石盛: Centre Commercial à "Un Autre"

石盛: Vice - Directeur général de Shenzhen Ping investissement immobilier commercial Co., Ltd, a servi à

Près de deux ans, avec les préférences des consommateurs et des

石盛 Vice - Directeur général de cette période "intelligence" colonne invité Shenzhen Ping immobilier commercial Co., Ltd, du point de vue stratégique pour un centre commercial un labyrinthe.

? en choisissant la profession et la marque, nous nous souvenons des deux principes les plus importants: Tout d 'abord, les locataires (marques internationales ou cha?nes nationales) ayant une grande rentabilité, une forte concentration et un faible risque de défaillance sont généralement les premiers à choisir le centre commercial.

Il convient toutefois de souligner que, si l 'introduction du locataire est incompatible avec la stratégie globale de localisation et de regroupement des locataires, il faut envisager de renoncer à ce locataire de qualité. ?

Le 26 octobre 2011, la place de la ville de Zhongxin à l 'époque du centre commercial de Shenzhen a été inaugurée et officiellement rebaptisée

Le propriétaire de la nouvelle ville de Shenzhen de la paix 石盛 Plaza, Vice - Directeur général de investissement immobilier commercial Co., Ltd à accepter le vêtement Times lors d'une interview que la restructuration est une mesure importante pour maintenir la performance de gestion optimale de centre commercial et un avantage concurrentiel, apprendre à "un autre", à "un autre" est la qualité nécessaire des opérateurs du Centre.

Un cycle de réglage saisit l'initiative

Faire un centre commercial, c'est faire de produits de mode, d'adapter et d'améliorer le processus est nécessaire.

à partir de la réussite de la nouvelle ville carré tourné peut voir, afin de "changement" doivent être des milliers de est l'existence de règles de centre commercial de maintenir l'avantage.

Vêtement Times: Centre commercial à grande échelle de réglage est impérative, nouvelle ville carré est un précurseur.

Tu crois que le centre commercial dans ce cas réglée relativement bien?

Shisheng Haifa: dans le commerce de détail, c 'est la seule loi inchangée.

Dans le cas des centres commerciaux, la restructuration est une mesure importante pour maintenir les meilleurs résultats et l 'avantage concurrentiel constant des centres.

Après une certaine période de gestion d 'un centre commercial, l' environnement du marché est aujourd 'hui différent et les locataires d' espèces industrielles configurées se trouvent à différents stades de leur cycle de vie, en particulier en ce qui concerne les préférences des consommateurs et les tendances de la mode, qui poussent les gestionnaires de centres à s' adapter, passivement ou volontairement, au Centre.

En règle générale, les centres d 'achat doivent ajuster plus de 10% de leurs locataires par an et la moitié de l' ensemble des locataires sur une période de trois à cinq ans, ce qui est le résultat d 'une prise de conscience accrue du cercle d' affaires et des consommateurs ciblés des centres d 'achat et est une condition sine qua non de l' amélioration des résultats d 'un centre après un cycle de fonctionnement.

Le shopping center a besoin d 'attention pendant le processus d' ajustement.

Shisheng cheveux: du point de vue du marché, faire des centres commerciaux, c 'est faire des produits de mode, la mode est en mutation constante, donc faire des centres d' achat doit être constamment "Rabat - joie", mais ce rebond n 'est pas un "rebond aveugle", il faut réagir rapidement et rationnellement en fonction de l' évolution du marché et de l 'évolution de la demande des consommateurs.

CITIC Plaza prédécesseur de la nouvelle ville carré ouvert opérationnel a été de 10 ans, le réglage de la zone de 2011 nous sur le 80% des locataires et près de 5 millions de mètres carrés, par modification de la génératrice, l'augmentation de l'escalier et les locataires de la position d'agencement, de sorte que les clients de la génératrice de plus en douceur, d'?uvrer à la réalisation de toute valeur de champ des magasins de chaque position d'équilibre.

Dans le même temps, avec la stratégie de commercialisation, nouvelle ville Plaza a émis la carte prépayée générique de la première photo de tout le centre commercial, et c'est à nous après les résultats de trois années d'efforts.

Ce morceau de carte prépayée dans le public tous les locataires, toutes les marques de magasin peut être débloqué à utiliser, y compris Jusco, des grands magasins de nombreux internationale de première et de seconde ligne de marque, des barres, des salles de cinéma et de stationnement, et ainsi de suite.

Actuellement, la réaction du marché des cartes prépayées, à améliorer les locataires de ventes utile, l'effet réel dépasse de loin nos attentes.

Par réglage de la masse, on peut dire que sur la nouvelle ville Plaza auto - remboursement une fois, c'est un magnifique.

Globalement, le centre commercial est un long processus de travail, lorsque la situation du marché évolue, nous pensons que le centre commercial de planification préliminaire de la construction, de la zone de magasin principal, et l'agencement de la position d'agencement et de la durée des contrats de location de locataires ont pour permettre le réglage de l'espace, il va y avoir de la prospective, plus que la loi générale de suivre le centre commercial de l'industrie le développement.

C'est la seule manière de laisser de la place pour des ajustements successifs de réglage fin, saisir le droit d'initiative, pour éviter de payer un prix plus élevé en raison de l'ajustement.

Vêtement Times: en plus de la place de la Ville, y compris l'Coco Park, la ville de Shenzhen de la c?te, une pluralité de centres commerciaux sont en train de régler simultanément les deux années à venir, il y aura plus de 10 de centre commercial à Shenzhen disponibles.

On s'attend à ce que ces volumes, de fond complexe commercial profond, apportera à Shenzhen quelle nouvelle variation commerciale?

石盛: à l'avenir, de nombreux centres commerciaux sera ouvert, il est difficile de centre commercial de Shenzhen a été excédentaire, mais de projets commerciaux de brut, par habitant de la zone commerciale de Shenzhen a n'est pas faible.

Selon la rumeur, Shenzhen a ouvert un centre commercial par des opérations de gestion rentable et n'est pas proportionnelle, une partie du centre commercial est encore à la balance des paiements de la même perte.

Bien s?r, la stratégie de développement de ce besoin et chaque centre commercial en considération.

Je pense que l 'entrée d' un grand nombre d 'entreprises de différents horizons dans l' industrie du centre commercial de Shenzhen nécessite une analyse des avantages et des inconvénients de l 'entrée dans l' industrie en tenant compte des ressources propres de l 'entreprise elle - même.

Dans l 'avenir, Shenzhen Shopping Center sera également plus rationnel, mieux positionné et de haute qualité.

Je voudrais également faire quelques suggestions sur le développement du centre commercial de Shenzhen: il faut d 'abord procéder à une analyse approfondie des caractéristiques géographiques et du niveau de la sphère d' activité du projet, choisir le type de produit central approprié, procéder à un positionnement précis du marché et du portefeuille des locataires, afin de parvenir à une véritable différenciation dans le même cercle d 'affaires.

En outre, s' agissant des stratégies d 'entrée sur le marché, il faudrait examiner si la création d' un centre commercial permettrait de combler les lacunes du marché ou de piller le même marché, et ces questions devraient faire l 'objet d' une analyse rigoureuse afin d 'éviter une concurrence directe.

Les espèces intégrées dépendent des caractéristiques hiérarchiques.

Le succès des combinaisons d 'entreprises ne dépend pas de l' exhaustivité de la variété, mais de la compatibilité du choix entre les différentes branches d 'activité avec les caractéristiques du cercle commercial environnant et de la situation gagnant - gagnant des locataires et des commer?ants.

En conséquence, les locataires des centres commerciaux doivent être très compatibles.

Fashion Times: The Differential Competition in the Business Shop is more reflects in the Commodity industry competition.

Comment le centre commercial devrait - il ajuster son portefeuille pour maximiser son efficacité?

Shisheng Haifa: En fait, les différents types de centres commerciaux doivent être localisés et configurés en fonction de la classe et des caractéristiques de leur secteur d 'activité.

Les zones de haut de gamme fournissent des biens et des services de qualité, les zones de faible et moyenne extrémité des biens et des services correspondant aux caractéristiques des zones moyennes et inférieures, et les zones centrales de certains niveaux doivent fournir des biens et des services de niveau correspondant, principe fondamental du portefeuille des locataires des centres commerciaux.

Dans la pratique, les opérateurs de centres commerciaux font souvent correspondre les différents types de locataires, d 'occupants et de centres commerciaux, mais dans la pratique, les locataires de chaque catégorie sont présents dans différents types de centres.

L 'attrait pour les clients ne réside pas dans la gamme complète d' activités qu 'ils couvrent, mais dans le choix et la configuration par les centres d' un groupe de locataires mutuellement avantageux qui desservent un marché donné.

Dans le cas des centres commerciaux régionaux en particulier, le choix d 'une profession et d' un locataire de marque devrait être axé sur la configuration des biens et services correspondant aux caractéristiques du marché visé.

L 'importance des centres commerciaux en tant que filières de vente au détail est de plus en plus reconnue par les marques, comment pensez - vous que les marques et les centres commerciaux devraient raisonnablement choisir dans les deux sens?

Shisheng Haifa: au sein du centre commercial, les différents types de locataires ont des r?les et des fonctions différents, l 'accent étant mis sur les locataires qui contribuent au loyer, les locataires qui ont principalement pour effet d' attirer les passagers, mais aussi les locataires qui ont des fonctions complémentaires, etc.

Je pense que les locataires du centre commercial devraient être compatibles.

En l 'absence de compatibilité, l' Agrégation des locataires dans un centre commercial serait un amalgame de locataires.

En conséquence, dans le processus de sélection et de sa marque, nous nous souviendrons de deux principes les plus importants: Tout d'abord, la rentabilité élevée et une forte capacité de juke - box, locataires de faible probabilité de défaut (international de marque ou de la cha?ne nationale de marque) est généralement le premier choix du Centre commercial.

Mais il convient de souligner que, si le locataire de l'introduction et de positionnement global, les locataires de stratégie de combinaison de conflit, il faut envisager de renoncer à ce les locataires de qualité, de haute qualité, ne signifie pas nécessairement approprié.

De plus, les locataires de centre commercial devrait souligner la compatibilité, la complémentarité, les locataires sans associé dans le centre commercial de la valeur et de l'importance de l'agrégation de perdre.

Par conséquent, le centre commercial lors de la sélection et de la nécessité de tenir compte de sa marque, la relation entre les thèmes et les locataires, le positionnement de l'ensemble des intérêts, de nombreux aspects de l'efficacité globale de compromis qui devrait être maximisée.

La mise en ?uvre de l'accumulation de capital d'exploitation de ressources

Actuellement, la plupart des centres commerciaux locaux sont encore à un stade de fonctionnement de base, toujours en amont de l'industrie de la cha?ne dans errant, c'et les biens immobiliers commerciaux de l'environnement de fonctionnement n'est pas m?r.

A l 'avenir, comment améliorer la valeur du capital et mettre en place une cha?ne de valeur complète des biens immobiliers commerciaux est un thème permanent que les praticiens des centres commerciaux nationaux devraient examiner.

Quel genre de centre commercial pour gagner le c?ur des consommateurs?

Shisheng Haifa: dans un marché de détail mature et compétitif sur le marché, seuls les centres d 'achat bien positionnés, de caractéristiques claires et d' avantages évidents peuvent gagner un plus grand nombre de consommateurs.

En ce qui concerne les tendances du développement, la mélodie principale de l 'avenir est ? une petite et grande ?.

B) On entend par ? petite ? une petite échelle qui vise essentiellement à faciliter la satisfaction rapide et approfondie d 'une partie de la demande des consommateurs.

Comme vous l 'avez dit, les centres d' achat locaux sont actuellement en phase opérationnelle et, dans la prochaine étape, les centres d 'achat doivent apprendre à valoriser leur capital par le biais d' opérations en capital.

Comment comprendre?

石盛: cette question est aussi près de deux ans est relativement nouveau sujet.

Le fonctionnement est la base de centre commercial, l'opération n'est pas bonne, c'est de ne pas refléter la valeur de la propriété, mais seulement dans la phase de fonctionnement en amont de la cha?ne de valeur.

à partir de l'ensemble de la cha?ne de valeur de point de vue, le centre commercial de performances et de créer de la valeur, principalement par le développement des investissements (en amont), la gestion de fonctionnement (médiane), le capital d'exploitation (en aval) de trois fa?ons.

Ils l'interaction entre la commune de la cha?ne de valeur, un centre commercial complet.

En particulier dans la cha?ne de valeur de la valeur de liaison aval, est de créer le plus grand centre commercial, ce qui permet réellement d'implantation des attributs de centre commercial, et avec l'aide des forces du capital de réaliser le développement, de gagner le plus de profit.

Le développement de la cha?ne, de l 'échelle et de la capitalisation est une tendance inévitable, qui consiste à maximiser la valeur du portefeuille d' actifs du Centre en fusionnant, en acquérant, en adaptant ou en vendant les centres d 'achat existants, afin que la valeur des centres d' achat soit finalement incorporée dans le système d 'opérations en capital.

Comment, à votre avis, améliorer la valeur du capital dans le centre commercial local?

Shisheng Haifa: pour le centre commercial national, il reste encore beaucoup à faire pour améliorer la valeur du capital.

Premièrement, la gestion opérationnelle des centres commerciaux doit être renforcée et pleinement réglementée; en outre, les partenariats avec les détaillants ne doivent pas être considérés comme des avantages immédiats et ne doivent pas être axés sur l 'accumulation de leurs propres ressources; et, troisièmement, les stratégies de produits et les modèles commerciaux doivent être con?us de manière à créer leurs propres caractéristiques et avoir une vision à long terme.

Certains centres d 'achats à l' étranger, tels que Simon (états - Unis), yongwang (Japon) et Nishida (Australie), fonctionnent sur la base d 'une cha?ne industrielle complète.

Les opérateurs de développement des centres commerciaux nationaux peuvent également tirer des enseignements de leur expérience.