多城集中供地“急剎車” 土拍規則或迎大調整

繼深圳宣布中止第二批集中供地之后，多個城市加入了土拍延期行列。

臨期“急剎車”背后，或將迎來土拍規則調整，各城市房地產調控的“手術刀”指向土地市場，“穩地價”真正走向“控實際地價”，繼而有利于房價水平的穩定。

8月10日，天津發布《天津市國有建設用地使用權掛牌出讓補充公告》（以下簡稱“《補充公告》”），將第二批集中供地掛牌截止時間由8月20日調整為9月10日。

不只如此，《補充公告》還增加了5個條件，要求參拍企業具備房地產開發企業資質，須提交其股東未違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利的資金來源承諾和競買企業資信良好的資信證明，須由自有賬戶交納競買保證金等。

值得注意的是，天津規定單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人，并對61宗地塊的最高限價進行了調整，據21世紀經濟報道記者計算，所有地塊的溢價率由原來不超過50%降到了不超過15%。

天津土拍規則的變化，與坊間所說的自然資源部閉門會議做出的政策調整相吻合。坊間流傳的文件信息顯示，自然資源部要求各地方政府調整土拍政策，要點包括“單宗地溢價率不得超過15%”、“達到上限后不得以競配建等方式增加實際地價，可通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優建筑品質方式確定競得人”等。

21世紀經濟報道記者從多個信源處證實了該文件。

8月11日，青島宣布第二批集中土拍“因故延期”，再次實施公開出讓時間以屆時公告為準。21世紀經濟報道記者致電青島市自然資源和規劃局得知，“集中土拍后面可能會有大的調整，具體以公告為主，我們沒辦法提供準確信息”。

與此同時，杭州、無錫、東莞、金華、惠州等熱點城市也于近期紛紛調整了土拍規則，實施以“限房價、控地價、提品質”為主的競拍方式。

億翰智庫分析指出，通過調整土拍規則控制核心城市的土拍熱度，穩定地價，實現土地市場的穩定運行，既可以保持土地公平合理的出讓，又將促進整體市場保持低位運行。

解決首批集中供地高溢價問題

22個實施集中供地的城市中，杭州首批土拍熱度相對較高，溢價率為26%，在22城中排名較前，有41宗地塊因溢價封頂以競自持成交，自持比例最高達40%。

為遏制土拍市場高熱，杭州于7月30日宣布調整第二批集中土拍規則，一方面取消5000萬保證金托底機制，將保證金比例恢復20%，提高房企競拍門檻；另一方面下調溢價率上限至20%，并將租賃住房面積由“競自持”調整為“競無償移交政府”，在實現穩地價目標的同時加快推進城市租賃住房建設，引導房企理性拿地；此外還實行競品質試點，先競品質后競地價，競品質試點地塊實行現房銷售，同時設定溢價率上限為10%。

無錫首批土拍中16宗土地有14宗是地價觸頂進行競租賃或配建，在第二批集中土拍中調整為所有地塊均采取觸頂搖號方式，希望抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。

而實際效果的確立竿見影，無錫第二批集中土拍住宅用地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%相比有明顯回落，同時，多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。

相較之下，近來第二批集中出讓延期或中止的城市中，天津、深圳和青島此前初次公告的第二批集中土拍規則并未有大的變化，沒能針對問題做出有效反應。

天津針對第二批集中土拍初次公告中僅提及加入自持租賃的硬性要求，其余并無改變。于是8月10日重發的補充公告中，將61宗地塊的最高限價溢價率從不高于50%降到了不高于15%，競拍方式也改為“限地價+搖號”，同時還要求房企出具資質證明，加強競拍房企的資格審核。

深圳首批集中土拍溢價率為30.9%，屬于土拍熱度較高城市，但第二批集中土拍設定的溢價上限仍高達45%，青島也并未對第二批集中土拍的溢價率進一步限制。克而瑞地產研究中心指出，“這并不符合中央‘穩地價、穩預期’的調控要求，由此也不難理解，本應在無錫集中出讓之后的深圳、天津、青島第二批集中土拍為何相繼被暫緩或延后。”

據克而瑞地產研究中心預測，深圳、青島等城市二批次土地出讓政策調整方向也將與天津一致，降低溢價率、取消競配建改為搖號或競品質，以落實穩地價的目標。

億翰智庫分析表示，隨著對溢價率的管控，房企無序拿地的情況或有所改變，中小房企將會有更多的參與機會，最終實現土地市場的穩定發展。

控實際地價以平穩房價

住建部房地產市場監管司司長張其光曾在7月22日公開表示“著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制”。杭州、天津發布的土拍規則調整中，已經開始趨向房地聯動機制，加大了控價力度，也重點強調了競高品質建設方案的舉措。

“從首次集中供地我們能看到，雖然溢價率設定上限，但是通過增加配建比例獲取地塊的情況比比皆是，變相增加了實際的拿地成本。”億翰智庫分析表示，這波土拍政策的調整，一定程度上能夠降低房企拿地的實際成本，引導土拍模式從“價高者得”向“趨向平均出價者得”、“高品質者得”的方向轉變，有效避免房企盲目搶地，更加注重提升在綠色建筑、裝配式建筑等方面的競爭力。

一位全國性房企的北京高管告訴21世紀經濟報道記者， 高品質建設方案對產品的要求越來越高，但確實會促使房企加大產品投入，大家都在積極加大研究力度。預計北京第二批集中供地依然會強調高品質建設方案。“原來拍地，到最后都是在拼價格，即便拿到了地，其實也挺難受的，難免會嚴控成本。但現在地方政府讓利了，雖然高標準建設方案還是開發商在投入，但等于是把原來投在地價上的資金轉移到了建設方案上，相對更好一些。”

克而瑞地產研究中心也指出，“控實際地價”將成為熱點城市接下來土地側調控的主力方向，地價得到控制，也利好行業利潤向合理水平回歸，實際地價漲幅放緩下，房價走勢將進一步穩定。

自2020年年中以來，“三條紅線”、“兩集中”相繼出臺，中央層面多次重申房地產長效機制，整治規范房地產市場秩序，最近更是嚴控城市更新大拆大建，各個城市調控政策紛紛加碼，二手房價格控制也被加入政策工具箱，一系列的調控組合拳，已覆蓋房地產投資、融資、運營、銷售、供應鏈等各個環節，形成了調控完整閉環。

本輪土地調控進入深水區，嚴控土地價格，則是從房地產鏈條的源頭出發，地價若能得到有效控制，后續環節也可傳導這一效應。