「3本の赤い線」衝撃波：住宅企業(yè)の融資継続による井噴投資規(guī)模の急落

「三つの赤い線」に代表される融資規(guī)制政策は、企業(yè)の意思決定に暗黙的に影響を及ぼしている。

中原不動(dòng)産が発表したデータによると、今年9月以來(lái)、住宅企業(yè)の國(guó)內(nèi)債券発行額は1000億元を超え、2019年同期の673億から48.6%上昇し、7月以來(lái)の融資井噴現(xiàn)象が続いている。

その中には、現(xiàn)在の融資コストの低さの影響もあれば、融資政策の引き締めという大きな環(huán)境とも密接に分けられない。

「三つの赤い線」に代表される不動(dòng)産金融の慎重な管理政策が、今年8月に正式に提案された。監(jiān)督管理層の要求に基づいて、不動(dòng)産融資の管理は、主に「3つの赤い線」を基準(zhǔn)として、具體的には：前受金を除いた後の資産負(fù)債率は70%より大きい、純負(fù)債率は100%より大きい、現(xiàn)金短債比は1倍未満である。住宅企業(yè)の「踏みつけ」?fàn)顩rに応じて、「赤、オレンジ、黃、緑」の4段階に分け、それから差別化債務(wù)規(guī)模管理を?qū)g施する。

この政策は「まず試験的に、後で普及する」方式で実施されるため、住宅企業(yè)に調(diào)整の「窓口期間」を殘した。融資が引き続き噴出しているほか、住宅企業(yè)の土地取得や投資などの戦略も調(diào)整されている。

最後のウィンドウ

流動(dòng)性の緩和、融資コストの低下を受けて、今年第2四半期以來(lái)、不動(dòng)産融資規(guī)模は高水準(zhǔn)を維持している。下半期に入り、主要手段である國(guó)內(nèi)債券融資規(guī)模は明らかに向上した。

過去2年間と比べて、今年の住宅企業(yè)融資のコストは全體的に低く、多くの住宅企業(yè)のコストは主に1桁のレベルを維持している。10月23日、アモイ象嶼は9億元の短融債券を発行し、金利は2.7%に低かった。10月26日、緑城は9.5億社債を発行し、そのうち、品種の5年間の額面金利はわずか3.82%だった。

中原地産首席アナリストの張大偉氏は、最近の住宅企業(yè)融資の平均額面金利は4%から5%前後に集中し、前年同期の6%から8%の水準(zhǔn)を明らかに下回っていると指摘した。

北京のある上場(chǎng)住宅企業(yè)の責(zé)任者は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、融資が噴出した理由は、低資金コストの大環(huán)境のほか、住宅企業(yè)が「三つの赤い線」を全面的に実施する前の時(shí)間窓口期を追いかけているためだと述べた。

新規(guī)規(guī)制によると、3つの指標(biāo)がいずれも閾値を超えて「赤色枠」であれば、住宅企業(yè)の有利子負(fù)債規(guī)模は2019年6月末を上限とし、増加してはならない。2つの指標(biāo)は閾値を超えて「オレンジシフト」であり、有利子負(fù)債規(guī)模の年間成長(zhǎng)率は5%を超えてはならない、1つの指標(biāo)は閾値を超えて「黃色枠」であり、有利子負(fù)債規(guī)模の年間成長(zhǎng)率は10%を超えてはならない、3つの指標(biāo)はいずれも閾値を超えておらず、有利子負(fù)債規(guī)模の年間成長(zhǎng)率は15%を超えてはならない。

また、ここ1年の土地所有販売比が40%を超えたり、過去3年間の活動(dòng)によるキャッシュフローの純額が連続してマイナスになったりした不動(dòng)産企業(yè)についても、監(jiān)督管理層は実際の狀況に応じて信用債の発行規(guī)模を削減し、信託融資、資金管理製品、海外融資などに制限を與えることが分かった。

広発証券は、この調(diào)整は住宅企業(yè)の金融資源の分配規(guī)則を、過去の「市場(chǎng)化分配」から「政策制約分配」に調(diào)整することを意味するとみている。

同機(jī)構(gòu)が434社の住宅企業(yè)（非上場(chǎng)住宅企業(yè)を含む）の財(cái)務(wù)諸表データを整理したところ、赤オレンジ?黃緑の4つの企業(yè)の割合はそれぞれ28%、18%、33%、21%だった。同機(jī)構(gòu)は、過去2年間の不動(dòng)産産業(yè)の新規(guī)融資規(guī)模を総合すると、ニューディールは業(yè)界の安定に大きな衝撃を與えることはないが、高負(fù)債を借りて高成長(zhǎng)を?qū)g現(xiàn)しようとする一部の住宅企業(yè)にとって、ニューディールは間違いなく制約をもたらすと指摘した。

前述の住宅企業(yè)家は、「3つの赤い線」は不動(dòng)産高レバレッジ時(shí)代の終焉を意味し、政策が全面的に実施される前に、住宅企業(yè)は最後の「窓口期」に直面していると指摘した。將來(lái)的には、流動(dòng)性を補(bǔ)うことで「格下げ」を行うことが、各住宅企業(yè)の主な動(dòng)作になるだろう。

「シフトダウン」への道

実際、住宅企業(yè)の「格下げ」の道では、融資を増やすほか、販売強(qiáng)化、投資引き締めも重要な動(dòng)作となっている。

販売面では、一部の住宅企業(yè)が「価格で量を変える」戦略を?qū)g施し、明らかな効果を得た。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局のデータによると、今年9月の単月、全國(guó)の分譲住宅の販売面積は前年同期比7.25%増の1億8600萬(wàn)平方メートルだった。売上高は前年同期比16%増の1兆870億元だった。両指標(biāo)とも過去最高を記録した。

投資面では、企業(yè)の動(dòng)きが明らかに鈍化している。易居克而瑞の統(tǒng)計(jì)によると、疫病の影響を受けた後、住宅企業(yè)は今年第2四半期に補(bǔ)充ピークを迎えた。しかし、第3四半期になると、金融監(jiān)督管理の継続的な引き締めに伴い、住宅企業(yè)の投資額は著しく下落した。

データによると、第3四半期のTOP 50住宅企業(yè)の投資額は第2四半期より26%下落した。このうち、「3本の赤い線」の監(jiān)督管理政策が発表された後、9月の単月投資額は斷崖的に下落し、第2四半期の月平均値より42%下落し、今年1、2、3月だけを上回った。

同機(jī)構(gòu)は、「第2四半期に商品を補(bǔ)充した後も、企業(yè)の重點(diǎn)は『販売促進(jìn)、資金回収、現(xiàn)金安定』にある。一方、『3本の赤い糸』の監(jiān)督管理政策の登場(chǎng)に伴い、企業(yè)の融資はさらに引き締められ、住宅企業(yè)の投資意欲も低下した」と指摘した。

このような心理狀態(tài)は土地市場(chǎng)に直接影響を與えた。前述の機(jī)関の統(tǒng)計(jì)によると、9月に200社の住宅企業(yè)が重點(diǎn)區(qū)畫に參加した回?cái)?shù)は著しく減少し、53%の企業(yè)が重點(diǎn)區(qū)畫の譲渡に參加しなかったほか、32%の住宅企業(yè)が5回以下、10回を超えた住宅企業(yè)は6%にとどまった。これまでの積極的な撮影に比べて、第3四半期末の住宅企業(yè)の慎重な投資態(tài)度が明らかになった。

多くの機(jī)関は、第4四半期は土地取得のピークだが、住宅企業(yè)の投資姿勢(shì)は引き続き慎重な姿勢(shì)を維持するとみている。

前記住宅企業(yè)家はまた、「格下げ」の道では、上述の短期的な行為のほか、多くの住宅企業(yè)が長(zhǎng)期的な措置を開始していると指摘した。例えば、管理アーキテクチャの最適化、回転効率の向上、運(yùn)営コストの削減など。その中には、従業(yè)員の給與調(diào)整やリストラを?qū)g施する人も少なくありません。

また、一部の住宅企業(yè)はすでに傘下プロジェクトの合併口徑の調(diào)整に著手し、表內(nèi)負(fù)債の規(guī)模を低下させている。

「『3本の赤い糸』の中で、現(xiàn)金短債比は最も調(diào)整しやすく、債務(wù)置換、販売拡大によって容易に実現(xiàn)できる。純負(fù)債率と貸借対照率（前受金口徑を差し引く）は経営面に関連しており、調(diào)整の難しさは大きい」と同関係者は述べた。今後1 ~ 2年を予定しており、これはすべて住宅企業(yè)の業(yè)務(wù)の重點(diǎn)の1つである。（編集：張偉賢）

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