"Trois Lignes Rouges" Sous La Ligne De Sécurité Des Entreprises Immobilières Et La Guerre De Défense Des Bénéfices

Sous la pression de la réglementation et du contr?le du marché du logement, les entreprises immobilières qui ont poursuivi la croissance de l'échelle et des bénéfices accordent de plus en plus d'attention à la proposition de ? vivre ?.

Depuis ao?t, des centaines d'entreprises immobilières cotées en actions a et H ont affiché des résultats intermédiaires.à ce moment - là, la politique des ? trois lignes rouges ? vient de sortir un an, mais sous la pression de diverses politiques de réglementation, les préoccupations des entreprises immobilières ont changé de fa?on significative.

Il n'est pas difficile de comprendre que la ? sécurité ? et le ? profit ? font l'objet de discussions multiples sur la performance.Le premier est une exigence in évitable sous la supervision, tandis que le second est une exigence réaliste pour le développement des entreprises immobilières.Comment équilibrer la relation entre les deux, non seulement tester l'espace d'ajustement des entreprises immobilières, mais aussi le potentiel de développement des entreprises.

Un certain nombre de grandes entreprises immobilières qui ont terminé la publication du China Daily ont d? faire face à des difficultés de profit et de sécurité.Par exemple, Vanke a réalisé un bénéfice net de 11,05 milliards de RMB, en baisse de 11,7% par rapport à l'année précédente, ce qui a entra?né une baisse du bénéfice net à moyen terme pour la première fois au cours des 19 dernières années.Face à l'augmentation des revenus n'augmente pas les bénéfices et d'autres questions, le Président et chef de la direction du Groupe Vanke Zhu Jiusheng a déclaré: ? comme le sentiment d'étudier, l'examen de mi - parcours n'a pas réussi, ne sait pas comment répondre aux enseignants.?

Vanke est toujours là, ce qui montre que toute l'industrie est difficile à dire optimiste.Au cours des six derniers mois, la plupart des sociétés immobilières cotées en bourse ont atteint le ? déclassement ? conformément aux normes des ? trois lignes rouges ?, mais elles ont également payé certains co?ts, comme l'augmentation des revenus sans augmentation des bénéfices.Malgré cela, le risque pour l'ensemble de l'industrie n'a pas vraiment diminué au cours du cycle de service de la dette, et l'industrie parle rarement de l'échelle.

Il ne fait aucun doute que l'immobilier est entré dans une période de changement, il n'est pas difficile de voir à partir du rapport intermédiaire que la plupart des entreprises s'efforcent d'embrasser l'incertitude.La seule certitude est qu'un seul critère d'évaluation à l'échelle de l'échelle a changé.

Où sont passés les profits?

Au cours du premier semestre de cette année, Vanke a détenu 1952,22 milliards de RMB en espèces, soit 1,67 fois le ratio de la dette à court terme en espèces, déduction faite des fonds réglementaires de pré - vente et des fonds restreints;Le ratio de la dette nette est de 20,2%;Le ratio actif - passif, à l'exclusion des avances re?ues, est de 69,7%.Aucune des trois lignes rouges n'est enfoncée et reste en vert.

En ce qui concerne les ventes, Vanke a réalisé des ventes contractuelles de 354,43 milliards de RMB, en hausse de 10,6% par rapport à l'année précédente.Le chiffre d'affaires d'exploitation a atteint 167,11 milliards de RMB, en hausse de 14,2% par rapport à l'année précédente.

C'est dans ce contexte que la baisse des bénéfices s'est produite.à cet égard, je souhaite que neuf Victoires se résument à trois raisons: premièrement, la croissance limitée de l'échelle des ventes;Deuxièmement, la marge brute des entreprises de développement diminue rapidement;Troisièmement, il faudra du temps pour que l'impact de la transformation des activités se reflète.

Dans le contexte de la réglementation du marché du logement, la faible croissance de l'échelle est devenue une caractéristique commune de l'industrie et la baisse de la marge brute est devenue la norme.Au cours du premier semestre de 2021, la marge bénéficiaire brute de Vanke real estate and Related Business était de 18,0%, en baisse de 6,02 points de pourcentage par rapport à la même période en 2020.?Au cours des dernières années, en particulier depuis 2017, le ratio des ventes de terrains (co?t des terrains par rapport au prix de vente) a augmenté, de sorte que la marge bénéficiaire brute des activités de développement devrait diminuer... Vanke aura encore une certaine pression sur la marge bénéficiaire brute au cours des deux prochaines années. "Han huihua, Vice - Président exécutif et Directeur financier du Groupe Vanke, a déclaré lors de la réunion sur les résultats.

La plupart des activités diversifiées des entreprises immobilières sont des ? investissements lourds, moins de rendement ?, ce qui non seulement exerce une pression sur la cha?ne de capital, mais affecte également le taux de profit et le taux de rendement des actifs.Toutefois, dans les circonstances où les entreprises traditionnelles sont touchées, la diversification et la transformation sont essentielles.

Comme l'a dit Zhu Jiusheng, tous ces facteurs ont entra?né une ? tra?née ? sur les bénéfices des entreprises immobilières, ce qui a également fait de l'amincissement des marges bénéficiaires un phénomène courant.Par exemple, la marge brute de Fuli est de 21,7%, en baisse de 3,5 points de pourcentage par rapport à 2020;La marge bénéficiaire brute de rongchuang est de 20,8%, en baisse de 0,2 point de pourcentage par rapport à 2020 et de 2,2 points de pourcentage par rapport au premier semestre de l'année dernière;La marge brute de Longhu est de 27,7%, un niveau relativement élevé de l'industrie, mais elle a également diminué de 1,6 point de pourcentage par rapport à 2020.

En outre, un certain nombre d'entreprises immobilières, telles que Fuli, Jindi, Olympic Garden, Jianye, shoukai, Ocean Ocean et Zhongnan, sont tombées dans une situation d '? augmentation des revenus et de réduction des bénéfices ?.

Au cours des dernières années, la perte de profit est devenue la norme dans l'industrie immobilière.Un responsable d'une société immobilière cotée en bourse à Pékin a déclaré à l'économie du XXIe siècle que l'entreprise n'avait fait qu'une chose ces dernières années - un article sur les co?ts - sous la tendance à la limitation des prix de vente et à l'augmentation des co?ts fonciers.Le slogan de l'entreprise est souvent ? obtenir des bénéfices du financement, de la gestion, de l'ingénierie et des fournisseurs ?.Mais il n'y a pas beaucoup de place pour cela par rapport aux dividendes perdus de l'industrie.

Il a également déclaré que la tendance à la dilution des bénéfices était inévitable.Depuis 2018, le marché immobilier a maintenu une croissance rapide sous un contr?le strict. Malgré l’impact de la nouvelle épidémie de Corona, l’ensemble de l’industrie a continué de maintenir une échelle de vente plus élevée, ce qui a également aidé la plupart des entreprises à profiter de cette vague de dividendes de vente.Si ce n'était pas le cas, la baisse des bénéfices des entreprises immobilières serait encore plus prononcée.

La fin du mythe de l'échelle

La sécurité est un problème plus urgent que la baisse des bénéfices.En 2018, Vanke a lancé le slogan ? vivre ? lors de la réunion d’automne à Shenzhen et a été considéré comme un avertissement par l’industrie.Trois ans plus tard, vivre est devenu une réalité pour l'industrie.

Au cours du premier semestre de 2021, le bénéfice brut et le bénéfice net d’evergrande se sont élevés respectivement à 28,84 milliards de RMB et 10,5 milliards de RMB, en baisse de 57% et 29% par rapport à la même période l’an dernier.Evergrande a déclaré que la baisse du bénéfice brut était principalement due à la réduction de la superficie livrée et à la baisse du prix de vente moyen.Evergrande a également révélé que certains projets étaient suspendus en raison du non - paiement.

Le problème de la cha?ne de financement d'Evergrande est bien connu du monde extérieur.L'entreprise immobilière Top3, qui a vendu 356,6 milliards de RMB au cours du premier semestre, a récemment connu des difficultés financières.En plus de vendre des voitures, des biens immobiliers, des commerces de détail et d'autres entreprises, Evergrande a également révélé qu'elle cherchait des investisseurs stratégiques.

Huaxia happiness, une autre société immobilière en difficulté financière, est également en train de se sauver.Au cours du premier semestre de cette année, Huaxia Happiness a réalisé des ventes de 13,97 milliards de RMB, soit seulement 34% de celles de la même période l'an dernier (41 564 milliards de RMB).Depuis le défaut de paiement de la dette à la veille du Festival de printemps de cette année, les activités de Huaxia Happy ont également été touchées à des degrés divers, ce qui a eu une incidence sur le rendement.

Outre la vente de projets et l'introduction d'investisseurs stratégiques, Huaxia Happiness poursuit également la stratégie des actifs légers, réduisant ainsi l'échelle des dép?ts de capitaux.

Il y a quatre ans, l'échelle de bonheur de la Chine était parmi les dix premières de l'industrie.Certains analystes pensent que la situation actuelle des deux entreprises ci - dessus montre qu'il est difficile pour l'échelle de devenir le ? fossé ? de l'industrie immobilière.Au lieu de cela, la recherche excessive de l'échelle à ce stade peut entra?ner des risques plus élevés.Taihe, Blue Light, qui a connu des problèmes de dette en raison d'une expansion trop rapide de l'échelle, a également obtenu de piètres résultats au premier semestre.

Une série de politiques visant à ? désendetter ? ont été mises en place et sont considérées comme de ? grands ennemis ? de l'expansion à grande échelle.Depuis l'année dernière, des politiques représentatives telles que ? trois lignes rouges ? pour le financement immobilier et ? cinq niveaux de gestion ? pour les prêts immobiliers ont été introduites successivement, et le marché immobilier est officiellement entré dans ? l'ère de l'effet de levier ?.Ces politiques ont non seulement une incidence sur l'expansion de l'échelle des entreprises, mais elles mettent également un groupe d'entreprises en danger en ? saignant ? du c?té du capital.

Liu Shui, Directeur adjoint de la recherche d'entreprise à l'Institut de recherche zhongzhi, estime que la politique a objectivement incité les entreprises immobilières à accro?tre leurs ventes, à compenser le manque de flux de trésorerie par le remboursement des ventes, et à réaliser le ? déclassement ? et le retour à la zone de sécurité.Mais les dépenses des entreprises en matière d'acquisition de terres et d'investissement ont inévitablement été affectées.

Selon le rapport économique du 21e siècle, la plupart des entreprises immobilières ont atteint le ? déclassement ?, le ? classement vert ? et le ? classement jaune ? au milieu de l'année par rapport à la fin de l'année dernière.

Mais le risque global de l'industrie n'a pas vraiment diminué.Les entreprises immobilières susmentionnées ont déclaré que cette année et l'année prochaine, le cycle de remboursement de l'immobilier, la pression financière continuera.Dans le même temps, la pression exercée par la politique fera que de plus en plus d'entreprises immobilières seront confrontées à la pression de la cha?ne de financement, au défaut de paiement de la dette et aux fusions et acquisitions de l'industrie, qui peuvent encore se produire à haute fréquence.

Il est certain que les critères d'évaluation de l'industrie, dont l'échelle est la plus importante, ne s'appliquent plus.Chen Jinshi, Président de Zhongnan construction, a déclaré lors de la réunion de performance: ? Je ne pense pas qu'il soit nécessaire d'agir de fa?on imprudente. Nous devons également nous adapter rationnellement aux politiques et au marché, afin de réaliser le meilleur dans le cadre de l'exploitation de haute qualité de l'entreprise.?

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