住宅賃貸監督立法：第二大家「亂象」時代の終わり？

住宅の賃貸市場が亂立しており、國は法治化の監視軌道に乗りそうだ。

9月7日、住建部は「住宅賃貸條例（意見募集稿）」（以下、「條例」という）を発表し、中國初の住宅賃貸に特化した國家級行政法規が正式に公開募集を開始した。業界関係者によると、「條例」は業界に対して強い規範性と指導意義を持っており、これは住宅賃貸監督が本格的に精密化、システム化、法治化時代に入ることを示している。

偶然にも、以前の9月1日に上海市不動産仲買業協會が発表した「住宅賃貸市場リスク提示」（「リスク提示」と略稱）によると、家主やテナントに、委託経営や賃貸活動の中で、周辺住宅の市場賃貸価格を知り、會社の「高進低出、長収入短払い」によるリスクを警戒し、會社の「爆倉」「道路を走る。

実際には、ここ數年、住宅賃貸市場が亂発しています。例えば、物件のソース情報、暴力的なテナント、違法なデポジットの控除、覇王契約條項の設定などです。特に、第二線都市の賃貸市場が次第に拡大し、中小二大家が増え、テナントと大家さんの権益が侵害されるリスクが高まっています。

今回の「條例」の公布は、住宅賃貸市場の監督管理の重要な転換點となります。易居研究院智庫センター研究総監の厳躍進氏は、現在は長期賃貸マンション市場の変動が大きい段階であり、監督部門のこれらの動作は後続の規範と賃貸市場の発展に積極的な役割を果たしていると分析している。

家賃を短く払ってもピットがあります。

住宅賃貸市場はどれぐらい亂れていますか？

現在は露出の多い長期賃貸マンションの二大家が大大家の賃貸料を滯納しています。テナントが追い払われ、二大家がローンを巻いて逃げているなどの問題以外に、二大家から部屋を借りる場合、たとえレンタル客が短家賃を支払う方式をとっても、様々な問題が発生します。

先日、上海で働いていた陳慧（仮名）は、大家さんに追い払われたという奇妙な事件に遭遇しました。陳慧さんと同僚二人は靜安區北京西路にある嘉発ビルで三室の部屋を借りました。一年間借ります。賃貸契約は彼女が二大家、仲介と一緒に締結した三者の居間契約で、そして大大家と二大家の委託賃貸契約が付いています。家の支払方法は「一円三円」で、長期賃貸マンションのような年払いや賃貸料の貸し方ではありません。

當時、不動産屋を紹介していた艾さんによると、彼女の會社の不動産源の一部はこのような二大家から來ています。このような二大家さんは長期賃貸マンションの二大家と違って、彼らの手元の不動産源はそんなに多くなくて、十數セットから百セットまで様々です。これらの二大家は大家さんから家を借りてから、家の狀況によって家具を改裝したり配置したりして、レンタル価格を適當に上げて、差額を稼ぎます。一般的に二大家と大家さんの賃貸契約が満期になりますと、これまでの內裝と配置の家具は大家さんに割引して売っています。

艾さんはここ三年間働いていますが、これらの二大家さんの賃貸料が多いです。このような家の二大家は、借り手と直接契約を結んでいるように見える大きな大家さんと違いません。

家賃が満期になる前の一ヶ月は問題がありました。8月末、嘉発ビルの団地の不動産管理員は陳慧に教えて、大家の劉平（仮名）は家を探して來て彼らの住んでいる家に斷水して停電するように求めて、この家が8月30日で期限が切れたため、大家は家を回収します。

陳慧は家に帰って賃貸契約を探して詳しく見たら、二人の大家厳順（仮名）と契約した期限は10月4日です。明らかに二大家と大家さんの契約は二大家と陳慧さんの賃貸と比べて一ヶ月間の時間差があります。この時、陳慧はやっと仲介の艾さんが以前に家の賃貸契約に対して、十分に調整していなかったことを発見しました。大家さんと二大家さんの賃貸契約はいつ期限が切れるのか分かりません。仲介者の不注意が今回の紛爭のために導火線を作った。

21世紀の経済報道記者はそれぞれ劉平、厳順と仲介に連絡して、劉平と厳順が長年協力していることを知りましたが、以前のもう一つの家の紛爭で二人の関係が破れることになりました。劉平等リースは期限が切れ次第に家を回収し、もうレンタルを延長しません。厳順の説明によると、彼の手には何十軒もの家があります。彼は家ごとの具體的な賃貸契約を覚えられません。

大家さんと二大家さんが喧嘩したのは、もともとテナントとは関係がなかったのですが、今回は大家さんの劉平さんの態度が強かったため、テナントの生活に直接邪魔になりました。この事件の中で、二大家の厳順は明らかに道理に欠けています。時間を延ばすためかもしれません。契約を締結するために、劉平が家具を買うという理由で、チェックアウトの手続きに協力したくないです。劉平も譲歩したくないです。まだレンタル期間中の陳慧達に対してだけ注文して、彼らに斷水と電気を斷つように脅します。

殘念ながら、陳慧さんは同僚と交番に行って警察に通報しましたが、人民警察の回答を得ました。大家さん、二大家さんはテナントに実質的な人身と財産の安全損失をもたらしていないので、警察に迎えられませんでした。陳慧のために法律援助を提供した弁護士は彼女に司法手続きで権利を維持するよう勧めました。

記者は劉平、厳順の以前の委託契約から家具の処分について、具體的な條項の規定はありませんでした。これが二人の馴れ合いの主な原因となった。當初、賃貸委託契約を締結してくれた仲介の何沖（仮名）は、契約上、雙方に責任があると指摘したが、二大家の厳順なやり方はもっと問題がある。

最後に、劉平は妥協して、厳順に家に配置された家具を買いました。雙方は契約を中止し、契約を更新しません。レンタル客は契約を更新したり、厳順との契約期間が満了するまで泊まることができます。

仲介との交流の過程で、記者は、大家さん、二大家さんの契約精神は協力の過程で非常に重要で、特に最終契約期間內に、契約の細部によって摩擦が発生しやすいことを発見しました。「住宅賃貸條例（意見募集稿）」では、テナントの権益を明確にしています。これは現在のレンタル業界の中で弱者層にあるテナントにとって、より多くなった保障です。

住宅賃貸契約期間內に、法律の規定と契約の約定の狀況を除いて、賃貸人または借手は一方的に住宅賃貸契約を解除してはならず、一方的に賃料を上げたり下げたりしてはならない。借手の同意を得ない限り、貸手は勝手に賃貸住宅に入ることはできない。あるいはその他の不法な方法で借手の立退きなどを余儀なくされます。

また、意見募集稿に基づき、住宅賃貸契約期間內において、法律の規定と契約の約定狀況を除き、賃貸人または借手は一方的に住宅賃貸契約を解除してはならず、一方的に賃料を高めたり、下げたりしてはいけない。言い換えれば、陳慧のケースにおいて、もし劉平と厳順の契約が満期になり、提攜が終了したら、厳順も一方的に陳慧たちと住宅賃貸契約を解除することができない。

それでもテナントの権利は依然として容易ではない。賃貸紛爭は民事紛爭に屬し、警察は一般的に調停し、最終的には雙方が協議して解決する必要があります。事実は、劉平に斷水と停電を脅された後、陳慧は積極的に仲介と厳順を探して、契約のトラブルを解決するように注意して、厳順はひたすら逃れて、契約通りに陳慧の損失を賠償したくないです。

業界管理のアップグレード

二大家がますます多くなるにつれて、問題も多くなりました。このような二大家モデルは市場から非難され始めました。

上記のようなケースの中で、數十室を握っている二大家の厳順は不動産業界の資質を持っている會社です。しかし、彼は大家さん、テナントと契約して使っているのは個人の名義で、長年の仲介をしていますが、何沖もこの點を発見していません。

記者の問い合わせによると、厳順の名義で株式を100%保有している會社は上海燕斉企業管理有限公司で、2014年10月13日に設立された。登録資本金は100萬人民元で、その他の情報は開示されていない。

これに対して、法律関係者は、厳順なやり方は二つの原因によるかもしれないと考えています。

第二大家は家主とテナントの間にあります。儲けたのは中間価格の差です。コストを抑えるために、より大きな利益を狙うために、多くの二大家は各段階で「潛伏」をせざるを得ません。

市場上の各種の亂像に対して、「條例」は不動産ブローカー機構と従業員に以下の行為があってはならないと明確に規定しています。6.當事者の同意なしに、當事者の名義で住宅賃貸契約を締結する。7.賃貸料の差額を獲得する。8.お客様の情報を漏洩または不適切に使用する。9.法律、法規で禁止されているその他の行為。10.違法レンタルキッチン、ベランダ、地下貯蔵室。

これらの多くは家賃の差額を稼ぐことや、違反して金融商品やサービスを提供することなどを指しています。

上海都市不動産評価有限公司の金融業務監督の邵明浩氏は、マクロ的な観點から言えば、住宅問題は國の暮らしに関係する重大な問題であり、賃貸住宅は人口の秩序ある流動を導いて大中都市の「サンドイッチ層」居住問題を解決する上で重要な意義があると述べました。現在中央から地方までの賃貸住宅政策は臨時的な特徴があり、住宅體系の長期的発展の要求と合致しないことは、賃貸住宅の現段階における多くの問題の根本的な原因である。賃貸住宅は國家レベルで立法し、この分野の長期的かつ秩序ある発展を保障する必要がある。

「住宅賃貸條例（意見募集稿）」の公布に従って、住宅賃貸立法は手続きの中に入りました。立法を通じて、國內の賃貸住宅の住宅體系における地位を確立できます。政府、市場と家庭の賃貸住宅體系における役割を明確にし、政府及び市場參加の各當事者の賃貸住宅全體計畫、開発建設及び後期運営の全生命週間を規範化します。における行為。

実際の操作の面から見ると、リース市場の取引は非常に頻繁で、參加団體が多く、レンタル形式が複雑で、相応の監督管理部門は関連の法律執行人員と予算を配備していないで、法律に対して有効な監督管理を行っています。

業界內のマンションの訓練機関の不動産の創始者はすべて水に落ちて、資金の監督管理は本當に行動を実行して源の上からつかんで、立法を強化して、厳格に法律を執行しますと指摘しています。

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