Le Coin Secret De La Maison D'Occasion à Shanghai: Un "Accord Supplémentaire" Sous Le Point De Congélation De La Transaction

Le paragraphe se réalise.

Avant cela, le cercle d'amis de l'agent intermédiaire de Shanghai avait diffusé un paragraphe: "les peintures célèbres dans la maison sont emballées et vendues ensemble (" peintures célèbres "sont simplement des graffitis à la main)";Aujourd'hui, les ? peintures célèbres ? sont même écrites dans le contrat de vente de maisons dans un ? accord supplémentaire ?, mais la plupart sont des ? paiements compensatoires de décoration ? ou des ? ventes de places de stationnement ?.

Le montant de l'accord supplémentaire varie de plusieurs centaines de milliers à plusieurs millions de dollars et, en général, l'argent doit être livré par l'acheteur après la signature du contrat d'achat et de vente de la maison et avant le transfert.Un tel accord est également inclus dans le contrat en tant que document supplémentaire.

Les journalistes du 21ème siècle ont visité de nombreux intermédiaires du Centre - ville à la banlieue et ont constaté qu'après l'introduction continue de la politique de contr?le des maisons d'occasion à Shanghai, les ventes de maisons d'occasion sont tombées instantanément dans le point de congélation, la liquidité du marché est préoccupante.Dans le même temps, l '? accord complémentaire ? en tant qu'accord complémentaire pour résoudre la différence de prix après l'introduction du ? prix de vérification ? a été largement popularisé par les intermédiaires de petite et de grande taille, mais il y a aussi quelques intermédiaires principaux qui n'ont pas trop mis l'accent sur cet accord, il est suggéré que l'acheteur attende légèrement l'introduction des ? règles détaillées ?.

Shanghai Second - hand housing "Supplementary Agreement" est apparu, et le passé "Yin Yang contract" n'est évidemment pas la même chose.Il s'agit d'un moyen pour les intermédiaires de faciliter les transactions, ce qui entra?ne également une forte baisse des transactions.

Les vendeurs de magasins intermédiaires ont déclaré aux journalistes du 21ème siècle que depuis la fin du mois de juillet, il n'y a eu qu'une ou deux transactions de magasins, voire aucune.En termes de prix, il n'y a qu'un ou deux ensembles desserrés, de nombreux propriétaires ont vu le marché baisser si rapidement qu'ils n'ont tout simplement pas vendu.

Les données de l'immobilier de la cha?ne complète et de l'immobilier des plaines centrales montrent que le chiffre d'affaires de l'immobilier d'occasion à Shanghai en juillet était inférieur à 24 000, comparativement à 28 000 en juin, il a chuté de fa?on significative, et juillet - septembre est la saison basse traditionnelle du chiffre d'affaires de l'immobilier d'occasion.Mais avec un début si froid, la basse saison qui a précédé le ? Golden nine Silver ten ? de Shanghai en 2021 a clairement dépassé les attentes de nombreux praticiens.

La raison en est simple.Le 9 juillet, en réponse aux nouvelles règles soudaines du marché du logement d'occasion à Shanghai, il a été demandé d'ajouter l'inspection des informations sur les prix sur la base de l'inspection de l'inscription des logements d'occasion. à partir du 19 juillet, toutes les maisons qui n'ont pas réussi l'inspection seront retirées des étagères;Depuis le 6 ao?t, les banques de Shanghai vérifient le montant du prêt sur la base du principe ? trois prix sont bas ?, c'est - à - dire que la Banque approuvera la limite de prêt (ci - après dénommée ? trois prix sont bas ?) en fonction du prix le plus bas des trois prix suivants: Le prix de signature en ligne du contrat, le prix d'évaluation fiscale et le prix d'évaluation bancaire.

Au cours du premier semestre de cette année, le marché du logement d'occasion de Shanghai a connu une hausse du volume et des prix, et le principal moteur est l'ampleur des flux de capitaux du marché.Aujourd'hui, le trafic de maisons d'occasion après le Sommet, peut - être faire face au marché des montagnes russes.

Réduction de plus de 20% du nombre de maisons d'occasion cotées

? à l'heure actuelle, 80% des maisons d'occasion offertes par les propriétaires sont plus chères que le prix de vérification.Le personnel des magasins intermédiaires a indiqué qu'après avoir vérifié les prix, il y avait beaucoup moins de maisons sur l'intranet cette année, au moins 20%. Par exemple, il y avait 10 maisons à vendre dans un quartier résidentiel normal, mais maintenant il y en a cinq ou six sur la liste.

à l'heure actuelle, les acheteurs et les vendeurs du marché du logement d'occasion doivent également faire face à une situation: le cycle d'approbation des prêts et le cycle de négociation sont prolongés.à l'heure actuelle, l'approbation de chaque prêt hypothécaire prend un mois ou deux, alors qu'auparavant, elle ne prenait qu'un demi - mois;Après le prêt, la banque prête au propriétaire, ce qui prend six mois.Si vous ajoutez qu'il faut un demi - mois à un mois pour signer un contrat, le cycle complet des transactions immobilières prendra huit ou neuf mois.

Les prix de l'immobilier d'occasion à Shanghai ont connu une vague de hausse au cours du premier semestre.Au cours du premier semestre, les maisons d'occasion urbaines ont augmenté de 10 à 15%, mais les maisons d'occasion extérieures ont augmenté de 20%.Prenons l'exemple de Jiading, il y a trois zones résidentielles de relocalisation, ce groupe de ménages de relocalisation avec l'argent de compensation de relocalisation pour acheter une maison, le flux de capitaux à Jiading, Baoshan, Songjiang, ces trois zones du volume des maisons d'occasion a fortement augmenté.C'est pourquoi il y a des intermédiaires qui pensent qu'il y aura une fenêtre d'achat de maisons d'occasion au second semestre.

Le volume des ventes de maisons d'occasion augmente, la ligne de prêt bancaire sera également ajustée à la hausse en conséquence, le contr?le des limites de prêt est in évitable, ce qui entra?ne une prolongation du cycle de la politique de prêt.Avec la réglementation qui suit, la maison d'occasion est entrée dans la période d'ajustement.Non seulement Shanghai, Beijing, Shenzhen ont également publié des politiques de prix directeurs pour les maisons d'occasion, Hangzhou, Nanjing acheter des années de sécurité sociale pour augmenter, etc.

"Protocole additionnel" est apparu

Que signifie l'introduction du prix d'auto - vérification à Shanghai?Avant d'inscrire une maison sur la liste, le propriétaire doit d'abord prendre le certificat de propriété, le registre du ménage pour vérifier, puis le Gouvernement donne un prix de vérification, à l'avenir est essentiellement basé sur ce prix pour le commerce.Par exemple, le prix d'inspection d'une maison est de 4 millions de dollars, mais le propriétaire doit vendre 5 millions de dollars, l'acheteur ne peut demander un prêt qu'au prix total de 4 millions de dollars.En d'autres termes, l'acheteur a besoin d'un acompte supplémentaire d'un million.Le commerce ralentit instantanément, même dans de nombreux magasins où il n'y a pas de transactions depuis plus d'un demi - mois.Le personnel d'un magasin intermédiaire du parc Zhongshan a indiqué que la plaque du parc Zhongshan n'avait pas été vendue depuis le 23 juillet.

Les employés d'un magasin à l'extérieur de l'anneau extérieur de Shanghai ont indiqué qu'un ensemble de maisons de jupes CITIC Pacific venait d'être vendu au début du mois. Le prix total était de 5,35 millions de RMB, le prix de vérification était de 47 000 RMB / m2 et le prix de vente du propriétaire était de 55 000 RMB / m2. Le prix excédentaire a été payé en espèces par l'acheteur au propriétaire.

Après l'introduction de la nouvelle politique de prêt ? trois prix sont bas ?, certains intermédiaires craignent que l'acheteur n'ait pas suffisamment de fonds, ce qui entra?ne des différends d'achat et de vente, mais suspendent également la soumission du contrat, ce qui permet à l'acheteur d'attendre un peu plus longtemps l'orientation de la politique.

? à la fin du mois dernier et jusqu'à ce mois - ci, nous n'avons pas de transactions immobilières d'occasion pour le moment.Un employé d'un magasin intermédiaire a déclaré que la politique ? trois prix bas ? était stricte, mais qu'il y avait des contre - mesures.Par exemple, dans un accord supplémentaire, il est clair que le propriétaire a un objet, une calligraphie, une peinture ou un autre luxe à la maison qui est inclus dans le prix de la maison et vendu à l'acheteur;Ou un parking de 80 000 $vendu pour 300 000 $.Bien s?r, la calligraphie et la peinture ou les places de parking sont échangées en espèces.

? Notre entreprise dira aux clients qu'avec le ? paiement d'indemnisation pour la décoration? pour compléter le prix d'inspection du propriétaire en plus de la différence de prix, c'est - à - dire que cet accord doit être écrit dans le contrat de signature en ligne.?Par exemple, le prix total d'une maison est de 5 millions de RMB, mais le prix de vérification donné par le Gouvernement est de 4 millions de RMB, de sorte que la transaction doit être effectuée sur la base de 4 millions de RMB, tandis que la ligne de prêt bancaire est approuvée sur la base du prix le plus bas parmi les trois prix suivants: ? prix de signature en ligne du contrat, prix d'évaluation fiscale et prix d'évaluation bancaire?.L'excédent d'un million de RMB, selon le représentant de l'Agence, peut être payé de deux fa?ons, la première est en espèces au propriétaire, mais en raison du mécanisme de surveillance de la Banque, l'acheteur ne peut pas non plus payer directement au propriétaire, seulement en achetant des places de stationnement ou des objets de valeur dans la maison, des fonds de décoration et d'autres moyens de modification.En ce qui concerne l'acheteur au sujet de ? attendre que la partie de la transaction du processus normal soit terminée, puis donner le reste de la différence de prix au propriétaire ?, le représentant de l'Agence a rejeté l'affirmation, soulignant que le propriétaire ne permettra pas à l'acheteur d'effectuer le paiement après la transaction afin de prévenir les risques.

Il est entendu que les autorités compétentes ne vérifient pas non plus les ? accords complémentaires?.Un tel "accord complémentaire" est évidemment très différent du "contrat yin - yang" précédent.Auparavant, le ? contrat yin - yang ? était du point de vue de la ? commodité ? de l'acheteur, afin de prêter plus d'argent, le prix total de la transaction immobilière a été élevé;Ou réduire le prix total pour éviter l'imp?t.Aujourd'hui, l '? accord complémentaire ? est négocié au prix le plus bas en fonction du ? prix d'inspection, du prix d'évaluation lié à la taxe et du prix d'évaluation bancaire ?, ce qui a une grande influence sur les acheteurs nouvellement requis.

Un intermédiaire a souligné que ? l'Accord d'indemnisation (décoration) n'est sorti qu'après que le prix a été abaissé ?.

Acompte de plus de 50% pour la première suite

"Pour être clair, le prix de vérification est de déprimer le prix du propriétaire, n'a rien à voir avec l'acheteur, mais le prix du propriétaire à vendre est le prix du marché, l'impact réel est l'acheteur."L'agent de magasin intermédiaire susmentionné a ajouté que l'accord supplémentaire est conclu par l'acheteur et l'agent, le propriétaire et le contrat d'achat de la maison ? l'administration du logement ne vous donnera pas d'ajout, vous devez négocier avec l'agent et le propriétaire pour ajouter ?.La première suite doit essentiellement préparer 50% du financement, la deuxième suite doit préparer 80% du financement.

Cette année, la politique de prêt est devenue plus stricte.Un contexte est que les ventes de maisons neuves à Shanghai au cours du premier semestre de l'année ont largement dépassé celles de la même période l'an dernier, ce qui montre que la ligne d'hypothèque de la Banque de logement de première main a également augmenté très rapidement.Les données de la cha?ne montrent que le nombre de nouvelles maisons vendues dans toute la ville a augmenté de 59% d'une année sur l'autre au cours du premier semestre de cette année.Une fois que les prêts hypothécaires pour les maisons d'occasion ont également augmenté, la pression sur les prêts hypothécaires pour les banques a également augmenté.Il n'est pas difficile de comprendre que le cycle des prêts hypothécaires d'occasion est prolongé.En plus de Shanghai vient d'augmenter les taux d'intérêt hypothécaires, de nombreux acheteurs de maisons d'occasion commencent à regarder.

En outre, en juillet et ao?t, les ventes de nouvelles maisons ont diminué en raison de l'épidémie.En septembre, Shanghai a ouvert 43 nouveaux marchés.

C'est pourquoi la liquidité du marché du logement d'occasion de Shanghai s'est récemment affaiblie.Mais les initiés de l'industrie ne s'attendent pas à ce que les prix de l'immobilier à Shanghai baissent, juste quand le marché est mauvais, les acheteurs peuvent parler de prix.L'année dernière, le Festival du printemps était un client à part entière sans prêt.

Le 16 ao?t, la région centrale de Daning a conclu un contrat pour un ensemble de trois petites maisons, soit plus de 700 000 de moins que le même type de maison le mois dernier.Le personnel du magasin intermédiaire a confirmé à maintes reprises que l'acheteur pouvait demander un prêt à 65% du prix d'évaluation lié à l'imp?t avant de permettre aux deux parties de poursuivre la transaction.à cet égard, les initiés de l'industrie ont souligné que l'impact de la politique sur le logement d'occasion à Shanghai pourrait être plus profond que dans d'autres villes, tant que les prêts ne seront pas desserrés, le marché sera secoué à des niveaux de 2018 - 2019.

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