兆元の債務(wù)が「3つの赤い糸」と「5つの住宅ローン」の下で不動(dòng)産企業(yè)が年融資窓口を占拠している。

今年1月には、不動(dòng)産企業(yè)の域內(nèi)外での起債規(guī)模はすでに1500億元を超え、昨年の最高點(diǎn)に迫る。

2020年は依然として不動(dòng)産市場(chǎng)の最高の年です。「三道の赤い糸」などの新規(guī)定のもとでも、2020年の不動(dòng)産市場(chǎng)規(guī)模はさらに高くなりました。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局のデータによると、2020年の全國(guó)住宅の売上高は173613億元で、8.7%伸びた。

不動(dòng)産は資金密集型の業(yè)界で、ある程度、不動(dòng)産企業(yè)が取得できる資金規(guī)模とコストは直接に自身の発展経路に影響します。売上高の背景には、住宅企業(yè)の資金調(diào)達(dá)に対する渇きがあります。過(guò)去數(shù)年間、それらの「革新」融資ルートは、規(guī)模の増加を助長(zhǎng)するとともに、巨額の債務(wù)を殘しています。

シェル研究院がこのほど発表した報(bào)告によると、2021年に住宅企業(yè)が満期になる債務(wù)規(guī)模（2021年に発行する超短期債を含まない）は1.2兆元を超え、同36%増となり、歴史的には兆元の大臺(tái)を突破する見(jiàn)通しだ。「三つの赤い糸」に加え、「五つの住宅ローン」が融資のコントロールをしています。

當(dāng)面の「借金返済」は、安定して安全に乗り切ることが重要だということが明らかになった。そこで、不動(dòng)産企業(yè)は2021年の開(kāi)業(yè)年に「融資奇観」を引き起こしました。21世紀(jì)の経済報(bào)道記者の統(tǒng)計(jì)によると、今年1月に、不動(dòng)産企業(yè)の域內(nèi)外での國(guó)債発行規(guī)模は1500億元を超え、昨年の最高點(diǎn)に迫ることになりました。

不動(dòng)産業(yè)界の融資が緊縮されるのは成り行きのためで、“新しく借りるのが古いです”だけで対応して投資と販売の端で力を出していないで、飲むのが飲むのと同じです。信號(hào)が近づいてきましたが、住宅會(huì)社の準(zhǔn)備はもうできましたか？

融資窓口を占拠する

今年1月の融資窓口期間の中で、「踏みつけ」という不動(dòng)産企業(yè)の資金に対する渇きの度合いがはっきりと見(jiàn)えます。今の債務(wù)返済の圧力を緩和するために、不動(dòng)産企業(yè)は高利を選んで借金をします。

一つの例証は富力不動(dòng)産です。2021年1月26日、富力不動(dòng)産は公告を発表し、その間に全額子會(huì)社が5億ドルの二年間優(yōu)先手形を発行し、年利率は11.75%で、所得金は一年以內(nèi)に期限が切れる中長(zhǎng)期債務(wù)再融資に使われると発表しました。

年利率は11%を超えています。これは典型的な高利債です。

しかし、不動(dòng)産の資金面は確かに逼迫しており、返済能力も楽観できない。コストが高くても、資本市場(chǎng)は勘定したいというのは悪いことではないかもしれません。富力不動(dòng)産の2020年半の新聞を見(jiàn)ると、2020年6月末までに、富力が前金を除いた資産負(fù)債率は70.22%で、純負(fù)債率は177%に達(dá)し、現(xiàn)金短債比は0.48で、「三道の赤い糸」は全部踏みました。

もう一つの家は今年の初めに頻発した外債の住宅企業(yè)は佳兆業(yè)グループです。1月27日の早い段階では、佳兆業(yè)公告は米ドル優(yōu)先手形の追加発行を提案しています。1月20日、佳兆業(yè)はすでに公告を発表しました。2023年に期限が切れる3億ドルの優(yōu)先手形を発行し、額面利率は10.875%です。

吉兆業(yè)は「借金の軽減」に力を入れる不動(dòng)産企業(yè)である。資金面の好転に伴って、佳兆業(yè)の負(fù)債発生コストはやや下がっている。

今回の融資ブームは、新しく借りるのも古いのも住宅企業(yè)の共通の特徴です。踏みつけられた不動(dòng)産企業(yè)を除いて、中小企業(yè)も続々と窓口期間をつかんで、年初に融資計(jì)畫(huà)を進(jìn)めています。

例えば、禹洲グループは1月5日に公告しました。會(huì)社は2027年に期限が切れる5.62億ドルの緑色保証優(yōu)先手形を発行する予定で、額面の利率は6.35%です。會(huì)社は所得金の純額を主に一年以內(nèi)に満期になる既存の中長(zhǎng)期海外債務(wù)再融資に使用する予定です。

対照的に、先導(dǎo)住宅企業(yè)は余裕を見(jiàn)せて、融資ノードがより柔軟で、融資ルートがより多元的で、融資コストも著しい優(yōu)位があります。

中海不動(dòng)産は堅(jiān)実で有名な不動(dòng)産會(huì)社で、今年1月18日に公告しました。その傘下の中海企業(yè)発展グループ有限公司は1月13日に2021年度第一期中期手形を発行しました。実際に発行された金額は15億元で、利率は3.35%で、期限は3年間です。

また、1月19日、萬(wàn)科企業(yè)株式有限公司は、會(huì)社が2021年に合格投資家向けに住宅賃貸特別會(huì)社債（第一期）を公開(kāi)発行し、債券の発行規(guī)模は30億元（30億元を含む）を超えないと公告しました。額面利率は3.38%から3.98%の間にあり、住宅企業(yè)の最低區(qū)間にあります。

融資「冷熱ムラ」

投資家は以前から「金持ち嫌い」だったが、過(guò)去には今も未來(lái)にはそうだった。金融機(jī)関に対する不動(dòng)産企業(yè)の高度な依存度は、このような嗜好を余すところなく暴露しており、不動(dòng)産企業(yè)の規(guī)模は融資コストと規(guī)模を決定する唯一の決定的要素ではないことが多い。

匿名のアナリストは21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対し、不動(dòng)産企業(yè)の最近の密集融資は正常で、1月がピークだったと語(yǔ)った。しかし、コストは短期的には少し下がりますが、長(zhǎng)期的には、投資家は様々な奇妙な偏愛(ài)がありますが、主に資本市場(chǎng)の現(xiàn)象と格付けを見(jiàn)ています。

恒大不動(dòng)産を例にして、この家はTOP 3席の數(shù)年の不動(dòng)産企業(yè)を安定させて、融資のコストはずっと高いままになっています。その原因は、その債務(wù)は同業(yè)者の規(guī)模よりもっと大きいです。ここ數(shù)年來(lái)、恒大なドル債のコストは10%ぐらい或いはもっと高い水準(zhǔn)に維持されています。

中信証券は最新の研究紙で、住宅ローンの集中度と「三道の赤い糸」の管理を受けて、業(yè)界によって企業(yè)によって融資される狀況が違っています。

「海外の流動(dòng)性に余裕があるため、企業(yè)の海外負(fù)債は継続的に延長(zhǎng)し、コストを削減する。しかし、國(guó)內(nèi)の資金コストは明らかに下落しすぎないです。多くの企業(yè)でレバレッジ率が低下していますが、全體的な資金供給が限られているため、多くの高い資金コストの會(huì)社は依然として資金コストの大幅な低下を?qū)g現(xiàn)するのが難しいと予想されます。域內(nèi)外供給の配置の資産が少なすぎて、一部の優(yōu)良企業(yè)の資金コストがさらに下がることを決定しました。」

融資の新手の「締め箍の呪」では、融資だけではとうてい解決できない。克而瑞研究センターは、不動(dòng)産企業(yè)の財(cái)務(wù)がレバレッジに下がるのは主旋律であり、未來(lái)の不動(dòng)産企業(yè)の融資は主に中古を借りることを主として、融資の増加率は或いは下がると考えています。「三つの赤い糸」は不動(dòng)産企業(yè)に自社の製品力と経営能力を向上させ、融資への依存を減少させ、プロジェクトの発展を向上させ、開(kāi)発サイクルを加速させる。

このような背景の下で、不動(dòng)産企業(yè)は更に“量に応じて出ます”べきです。土地を買うのは不動(dòng)産企業(yè)の最大の支出で、少し遅くなります。キャッシュフローはコストのない資金で、販売促進(jìn)も適切に増加します。有名にしたくないトップ20の最高財(cái)務(wù)責(zé)任者は指摘する。

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