一條條修整改造，一個個商業項目拔地而起，曾百年輝煌又一度衰敗的前門地區，正在重新煥發出全新的生機與活力。

　　從明清一直到上世紀80年代初，前門地區一直是北京商業最繁華的場所。

　　前門地區曾云集老字號企業。“頭頂馬聚源(帽店)，腳踩內聯升(鞋店)，身穿八大祥(綢緞店)，腰纏四大恒(錢莊)”，是民間對這一地區商業的形象概括。前門是北京城的正門，商業的繁榮與其位置密切相關。外地進京趕考的秀才、辦事的官員，都住在這一帶，造就店鋪多、飯館多、游樂場所多、會館旅店多的特色。

　　到上世紀七八十年代，物資匱乏、流通不暢，很多商品只能在京城買到。全聚德、同仁堂、張一元、月盛齋、謙祥益、瑞蚨祥、盛錫福、六必居、正明齋、都一處等知名老字號自然成為外地游客以及京城百姓們的購物首選。

　　時代車輪滾滾向前。從上世紀90年代開始，市場經濟的蓬勃發展，北京大型商場的數量急劇增加，城市市場購買力被迅速分散。王府井、西單等大型商業集中的商圈日益繁華，曾與之齊名的前門商圈逐漸淡出主流。

　　以前門地區最繁華的大柵欄為例，2005年北京市社科院公布的《北京城區角落調查》數據提道：大柵欄常住居民中，60歲以上的占17%;人群結構呈現社會困難人群的特征;工商登記個體經營行業729家，90%為小餐館、小旅館、小雜貨店、小發廊、小歌廳，經營規模和業態呈衰敗狀況;大量居民日均生活費不足8元……

　　曾經的城市中心區、繁華區淪為貧困區，市政府顯然不能容忍。2005年開始，前門地區開始了百年以來規模最大的一次拆遷改造。2007年5月，當時的崇文區政府啟動了北京前門大街兩側修繕改造工程。隨著推土機的隆隆聲，舊的前門大街倒下了，一個嶄新的前門大街站立起來。

　　飽受爭議 游客拍照多于購物

　　2009年9月28日是改造后的前門大街正式開市的日子。清一色的灰磚青瓦、清一色的二三層小樓、鳥籠形狀的街燈、穿梭而過的有軌鐺鐺車……從京城四面八方蜂擁而來的人們發現，以步行街呈現的新前門大街一派清末民初的古都風貌，比過去不知寬敞、整潔了多少倍。

　　然而，來前門大街的游客中，拍照的多于買東西的。一棟棟古韻風格的建筑中，除了零星分布的幾家傳統老字號外，大部分是星巴克、Swatch、ZARA、H&M等國際品牌，以及李寧、耐克、森馬、勁霸等常見品牌。這種中西合璧的品牌布局讓不少人感到有些別扭。“改造后的前門大街，與其他商業街、購物中心越來越雷同。”一位本地消費者道出了不少人的共同感受。在前門牌坊前，兩位外地游客告訴記者：“來前門是想感受一下北京特色，可是走到一半就不想逛了，沒什么可買的東西，還不如在這兒多拍幾張照片。”

　　前門步行街上熙熙攘攘的人流中，外地游客占了絕大多數比例。拍照留念的人多，進入店鋪挑選商品的卻很少。就算是前門牌坊旁邊知名的Swatch專賣店，也僅有幾位顧客挑選商品，真正掏腰包的更是寥寥。此外，勞力士、帝舵、西鐵城等名表專賣店內，經營進口化妝品的絲芙蘭店內，都鮮有顧客推門而入。其他店鋪包括361°、美特斯·邦威、耐克等品牌店，雖然店面比在商場中的更加豪華，甚至安排了促銷員賣力宣傳，但仍只有很少消費者愿意進門。整條大街真正生意紅火的恐怕只有全聚德、都一處等知名老字號了。

　　與前門大街相反的是，集中了瑞蚨祥、同仁堂、內聯升、步瀛齋、張一元、大觀樓、狗不理、張小泉等國內頂級老字號的大柵欄更受消費者認可。這里不僅人頭攢動，店內消費者也不在少數。一位游客表示，還是愿意感受一下中華傳統文化，大柵欄的老店能讓人真正體會到前門大街應有的氛圍。

　　對前門步行街目前的經營狀況，田耘的解釋是，新前門大街開市只有一年多，還處于項目的培育期。據他介紹，去年開街時，前門步行街的103家商戶全部招滿，目前調整的只有10家。從一般商業規律看，新商業項目第一年的更換率在30%以內均屬正常。

　　然而，后來發生的傳統老字號企業集體“敗走麥城”的事件，讓經營者不得不思索前門大街到底該如何規劃和管理。

　　幾經波折 高租金逼退老字號

　　知名老字號品牌經營紅火，從中不難看出，前門大街最需要的是具有北京傳統特色的商業。然而，最能凸顯前門韻味、具備北京特色的老字號，卻因為前門整修后租金的水漲船高而無力回歸。

　　“政府出錢把前門大街翻新了，老字號小吃當然愿意回去，但是租金太高，忙一個月可能連租金和工人工資都掙不齊，”爆肚馮的掌門人馮廣聚算了一筆賬：按照目前38元/平方米/天的租金計算，一間100平方米的鋪面月租金就將近12萬元，銷售10元一盤的爆肚很難支付高昂的房租，再加上工人工資、原材料、水電等其他費用，賠本幾成定局。

　　“如果按照前門大街現在的租金，每盤售價18元的醬牛肉要賣到50-60元才能夠保證利潤。”月盛齋掌門人馬國琦感嘆。

　　“前門地區的人氣旺盛很大程度上是因為有各式飯店和小吃，飲食尤其是小吃可以聚集人氣。很多在國外生活的人來到前門就是想品嘗小吃，能夠把各地游客吸引過來的，還是帶有北京特色的東西。”一位當地居民表示。

　　中商經濟研究所主任姚力鳴認為，前門地區深厚的歷史積淀決定了這里最適宜發展老北京傳統商業文化。但是受到拆遷造成的地價上漲、房租昂貴等因素影響，一些反映老北京市井文化的企業，比如老北京傳統小吃、一些特色手工藝店鋪等，由于本小利薄很難在這里生存，造成了目前這一地區時尚類商業大行其道，給人一種不協調的感覺。

　　由于難以承受高昂租金而遷出前門的老字號小吃，現多聚集在九門小吃等新興京城特色餐飲，或就近在前門周邊的街道落腳。不少老字號掌門人表示，仍希望有機會回到前門大街。畢竟，前門大街是這些老字號的發源地、成長地，也是京城小吃最好的展示平臺。

　　定位文化 旅游商機才是出口

　　2010年，隨著原崇文區與原東城區合并，前門大街及其以東地區也隨之進入新東城的行政版圖，前門地區被新東城定位為“北京歷史文化展示區”。

　　12月25日對于前門商圈來說又將是一個里程碑式的日子。這一天，位于前門步行街東側的鮮魚口餐飲一條街將正式開街亮相。同時，以大江胡同為載體的臺灣商務街也將全面開市迎賓。前門商圈再次注入兩股新鮮血液。

　　田耘告訴記者，鮮魚口街的風貌修繕總投資超過15億元，定位為餐飲美食街，根據街區整體規劃，商戶中餐飲老字號將占七成，其中70%為京味兒老字號;特色商品銷售占兩成;其余一成為服務業。便宜坊旗艦店、精品酒店皇家驛站、北京稻香村、天源醬園，以及原生地老字號天興居炒肝、黑猴百貨店、興華園浴池、錦馨豆汁店等均已簽約進駐，2011年“五一”前將投入運營。

　　此外，12月25日，以大江胡同為載體、包括臺灣會館在內的整個臺灣商務街也將全面開市。臺灣會館創辦于1893年，是見證公車上書等一系列歷史事件的重要文物。據悉，原址修繕后，將成為臺灣風情文化展覽、接待等的場所。

　　由于這兩條東西走向的商業街，其西口都與前門步行街交匯，東口直達前門東側路，這就為游客進出前門街區提供了兩條重要的商業動線。經營管理者希望以此帶動前門商圈整體客流量的進一步提升。田耘預計，兩條新商街有望帶來超過50%的營業收入，即在目前年銷售額12億元的基礎上增加6億元。

　　2011年，包括20萬平方米地下工程在內的整個前門地區改造主體工程將基本完工，2012年，商業配套將形成完整規模和能力。不久的將來，一個古都風貌彰顯、文化底蘊深厚、配套設施完善、商業商務繁榮的前門，將以全新的形象呈現在世人面前。

　　解讀：現在的前門商業正尋著歷史的足跡、和著時代的節拍，慢慢地向著世界城市的大潮邁進。根據不完全調查統計，前門商圈現有商鋪128家，老字號店鋪達到21家，國際知名品牌16家，國內知名品牌15家。

　　記者手記

　　創新是對傳統的最好保護

　　最近發生的一則新聞震驚寰宇：意大利著名的龐貝古城，一個月內竟然出現三次古建筑墻體坍塌事件。人們在扼腕嘆息之余，也不得不面對這樣一個事實：無論怎樣嚴密的保護措施，有形的城市化石終有一天會灰飛煙滅。

　　之所以聯想到龐貝古城，是緣于最近前門商圈的采訪。近幾年，前門地區大規模的拆遷改造、破舊立新，讓包括記者在內的很多北京老百姓倍感失落，一時間，批評之聲不絕于耳。但是龐貝事件讓記者真切地意識到，與對歷史古跡的有形保護相比，也許文化脈絡的延續傳承才是更為關鍵的。

　　重新翻建過的前門商業街開市一年多了，目前買賣似乎不大景氣。與其指責改建斷了前門地區的商脈，不如好好研究一下是什么造就了前門的昔日繁華。

　　正如有的商業專家所指出的那樣：100多年來，前門地區的商人不僅追求時尚，而且創造時尚，引導時尚消費，培養時尚人群，買好東西，享受美味，聽名角戲，看新電影，非得上前門大街才行。俗話說“人叫人千聲不語，貨叫人點首即來”。就像今天我們不遠千里萬里去香港、巴黎、東京買東西一樣，當年的前門商家也是憑著商品的獨特性、新穎性、時尚性，吸引著廣大顧客。

　　前門大街在強調傳承歷史文化的同時，一定不能削弱其時尚化、現代化的進程。事實上，目前發展最好的老字號代表全聚德，恰恰是能夠不斷創新、與時俱進的典范，不斷滿足現代人消費的新需求。相反，如果一味為了歷史而歷史，脫離當今民眾的消費需求，那么這種歷史也是沒有什么生命力的。

　　歷史文化在各類文物、遺址中，更在每個鮮活的個體當中。只有前門地區的每個商家都能以創新為己任，前門商圈昔日的繁榮盛世才能真正重現。

　　專家把脈

　　前門要研究旅游人群消費特點

　　——中國購物中心產業資訊中心主任 郭增利

　　前門是一個以旅游人群為主的商圈，旅游人群有其特有的消費特點。從國外成功的旅游街區發展來看，都是以提供具有當地特色的傳統商品為主。因此，前門商業街不能靠國際大品牌來吸引消費者。事實上，這幾年國際知名品牌，像LV等，已經紛紛向二線城市發展，其對周邊人群的吸引力呈現下降趨勢。而前門是最有優勢發展北京文化、中國文化的場所，目前來看，商街定位顯得不明確，不知道產生消費的人口到底在哪里。

　　租金收益問題是困擾前門發展的一大因素。商業化運作有利于短期內回籠資金，但造成區域整體定位模糊。目前，區域整體向歷史文化街區轉型，這需要一個較長的培育期。在這一過程中，單靠企業恐怕很難承受得起。因此，要解決這一矛盾，需要政府主導、企業參與支持，經過一段培育，在更長的周期內取得收益。這就必然需要一方讓利，目前來看，這一方只能是政府。前門發展需要政府放水養魚，只有經過統籌規劃，強化區域特點，實現各商戶之間的客流共享，挖掘消費潛力，前門才能實現真正繁榮，這恐怕需要一個較長的過程。

　　前門適宜發展博覽型商業

　　——北京昭邑零商管理咨詢有限公司總經理 劉暉

　　前門地區是旅游人群到京的必游之地，每年的游客數量以百萬計，眼球價值突出，因此非常適宜發展博覽型商業。前門應該充分發揮兩個窗口的作用：一是國外品牌進入中國的窗口，二是中國品牌走出去的窗口。目前來看，前門大街的招商顯然沒有找到品牌定位與區域特征的契合點。

　　如果從發展博覽型商業的角度看，星巴克、Swatch等被公眾廣泛熟知的品牌，其在前門大街設立門店的意愿，顯然不如一些在國外也很出名，又急于打開中國市場的品牌來得強烈，也愿意支付更高的租金。對那部分企業來說，在前門開設門店所產生的巨大廣告效應，可能比商品銷售本身更具吸引力。

　　此外，前門固然是北京旅游的一張名片，也可以看做是外國人在中國旅游的第一站。因此前門的旅游商品不一定局限在北京本地，可以與全國各省市的旅游局展開合作，讓外國游客在這里看到具有各地特色的商品，吸引他們從北京出發，去探尋中國各地的精彩。