Le Taux Brut De Wanda Devrait Remonter à O2o.

Le montant actuel du financement de la propriété commerciale de Wanda se situe entre 5 et 6 milliards de dollars.L 'Industrie s' attend généralement à ce que cette géante géante de 500 milliards de yuan (renminbi, parisien) devienne la plus grande société immobilière jamais cotée à Hong Kong, avec une valeur de marché de 30 à 60 milliards de dollars (environ 184,1 à 368,2 milliards de yuan renminbi).

Si l 'on se contente d' observer la situation financière, Wanda n 'est toujours pas en mesure de surmonter les difficultés auxquelles se heurtent actuellement les entreprises immobilières, notamment la baisse des taux d' intérêt bruts, l 'augmentation du taux d' endettement et la faible part des revenus locatifs dans le revenu global.Toutefois, les journalistes ont constaté que le co?t des terrains commerciaux de Wanda avait continué de baisser pendant près de trois ans et que, grace à l 'entrée en bourse de l' entreprise et à la mise en place de circuits de financement à l 'étranger peu co?teux, elle avait contribué à la hausse de ses taux d' intérêt bruts et à l 'optimisation de la structure de sa dette.

Le facteur le plus positif est le modèle OMDA o2o, qui est non seulement la clef de l 'augmentation des revenus locatifs de la place, mais aussi la perspective d' une meilleure évaluation.

　　Les taux bruts devraient remonter.

Selon les avis d 'appel d' offres, les principales activités de Wanda sont le "développement et la vente de logements, de bureaux et de détail", "la mise en valeur, la location et la gestion de biens commerciaux investis" et "le développement et l 'exploitation de l' h?tel".

Du point de vue de la structure des revenus, les ventes de biens sont la principale source de revenus des entreprises.En 2011 - 2013, la part des recettes d 'exploitation dans les ventes de biens d' entreprise a été respectivement de 89,6%, 85,6% et 86,4%.

Toutefois, comme la plupart des promoteurs de logements, les ventes de biens immobiliers sur les propriétés commerciales de Wanda ne peuvent échapper à la baisse des bénéfices.En 2012, 2013 et au premier semestre 2014, les taux bruts d 'intérêt sur les ventes de biens d' entreprise ont été respectivement de 50,6%, 40,9% et 39,1%, ce qui montre une tendance à la baisse.

En outre, après déduction de la juste valeur ajoutée des biens d 'investissement, la rentabilité des entreprises a fortement diminué.Selon l 'étude creary, la valeur ajoutée évaluée des biens immobiliers commerciaux de Wanda par rapport aux bénéfices avant imp?t est passée de 45,37% à 62,33% entre 2011 et le premier semestre de 2014.Au cours du premier semestre de cette année, les bénéfices avant imp?t sur les propriétés commerciales de Wanda se sont élevés à 4 milliards 917 millions de yuan, mais la juste valeur de l 'investissement a augmenté de 5 milliards 227 millions de yuan, et les bénéfices nets de base des entreprises, après évaluation de la valeur ajoutée, n' ont augmenté que de 1 milliard de dollars, soit une baisse importante de 77% par rapport à la même période de l 'année précédente, avec un taux net de 4,2% seulement, en de?à des autres grandes entreprises immobilières.

? la juste valeur ajoutée des biens d 'investissement est le bénéfice comptable résultant de l' appréciation de la valeur comptable des biens immobiliers, mais cette partie de ce bénéfice ne se traduit pas par une augmentation réelle des flux de trésorerie, le taux net de base reflète plus fidèlement la rentabilité de l 'entreprise, et la baisse des bénéfices nets de base de la propriété commerciale de Wanda au cours du premier semestre de cette année a été quelque peu disproportionnée. ?Selon le Directeur général de la fortune, Huang lichong, les bénéfices nets de la société ne devraient pas être inférieurs à 19 milliards 933 millions de yuan pour l 'ensemble de l' année, et les bénéfices nets de base ne devraient pas être inférieurs à 13 milliards 235 millions de yuan.

En fait, le premier semestre de l 'année sera probablement un peu moins rentable pour les entreprises.Les appels d 'offres montrent qu' en 2011 - 2013, le co?t moyen des terrains commerciaux de Wanda était d 'environ 1 821 yuan / m2, 1 171 yuan / m2 et 1 096 yuan / m2, respectivement, et que, dans un environnement plus large caractérisé par une hausse des prix des terrains et de l' eau, la tendance à la baisse du co?t des terrains est évidente.

? au cours de l 'année écoulée, le co?t des terrains à Wanda n' a représenté que 9,18% du prix de vente moyen, ce qui est nettement inférieur à celui des grandes entreprises immobilières telles que wanko et Longhu, et les statistiques des consultants RAND sur le co?t des terrains pour les entreprises cotées en bourse montrent également que les entreprises dont le co?t est inférieur à 10% ne représentent que 6,4% de l 'ensemble des entreprises cotées en bourse, grace au modèle commercial de Wanda qui répond aux besoins de développement des collectivités locales. ?Selon son Président, song Yanqing, le co?t des terrains est l 'un des plus élevés du point de vue du développement de l' immobilier, et la baisse des prix des terrains devrait avoir un fort effet de soutien sur le relèvement des taux d 'intérêt bruts à mesure que les projets de terrains autochtones sont parvenus à leur terme et sont entrés dans une phase de retard au cours des trois dernières années.

En outre, les dépenses au titre des intérêts sur les propriétés commerciales de Wanda se sont élevées à 9 milliards 998 millions de yuan en 2013, soit près des bénéfices nets de base d 'environ 10 milliards de yuan cette année - là, et les co?ts de financement élevés de l' entreprise sont dus à la dépendance croissante de Wanda à l 'égard du financement fiduciaire.Au cours du premier semestre de 2011, le montant de ses fonds d 'affectation spéciale est passé de 11,4 milliards à 43,3 milliards de yuan, tandis que la part de l' ensemble des emprunts est passée de 16,4% à 25,2%, ce qui a porté le co?t global du financement à 8,8%.Lorsque Wanda commercialisés sur le marché du financement à l 'étranger, le co?t global du financement de l' entreprise ou une forte régression.

? Wanda, chef de file de l 'immobilier commercial national, devrait financer sa dette à l' étranger à un co?t inférieur au taux d 'intérêt des obligations des actions immobilières privées telles que la propriété de long Lake et la beguiyuan, et devrait lancer de nouveaux prêts fiduciaires à taux d' intérêt élevé au cours de la période précédant l 'ouverture de la bourse, la baisse des co?ts de financement étant une garantie supplémentaire du retour des taux d' intérêt bruts de l 'entreprise. ?Song Yanqing.

　　Le loyer va monter.

Selon les avis d 'appel d' offres, en 2011 - 2013, 3 milliards 769 millions de yuan, 5 milliards 543 millions de yuan et 8 milliards 883 millions de yuan ont été consacrés à la location et à la gestion de biens immobiliers commerciaux.Au cours du premier semestre de l 'année, ce revenu est passé à 5 milliards 177 millions de dollars, soit une augmentation de 35,5% par rapport à l' année précédente.La part de ce revenu dans le total des recettes a également augmenté, passant de 7,4% en 2011 à 22,3% au premier semestre de 2014.En outre, le taux brut de bénéfice de ces recettes, qui est resté supérieur à 62% à partir de 2011, est passé à 68,9% au cours du premier semestre de 2014, ce qui est devenu l 'activité la plus rentable des trois principales plaques commerciales de Wanda.

Dans le même temps, le revenu mensuel moyen des loyers sur les propriétés commerciales de Wanda est passé de 57 yuan / m2 en 2011 à 75 yuan / m2 au premier semestre de cette année.

Cependant, Zhu Yiming, analyste du Centre de recherche de Kerry, a déclaré au journaliste du Daily Economic News que le centre commercial de Wanda se trouvait principalement dans la ville de la ligne 2.3.4 et qu 'en première ligne, c' était aussi la banlieue qui prédominait.Les entreprises des entités ont de plus en plus de mal à faire face aux chocs des opérateurs électriques, ce qui constitue le principal obstacle à la croissance future des revenus locatifs des entreprises.

Afin d 'atténuer les chocs commerciaux, la Place Wanda a progressivement augmenté sa part de l' industrie de l 'expérience depuis l' année dernière et devrait atteindre 60% en trois ans.Toutefois, la capacité d 'absorption des loyers étant relativement faible, certains analystes ne voient pas l' espace dans lequel les loyers augmentent.Selon Zhu Yiming, la superficie totale des immeubles commerciaux appartenant à Wanda et gérés en Chine s' élève à 14,7 millions de mètres carrés, mais son rendement plancher au premier semestre de 2014 (c 'est - à - dire le chiffre d' affaires par Pelouse et environ 3,3 mètres carrés) n 'est que de 1,96 dollar (m2 * par jour) et est faible dans d' autres entreprises de développement typiques du pays.

Toutefois, l 'activité de l' o2o, qui se développe actuellement de manière positive, permettra d 'introduire un grand nombre de personnes sur la place et de stimuler les loyers.

".WandaélectricitéPlate - forme commercialeContrairement à Taobao, c 'est un modèle de commerce électronique en ligne.Bien que Wanda n 'ait pas été incluse dans le portefeuille coté, ses effets de synergie avec les entreprises en ligne sont évidents. ?Song Yanqing estime que, grace à la collaboration entre Wanda et tengxin et Baidu, les deux géants de l 'Internet bénéficieront d' un grand nombre d 'abonnés, ce qui leur permettra d' importer davantage de personnes et d 'accro?tre la cohésion des usagers dans les centres commerciaux en ligne, le taux de rendement du loyer de Wanda a un potentiel considérable de croissance.

Dans le même temps, Wanda dans l 'avenir si le développement de la cha?ne d' approvisionnement financier, la société sera également favorable à la négociation de loyers.En particulier, une partie de l 'immobilier de Wanda, qui se trouve dans une ville de trois ou quatre lignes, n' a pas été gravement touchée par le secteur de l 'électricité et continue de cro?tre, et il est probable qu' à l 'avenir, il apportera à Wanda de nouveaux revenus locatifs.

　　O2oConcept as key for Evaluation

Bien que Wanda n 'ait pas encore donné de calendrier précis et d' échelle de financement, l 'Industrie s' attend généralement à ce qu' elle devienne le plus important fournisseur de services portuaires de cette année.

Selon Huang lichong, le système actuel d 'évaluation des immobilisations résidentielles est la méthode d' évaluation NAV (méthode de la valeur nette des actifs).? dans le cadre de la méthode d 'évaluation NAV, la part des revenus locatifs dans l' évaluation des sociétés immobilières est également plus élevée pour les sociétés immobilières. ?

Selon Huang lichong, étant donné que la vente de biens n 'est qu' un revenu ponctuel et que les risques d 'exploitation futurs sont plus élevés, le taux de liquidités est plus élevé, ce qui se traduit par un taux de rentabilité dynamique de 3 à 8 fois plus élevé pour les entreprises immobilières cotées en bourse.Les revenus locatifs étant plus résistants aux cycles économiques que les ventes de biens immobiliers, les investisseurs ont besoin d 'un faible taux de liquidités, ce qui explique en grande partie que les revenus locatifs représentent jusqu' à 70% de l 'immobilier Henglong, soit 14 fois plus que la rentabilité du marché.

Selon les résultats d 'exploitation du premier semestre de l' année, la part des revenus locatifs de la propriété commerciale de Wanda dans les recettes d 'exploitation de l' h?tel est de 30%, ce qui est le plus élevé parmi les entreprises immobilières cotées en bourse de l 'intérieur du pays.Si la structure des revenus d 'exploitation est comparable à celle de l' immobilier de Hong Kong, les revenus locatifs représentent 38% des revenus d 'exploitation de l' h?tel.Au 4 octobre, la valeur de réalisation de la nouvelle propriété était de 108,7 dollars de Hong Kong, soit 25% de moins que la valeur nette de 144,48 dollars de Hong Kong par actions.

Selon Huang lichong, étant donné que Wanda est le chef de file du commerce intérieur, il devrait être possible d 'obtenir des primes modérées sur les nouveaux hungji immobiliers.Au cours du premier semestre de cette année, la valeur de réalisation s' établissait à environ 90 à 95,7 milliards de yuan si l 'on convertissait l' actif net de 8 à 8,5 milliards de yuan en biens immobiliers commerciaux de Wanda.

"Si l 'on se fonde sur les prix PE (taux de rentabilité du marché), les taux dynamiques de rentabilité pour les entreprises Wanke (02202, HK) et le développement à l' étranger en Chine (00688, HK) sont de 7 à 8 fois plus élevés que pour les entreprises de première ligne (02202, HK), et de 3 à 6 fois plus élevés pour les entreprises de deuxième ligne (02007, HK) et pour les grandes propriétés (03333, HK)".Selon Zhu Yiming, le modèle commercial de Wanda est rare et, avec près de 10 milliards de dollars de revenus locatifs, l 'évaluation de l' activité correspondante est encore plus élevée.

à l 'évidence, lorsque les sociétés immobilières traditionnelles sont cotées en bourse, les prix de Wanda IPO peuvent difficilement sortir de la Sous - évaluation actuelle des actions immobilières et constituent donc un facteur important.

Huang Wenjie, Président de Chu Rui commercial Planning Operations Agency, a déclaré que, bien que Wanda n 'ait pas été inclus dans le portefeuille de la société cotée, son modèle o2o pourrait générer des flux importants pour le centre commercial en dessous de la ligne.De même que le concept de loterie o2o permet à ses actions de soutenir un taux d 'excédent de 95 fois supérieur à celui du marché, si Wanda parvient à convaincre les investisseurs que ses entreprises électriques et ses centres commerciaux en dessous de la ligne créent de nouveaux modèles d' activité, il est possible d 'obtenir une surévaluation Au - delà des unités immobilières traditionnelles.