商寅泉：新政調控狀態下中國樓市十大懸念

　　房價真的會跌嗎？房價還會漲嗎？2010年上半年樓市風云動蕩，令所有關心房價漲落的人心中充滿問號。本系列評論在從多方面分析了樓市之后，筆者歸納了十大懸念。估計到年底，這十大懸念中有些就會揭曉謎底，有些也可能依然是懸念。
　
　　懸念一，會不會推出二次房改方案。一次房改方案實施十幾年來，效果與設計者的初衷大相徑庭，所謂的市場化只是讓地方政府更加依靠土地財政這塊收入，所謂的市場化只是養肥了一批開發商。住房問題被越漲越高的房價困擾，百姓的怨氣越來越大。應該說，一次房改方案在現今已無多大影響力，但房價瘋漲確實是源于當年的房改，源于所謂的市場化。政府要想真正掌控樓市，緩解責難，適時推出二次房改方案，似有必要。

　　懸念二，物業稅這個稅種會不會在中國誕生。征收物業稅的根本在于使炒作者加大成本，令囤房待價而沽的人養不起房。前幾天有報道說上海要實行物業稅，之后馬上有財政部官員出面否認。其實了解中國稅收制度的人一眼就能辨出上海那條消息的不真實。新稅種的征收權在中央政府，推出物業稅是一項極其嚴肅的大事。制定、論證、討論通過都需要時間。在房地產業被地方政府視為財政創收支柱的情形下，征收物業稅可以是一把懸在頭上的達摩利斯之劍，但短時間內不一定落下。

　　懸念三，后續政策還有多少待出。從2月27日溫家寶總理在互聯網發出承諾，到3月底4月初“新國十條”政策壓向樓市，至5月中旬有所顯效，政策顯示了一些威力。但真正宣布8.5折的只有恒大一家，這其中還有一些作秀的味道。筆者所在報社一公里之外即是一家超過50萬平方米的大盤，5月18日筆者請售樓先生告知真實價格，回答依然是“每平方米25000元”，最多全款打一個9.8折，一點沒降。以眼前的態勢說開發商都在死扛，是真實的。政策出了一堆，作用不明顯，因此接著出政策，似乎也屬必然。

　　懸念四，查房地產商偷漏稅會不會落實到人頭。前幾天討論樓市，有同事說××網已經刊出房地產商存在嚴重偷漏稅的消息，但筆者通篇閱讀此文，只看到了猜測的語句，只是用邏輯推理的方式推導結論，沒有詳實數據佐證，沒有敢披露任何一家房地產企業，只是泛泛而談。其實，下猛藥查出幾個偷漏稅的大戶，對震懾開發商的氣焰大有好處，只是地方政府不愿或不敢下手。中國有幾個人所共知的賺了大錢又到處亂講話的開發商，他們這些企業是否真的干凈，光用推理的方法是查不出來的。

　　懸念五，小產權房還在建，還在賣，政府會不會真出手治理。就像當年說“走資派還在走”一樣，小產權房同樣在喊打中還在熱銷。治理小產權房喊了多年，小產權房卻越來越多，今年有的樓盤還打出“新農村建設試點”的旗號當賣點。應當說，要想治理小產權房極其困難，或者說這是一道無法給出答案的難題，它牽涉的方方面面太多，既成事實，積重難返。這個懸念在2010年成為歷史的時候，仍將會是懸念，這點可以肯定。

　　限于篇幅，后五大懸念不展開敘述，它們依次是：剛性需求是真實還是虛幻？依靠土地財政吃飯的地方政府會不會真的抑制房價瘋漲？城市化進程中用政策控制房價是不是杯水車薪？樓市泡沫是否真的存在？最后一個懸念是：新政調控狀態下，房價怎么走？