上海二手房隱秘的角落：成交冰點(diǎn)下的“附加協(xié)議”

段子成真。

此前上海中介業(yè)務(wù)員朋友圈曾流傳一個(gè)段子：“房子內(nèi)的名畫一起打包售出（‘名畫’僅僅是隨手涂鴉）”；如今，“名畫”竟然被寫進(jìn)房屋買賣合同中附加的“補(bǔ)充協(xié)議”，只不過大多是以“裝修補(bǔ)償款”或者“車位買賣”的名目。

補(bǔ)充協(xié)議中的金額在幾十萬到幾百萬不等，一般而言這筆資金需要買家在簽署房屋買賣合同之后，過戶之前交付。這樣的協(xié)議也是作為附加文件放進(jìn)合同里的。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪市中心到郊區(qū)多家中介，發(fā)現(xiàn)上海二手房調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)之后，二手房成交瞬間跌入冰點(diǎn)，市場(chǎng)流動(dòng)性堪憂。與此同時(shí)，“補(bǔ)充協(xié)議”作為解決“核驗(yàn)價(jià)”出臺(tái)之后的差價(jià)補(bǔ)充協(xié)議，被大小中介廣泛推廣，但也有少數(shù)頭部中介沒有過于強(qiáng)調(diào)這一協(xié)議，建議買家稍微等一等“細(xì)則”出臺(tái)。

上海二手房“補(bǔ)充協(xié)議”浮出水面，與過往的“陰陽合同”顯然不是一回事。這是中介人員為了促成交易的一個(gè)手段，也導(dǎo)致成交急速下滑。

中介門店業(yè)務(wù)員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，7月底以來，門店成交僅有一兩套，甚至零套。價(jià)格方面有松動(dòng)的也僅是一兩套，不少房東看到市場(chǎng)行情如此快速下行干脆也就不賣了。

綜合鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海7月二手房成交2.4萬套不到，相比6月份的2.8萬套已明顯下跌，而且7-9月是二手房成交的傳統(tǒng)淡季。但如此冷淡的開場(chǎng)，2021年上海“金九銀十”前的這一淡季顯然超出了眾多從業(yè)人員的預(yù)期。

原因很簡(jiǎn)單。7月9日，上海針對(duì)二手房市場(chǎng)突發(fā)新規(guī)，要求在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)，從7月19日起，所有未通過核驗(yàn)的房源一律做下架處理；8月6日起，上海各銀行審核貸款金額以“三價(jià)就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，相對(duì)最低的價(jià)格審批貸款額度（簡(jiǎn)稱“三價(jià)就低”）。

今年上半年，上海二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了量?jī)r(jià)齊升，背后的推手則是巨量的市場(chǎng)資金流動(dòng)規(guī)模。如今，二手房流量沖頂之后，或許要面臨過山車般的行情了。

二手房掛牌量減少20%以上

“目前房東放出來的80%的二手房?jī)r(jià)格都是高于核驗(yàn)價(jià)的。”中介門店工作人員反映，核驗(yàn)價(jià)出來之后，今年內(nèi)網(wǎng)房源明顯少了很多，至少20%，比如一個(gè)小區(qū)常態(tài)有10套房子在賣，但是現(xiàn)在也就五六套在掛牌。

當(dāng)下二手房市場(chǎng)中的買賣雙方還必須面臨的一個(gè)境況是：貸款審批周期與交易周期的延長(zhǎng)。目前每一筆房貸的審批需要一兩個(gè)月，過去只需要半個(gè)月；貸款下來之后，銀行放款給房東，需要6個(gè)月。如若加上簽合同需要半個(gè)月到1個(gè)月，整個(gè)房產(chǎn)交易周期就要八九個(gè)月了。

上半年的上海二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)歷過一波漲幅。上半年，市區(qū)二手房漲幅10%-15%，但外環(huán)外的二手房漲幅卻有20%。以嘉定為例，有三個(gè)動(dòng)遷小區(qū)，這批動(dòng)遷戶拿著動(dòng)遷補(bǔ)償款買房，資金流向嘉定、寶山、松江，這三個(gè)區(qū)域的二手房成交量大漲。也正因此，有中介人士認(rèn)為，下半年會(huì)有一個(gè)二手房購買的窗口期。

二手房成交量上漲，銀行放貸額度也會(huì)相應(yīng)上調(diào)，限貸調(diào)控在所難免，導(dǎo)致貸款政策周期拉長(zhǎng)。隨著調(diào)控接踵而來，二手房目前已進(jìn)入調(diào)整期。不止上海，北京、深圳也已出臺(tái)過二手房指導(dǎo)價(jià)政策，杭州、南京購房社保年限上調(diào)等。

“附加協(xié)議”浮出水面

上海自核驗(yàn)價(jià)出臺(tái)意味著什么？將房子掛牌之前，房東需要拿著產(chǎn)證、戶口本先去核驗(yàn)，然后政府給出一個(gè)核驗(yàn)價(jià)格，今后基本上是按照這個(gè)價(jià)格來交易。比如一套房子核驗(yàn)價(jià)是400萬，但是房東要賣500萬，買家也只能按照400萬的總價(jià)去申請(qǐng)貸款。換言之，買家需要多給100萬的首付。交易瞬間放緩，甚至很多門店大半個(gè)月來零成交。中山公園某中介門店工作人員反饋，中山公園板塊自7月23日以來還沒有成交過一單。

一家頭部中介在上海外環(huán)外的門店員工反映，月初剛剛成交一套中信泰富裙樓的房子，總價(jià)535萬，核驗(yàn)價(jià)4.7萬元/平方米，房東售價(jià)5.5萬元/平方米，多出的價(jià)格部分由買家以現(xiàn)金形式給房東。

“三價(jià)就低”的貸款新政出臺(tái)之后，有的中介怕買家資金不足，產(chǎn)生買賣糾紛，還暫停了遞交合同，讓買家稍微再等等政策走向再說。

“上個(gè)月底到這個(gè)月，目前我們這邊暫時(shí)沒有二手房成交。”一名中介門店員工表示，“三價(jià)就低”政策還是比較嚴(yán)的，但是也有對(duì)策。比如在補(bǔ)充協(xié)議里寫清楚，房東家里有一個(gè)東西，字畫或者其他奢侈品，這個(gè)東西包含在房?jī)r(jià)里一起賣給買家；或者一個(gè)價(jià)值8萬的車位賣出30萬的價(jià)格。當(dāng)然，字畫或者車位是以現(xiàn)金形式交易的。

“我們公司對(duì)客戶會(huì)說以‘裝修補(bǔ)償款’補(bǔ)給房東核驗(yàn)價(jià)之外的差價(jià)，就是說這個(gè)協(xié)議一定要寫在網(wǎng)簽合同里面。”一名中介門店業(yè)務(wù)員說，比如一套房子的總價(jià)是500萬，但是政府給的核驗(yàn)價(jià)格是400萬，就得按照400萬來交易，而銀行貸款額度則按照“合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)”三個(gè)價(jià)格中最低的價(jià)格來審批貸款。多出來的100萬，據(jù)中介業(yè)務(wù)員透露，可以分兩種方式支付，第一種方式是以現(xiàn)金的形式給到房東，但由于銀行有監(jiān)管機(jī)制，買家也不能直接打錢給房東，只能通過購買車位或者房子里的貴重物品、裝修款等方式變通。而對(duì)于買家關(guān)于“等正規(guī)流程那部分交易完了以后，再把剩下的差價(jià)打給房東”這一說法，中介業(yè)務(wù)員予以否定，指出房東出于防范風(fēng)險(xiǎn)考慮不會(huì)答應(yīng)買家在成交之后打款。

據(jù)了解，相關(guān)部門也不去查“補(bǔ)充協(xié)議”。而這樣的“補(bǔ)充協(xié)議”與以前的“陰陽合同”顯然大不一樣。以前的“陰陽合同”是從買家“便利”角度出發(fā)，為了多貸點(diǎn)款把房屋交易總價(jià)做高；或者為了避稅把總價(jià)做低。如今的“補(bǔ)充協(xié)議”按照“核驗(yàn)價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)”這三個(gè)價(jià)格取最低的一個(gè)價(jià)格去交易，這對(duì)于剛需買家來說，影響比較大。

一名中介人士指出，“（裝修）補(bǔ)償協(xié)議是三價(jià)取低之后才出來的”。

首套房首付50%以上

“說白了，核驗(yàn)價(jià)是打壓房東的價(jià)格，跟買家是沒關(guān)系的，但是房東要賣的價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)際影響的是買家。”前述中介門店業(yè)務(wù)員補(bǔ)充道，補(bǔ)充協(xié)議是買家與中介、房東協(xié)商好，加進(jìn)購房合同的，“房管局是不給你加的，需要你自己跟中介、跟房東協(xié)商好去加”。“首套房基本要準(zhǔn)備五成的資金，二套房要準(zhǔn)備八成的資金。”

今年貸款政策趨嚴(yán)。一個(gè)背景是，上半年上海新房的銷售額遠(yuǎn)超去年同期的銷售額，由此可見，一手房銀行按揭額度增長(zhǎng)也非常快。鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市新房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)59%。一旦二手房的按揭額度也增長(zhǎng)，對(duì)于銀行而言，房貸壓力也隨之增長(zhǎng)。二手房貸放款周期被拉長(zhǎng)也就不難理解了。加上上海剛剛提高了房貸利率，不少二手房買家開始持觀望態(tài)度。

此外，7、8月份，新房的發(fā)售量因?yàn)橐咔樵驕p少。9月份的上海，或迎來43個(gè)新盤開盤。

這就是為什么上海二手房市場(chǎng)最近的資金流動(dòng)性減弱了。但業(yè)內(nèi)人士不認(rèn)為上海房?jī)r(jià)會(huì)大跌，僅僅是市場(chǎng)不好的時(shí)候，買家可以談?wù)剝r(jià)。“去年春節(jié)都是全款不貸款的客戶。”

8月16日，大寧核心區(qū)域成交一套小三房，同比上月同一戶型降了70多萬。中介門店工作人員再三確認(rèn)買家能否按照涉稅評(píng)估價(jià)的65%申請(qǐng)貸款，才讓雙方繼續(xù)交易。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，上海二手房的政策影響或許比其他城市深遠(yuǎn)，只要貸款不松動(dòng)，市場(chǎng)將震蕩下行至2018-2019年的水平。