Analysis On Industrial Adjustment Of Ywc In Victoria Square

Place Victoria sous le drapeauVestiaireAprès avoir travaillé ensemble pour construire le plus grand magasin de Chine du Sud, le Yuexiu Real Estate Trust (Yuexiu Housing Trust) est devenu le "rouge" de la communauté immobilière commerciale de Guangzhou.

Le 16 mai, le Vice - Président de Yue Xiu Fang Trust, Cheng Kyushu, et d 'autres dirigeants ont donné des interviews aux médias sur l' introduction de vestiaires et la réduction de la coopération entre les états - Unis d 'Amérique, le repositionnement de la place Victoria et le développement de l' industrie sous pavillon.

Les raisons de la coopération avec les vestiaires ont été évoquées au cours de la réunion, Yue Xiu Fang a déclaré que "la rivière Tian est en train de s' améliorer, et que la garniture doit être transformée en un bon portail indépendant et identifiable".

"Après l 'ouverture de la ville de taikuhui, le commerce de Guangzhou dans son ensemble a augmenté d' une classe, passant de l 'époque de Tianhe à l' époque de la ville de taikuhui.Par la suite, des modèles commerciaux internationalisés et de qualité se sont progressivement manifestés dans l 'ensemble du cercle des entreprises du fleuve Tianhe, et des formes arriérées ont été marginalisées.Si vittori (Square) ne saisit pas cette occasion, l 'espace et le temps qui lui seront impartis à l' avenir seront perdus. ?

Souvenons - nous de la détermination d 'adaptation initiale, a déclaré chengkyushu avec émotion: ? Nous avons senti avec sensibilité que l' ensemble du monde des affaires du Fleuve céleste avait beaucoup changé, et que certaines anciennes industries commencent à devenir inefficaces.Il n 'y a pas beaucoup de gens dans cet endroit, le marché n' accepte pas cette catégorie, continue à le faire, le loyer est trop élevé pour payer, et les administrateurs sont très réticents à le voir. ?

La rénovation de vitoli a eu lieu avec près de 20 locataires comme auparavant, le principal locataire étant le remplacement des états - Unis d 'Amérique et de la boutique.

Bien que l 'ajustement de Victoria se poursuive, il y aura inévitablement une Division de la consommation avec la maturité et l' ajustement des autres cercles commerciaux de Guangzhou.A cet égard, Yuexiu a l 'air très confiant, en ce qui concerne Tianhe River, la particularité de cet endroit est plus évidente, avec une forte densité de consommateurs de haut niveau de lundi à vendredi.Avec sa propre facilité de circulation et sa grande variété, les gens autour du samedi et du dimanche viendront.

"Il n 'y a qu' un seul Gong Bay à Hong Kong, et il est difficile de le secouer.La situation géographique de Tianhe est intenable depuis longtemps, même si d 'autres cercles commerciaux se développent. ?

En outre, au fur et à mesure de la construction de la tour est de Guangzhou, en ce qui concerne les perspectives du marché pour la nouvelle ville de Zhujiang, la direction de Yuexiu a estimé qu 'entre la tour est et la tour ouest de Yuexiu, il y avait un décalage de temps entre la tour est et La tour ouest de Yuexiu, et que le lancement simultané de deux immeubles dans une même région créerait dans une certaine mesure une concurrence directe.En fait, lorsque la tour est terminée, la tour est peut - être déjà parvenue à une plus grande stabilité.

"à l 'heure actuelle, les h?tels de SITA sont stables et notre taux de renouvellement des locaux à usage de bureaux a atteint 85% depuis plus d' un an L 'année dernière.L 'impact sur nous sera donc limité lorsque la tour de l' est aura été réellement construite. ?

On trouvera ci - après des extraits des entretiens que la direction du Fonds a eus avec les médias.

Home InnPlace VictoriaQue s' est - il passé après?

The First change, the Flow change.

Au cours des trois premiers jours de l 'ouverture de la boutique, près de 100 000 personnes ont été déplacées, ce qui correspond à celui de l' année dernière à Victoria.Surtout le samedi et le dimanche, le week - end est beaucoup plus fréquent.

Nous espérons que l 'afflux de personnes à l' avenir sera stable.Un nouveau secteur d 'activité inconnu, mais après un certain temps d' ouverture, il y aura de plus en plus de gens, de retour.Pour être commercialisée, il faut avoir un volume d 'échanges qui contribue au loyer de Victoria et qui est moins précis.

Il n 'y avait rien d' autre à acheter que des appareils électriques, on ne pouvait pas les acheter tous les jours, donc il y avait moins de courant.

Aujourd 'hui, les produits fournis par la boutique sont la demande dominante dans la région.VêtementLe positionnement rapide de la mode est très clair et permet d 'attirer les flux de Victoria Gate.

Deuxièmement, l 'image a beaucoup changé.Le batiment, qui était vieux depuis près de 10 ans, est maintenant entièrement rénové par la boutique de vêtements qui a investi 80 millions de dollars.Nous avons également demandé à la célèbre Société internationale de conception de la conception de la zone en dehors de l 'usure, donc après l' ouverture de l 'ensemble de l' usure, Victoria vous a montré un sentiment de mode, l 'image est différente.

Troisièmement, après l 'ouverture de la boutique, les autres industries de Victoria ont été ajustées.L 'ensemble de l' espace selon le positionnement International Fashion rapide, la garniture est le locataire principal, à l 'extérieur de la garniture, y compris maintenant les 1er, 2e et 5e étages de la zone C absorbent progressivement les sources d' accueil conformément à ce positionnement, les recruteurs ne sont plus de l 'ancien magasin principalement électrique.

Nous prévoyons que la fête nationale de cette année sera la deuxième saison de pointe de la restructuration de Victoria.L 'ouverture de la boutique de vêtements le 28 mars est le premier ajustement, la fête nationale est une exposition complète des premier à quatrième étages de Victoria.

Après tout, la fête nationale est une saison de consommation, et nous voulons ouvrir nos portes avant cette date.{page} u break}

Question sur place: le contrat entre la place Victoria et les Etats - Unis a été suspendu et comment a été négocié?

Le contrat entre les états - Unis et les états - Unis d 'Amérique était jusqu' au 31 décembre 2014.

La principale raison de la levée anticipée était de gagner du temps, et nous avons senti avec sensibilité que le monde des affaires avait beaucoup changé, et que certains des anciens métiers commen?aient à perdre de leur vitalité.Il n 'y a pas beaucoup de gens dans cet endroit, le marché n' accepte pas cette catégorie, continue à le faire, le loyer est trop élevé pour payer, les administrateurs sont très réticents à le voir.En fait, les états - Unis continuaient d 'être redevables d' arriérés de loyer, et il avait déjà d? payer le loyer à plusieurs reprises.

D 'une part, les états - Unis eux - mêmes opèrent en aval et, d' autre part, l 'ensemble de la rivière Tianhe s' améliore, et il faut aussi que l' hygiénie se transforme en un bon magasin de porte d 'identité et d' indépendance, et non en un comptoir dans un magasin.

Le plus grand centre commercial du fleuve Tianhe, taiguhui, après l 'ouverture de ce dernier, a élevé le commerce de Guangzhou à une classe, de l' époque de Tianhe à l 'époque du Tai guhui.Par la suite, des modèles commerciaux internationalisés et de qualité se sont progressivement manifestés dans l 'ensemble du cercle des entreprises du fleuve Tianhe, et des formes arriérées ont été marginalisées.Si Victoria ne saisit pas cette occasion, l 'espace et le temps nécessaires pour procéder à des ajustements futurs seront perdus.

C 'est pourquoi nous avons commencé cette configuration l' année dernière, et les négociations avec les états - Unis ont commencé en avril dernier.Notre stratégie à l 'époque était d' espérer qu 'il résoudrait ?a plus t?t.D 'autre part, nous avons laissé plus de 1000 mètres carrés aux états - Unis à l' étage négatif comme le principal de son 3C magasin de produits.

Nous avons mis en place un an et demi d 'avance pour répondre aux besoins de la modernisation de l' ensemble du cercle d 'affaires Tianhe et saisir l' occasion à l 'avance.

L 'année dernière, Victoria a chuté d' environ 30%?

Yuexiu House Trust: pas plus de trois pour cent, le contrat a été résilié en octobre dernier avec les états - Unis d 'Amérique, et plus de trois mois après sa mise en service jusqu' à la fin de l 'année sont exempts de loyer.Ce n 'est qu' une raison de temps, et si nous nous adaptons cette année, cela diminuera l 'année prochaine.

Cette période gratuite est normale, ce qui n 'a pas d' incidence sur les performances de l 'ensemble de la maison, seulement quelques millions.Notre loyer pour l 'année en cours, plus 1 milliard 370 millions pour SITA.Les éléments du contrat doivent être pris en compte dans les états financiers, ce qui entra?ne des pertes.

　Combien de locataires y a - t - il?

Données à titre indicatif uniquement, elles ne sont pas intégrées dans les notes d 'h?tels Ctrip.

Le taux de location de Victoria, qui est actuellement de plus de 80%, devrait revenir à 100% à la fin de juin.Le bail est en cours de négociation et devrait être prêt le mois prochain.Avant ces ajustements, nous avions un taux de renouvellement de 98% par an.

Sur un total de 17 000 mètres carrés, on est en train de négocier un bail d 'environ 5 000 mètres carrés, c' est - à - dire aux premier, deuxième et cinquième étages du secteur ouest.Les 5 000 mètres carrés seront entièrement rénovés et ouverts au cours des quatre prochains mois.Mais certaines marques ont déjà des affiches, comme Adidas au premier étage.

　Quelle est la durée du bail de la boutique maintenant?

Yuexiu House Trust: a loué pendant 10 ans une superficie de plus de 10 000 mètres carrés, soit 40% de la place Victoria.

Il y a aussi 17 000 mètres carrés de non - garnitures, dont une partie était déjà ouverte.En outre, il y a un immeuble de 52 étages au - dessus duquel il y a beaucoup de flux commerciaux, ils ont besoin d 'un express commercial, cette partie a déjà un bail, nous continuons à le garder.Il y a un café Starbucks au rez - de - chaussée et un appareil électrique américain de plus de 1000 mètres carrés, ce sont des contrats de location fixes.

La superficie restante n 'est pas très importante, nous voulons rouvrir complètement cette partie de la fête nationale.En octobre de cette année, c 'est - à - dire dans quatre mois, la partie restante de l' ensemble du territoire sera pleinement opérationnelle, ce qui permettra d 'achever la première phase de restructuration.

Vous avez parlé de créer une marque de vêtements de mode rapide, quelle est la superficie restante?

Yuexiu maison: dans le reste des recruteurs, notre orientation générale est au centre de la mode rapide et internationale.Le nom de Victory est composé de ces deux éléments, espérons que cette marque n 'est pas seulement une marque chinoise, mais qu' elle a également une influence à l 'extérieur de la Chine.

Le positionnement est fashion, pas pour les personnes agées ou les enfants, mais pour les jeunes, les blancs.Les principaux groupes de consommateurs sont agés de 20 à 30 ans ou plus.

Pourquoi choisissons - nous ce groupe de consommation dominant, car ce groupe qui travaille dans le voisinage et qui fait du shopping ici depuis plus de 20 ans est dominé par ce groupe?Ils ont besoin de ces produits.

Ainsi, dans les recruteurs, on saisit en fait ces deux mots clefs, la mode rapide et le caractère international.Le reste de nos commer?ants va dans cette direction.Y compris si l 'entrée n' est pas conforme à l 'ensemble de notre position, il peut y avoir deux ajustements.

Quelle est la forme du loyer de la maison et de la boutique?

Le montant du loyer fixe est lié à leur chiffre d 'affaires, ils ont augmenté nous aussi.

Question sur place: en ce qui concerne le loyer, le montant de ce loyer et de ce loyer ne s' étendra - t - il pas à d 'autres commer?ants de la même manière ou sera - t - il utilisé exclusivement pour le loyer?

Yuexiu House Trust: It is a Case or a Individual Adjustment of Victoria.D 'autres types de location sont des loyers fixes.

Les nouveaux commer?ants introduits par Victoria suivront un modèle similaire, mais ne deviendront pas la norme.Parce que, d 'une manière générale, cette marque doit avoir une bonne réputation, une forte croissance, un système de contr?le financier stable.S' il s' agit d 'un ménage ordinaire, on ne peut pas le traiter de cette manière, peut - être en le payant à un loyer fixe.

Nous avons une condition sine qua non pour ce qui est de la clientèle et de la manière dont la Banque de vêtements est l 'ensemble de la maison Yuexiu pour la première fois depuis 1989 avec un loyer fixe plus la formule.Les avantages de cette approche sont partagés entre les deux parties.

Ce semestre est également très important pour nous, il nous faut comprendre le modèle d 'exploitation de la boutique, nous devons trouver les moyens de l' aider à grandir.Une fois que les deux équipes auront été réunies, l 'amélioration des performances des deux parties sera assurée.

　Question sur place: ce modèle de loyer est une condition préalable à leur performance future.Il y a beaucoup de magasins de vêtements, et l 'accent est de plus en plus mis sur les choses en ligne, est - ce qu' à long terme cela pourrait avoir un impact sur la ligne?

Lors des consultations avec la Banque de vêtements, c 'est une question plus profonde.Le développement de l 'industrie de l' habillement est en ligne, le prix en ligne et la différenciation des produits et des produits en ligne, il existe un type de produits adaptés à la vente en ligne, seulement pour l 'Internet, un plus grand nombre de produits ont besoin d' être vendus en ligne, il s' est orienté vers le traitement en ligne.

L 'impact de l' Internet sur les entités est maintenant d? au fait que ce qui est en ligne est beaucoup moins cher et beaucoup plus cher en ligne, ce qui attire un plus grand nombre de personnes à acheter en ligne.Si le prix est le même, beaucoup de gens ont une connaissance en ligne de ce produit et les poussent à l 'expérience en ligne.

Parce que le vêtement n 'est pas un produit standard, la qualité, le style, la vue, la main et le Web peuvent être deux sentiments différents.En outre, Victoria est bien situé, le Bureau, la consommation, le métro est pratique.Il y a donc beaucoup de gens qui connaissent la marque de l 'usure, beaucoup veulent profiter de la fin du travail ou du week - end pour faire du shopping.

Nous avons étudié, évalué et estimé que la réduction directe de ce problème dans les ventes des entités est moins importante.Aujourd 'hui, le développement des magasins est en fait entré dans une phase de relative rationalité, incluant maintenant le Bénin dans le concept d' équivalence de prix en ligne et en dessous de la ligne, et non dans la concurrence anormale.

Y a - t - il un centre commercial semblable à Victoria dans le district de Tianhe?

Il n 'y a pas de magasin semblable dans toute la région de Tianhe.La zone de Tianhe est caractérisée par une grande taille, le concept de Shopping Mall, qui peut représenter 100 000 mètres carrés, voire 200 000 mètres carrés.

Il n 'y a pas d' autre moyen de faire une telle fashion que la Fashion rapide.

Ainsi, dans toute la zone commerciale de skyriver CBD, Victory est unique en son genre.

Nous avons choisi ce point de l 'ordre du jour à plusieurs reprises et nous avons demandé à de nombreux experts de le faire.Nous avons envisagé de faire des thèmes pour les enfants et des objets culturels.Qu 'il s' agisse d' experts ou de notre pratique depuis tant d 'années, nous pensons que la rapidité de la mode dans cette direction du recrutement des entreprises, de la connaissance du marché et de la consommation des flux de passagers sont les plus grands, c' est pourquoi nous avons finalement choisi cette direction.

Victoria saisit une occasion de s' adapter, bien que le cercle d 'affaires de Tianhe se développe.Comme d 'autres cercles d' affaires de Guangzhou, tels que ceux de la gare du Sud, du loxi et de la nouvelle ville de Zhujiang, sont en train de se maturité et de s' adapter, ces cercles peuvent - ils diviser les courants dans le monde des affaires Tianhe?

L 'originalité de cet endroit est encore plus évidente au cours des 10 dernières années.Plus il y a de monde, plus il y a de monde, plus il y a de sous - centres ailleurs.

Cependant, la particularité de cet endroit de Tianhe est plus évidente, avec des groupes de consommateurs de haut niveau de lundi à vendredi.En plus de sa propre facilité de circulation et de sa grande variété, les gens autour de lui viennent samedi et dimanche.

Aller ailleurs il n 'y a que quelques magasins, quelques magasins, mais dans le district de Tianhe CBD, il a beaucoup de magasins, les lycées et les lycées sont complets, un guichet unique.On peut y arriver en voiture, en métro, en BRT.

Il n 'y a qu' une seule baie de Gong à Hong Kong qui ne peut pas être ébranlée.

La situation géographique de Tianhe est difficile à déstabiliser pendant longtemps, même si d 'autres cercles d' affaires se développent.

　Question sur le terrain: comment la maison Yuexiu va - t - elle augmenter la taille des reits à l 'avenir?

View show room: from our strategic perspective, hope to increase the scale.L 'élargissement de l' accès à l 'extérieur est une direction, bien s?r, difficile.La deuxième direction vient de la société mère, de la propriété Yuexiu.Et pour la propriété de Yuexiu, il a mis des biens commerciaux à sa disposition, ce qui lui a été bénéfique.

Premièrement, il peut accélérer le cycle de développement.Deuxièmement, parce qu 'il est aussi notre société mère, il continue d' avoir des intérêts et de profiter de la valeur ajoutée future de ces biens.

Par exemple, en ce qui concerne le projet de la place de la fortune, Yuexiu maison d 'achat a une plus grande caractéristique, il faut être un projet de maturité, acheter des biens matures.La place des richesses et de la terre a ouvert ses portes en ao?t dernier, il y a moins d 'un an, nous espérons qu' elle sera exploitée plus longtemps, plus m?re sur tous les fronts, avant que nous n 'y réfléchissions et qu' il n 'y ait pas encore de plan concret.

Question sur place: comment s' est passé l 'IFC (tour ouest) sous le drapeau de la société au cours de l' année écoulée?

Le taux de location des bureaux est passé de 70% au début de l 'année à 85% à la fin de l' année.

　Quelle est la partie de l 'étage qui ne devrait pas être loué cette année?

Les autres étages de l 'IFC se trouvent principalement dans les hautes et moyennes régions, l' IFC est la propriété de l 'immeuble, le loyer sera plus élevé dans les hautes et moyennes régions, et devrait maintenant être l' immeuble de bureau le plus cher de la nouvelle ville de Zhujiang.

Question sur place: Quel est le niveau du loyer? Y a - t - il un plan d 'augmentation du loyer à l' avenir?

Yuexiu: il y a des hauts et des bas, entre 200 et 300 yuan par mois.Pour les locataires, la croissance est de 3% ou 5% par an.Cela dépend de contrats spécifiques, par exemple pour une période de cinq ans, qui n 'ont peut - être pas nécessairement augmenté au cours des deux années précédentes et qui pourraient commencer à augmenter un peu au cours de la troisième année.

Par conséquent, vous voyez que notre loyer moyen augmente un peu chaque année, ce qui est caractéristique de reits, chaque projet augmentant de 3 à 6% par an au cours des cinq ou six premières années.

Le loyer sera certainement augmenté à l 'avenir, selon le loyer initial des différents projets.

Un bien à maturité prend généralement en compte les changements de CPI ainsi que les changements de loyer avec des concurrents concurrents dans la région.Par exemple, la fortune et la construction urbaine sont deux biens plus matures, souvent nous ne renouvelons pas notre contrat sans loyer.

Deuxièmement, les loyers, qui se situent généralement entre 5 et 8% l 'année précédente, peuvent être fixés d' emblée à un taux plus élevé, voire un taux plus faible si le marché est relativement bas au départ.Dans le secteur des biens matures, il y a une croissance normale de la CPI et une évolution du marché lui - même.

The Situation of the West Tower should be specifically Based on the Relationship between the Supply and Demand of ZhuJiang New City and the standard of the New location.

　Question sur place: la tour est en face de la tour est sur le point de s' écrouler, c 'est aussi un batiment topographique plus haut de gamme.Est - ce que le nombre de bureaux a une incidence sur le loyer et le loyer des bureaux de SITA?

Entre la tour est et la tour ouest, il y a un décalage de temps entre le développement et le lancement simultané de deux immeubles dans une région peut, dans une certaine mesure, créer une concurrence directe.En fait, lorsque la tour est terminée, la tour est peut - être déjà parvenue à une plus grande stabilité.

Nous allons penser qu 'il y a une similitude entre ces deux projets, qui sont tous deux des monuments de Guangzhou, tous situés dans la même région, mais comme la tour de l' est est est maintenant fermée, il faudra encore deux ans, voire plus, pour qu 'elle soit véritablement opérationnelle.

à l 'heure actuelle, les h?tels de la tour ouest sont stables, nous avons ouvert plus d' un an L 'année dernière, le taux de renouvellement de nos bureaux a atteint 85%, et les efforts de renouvellement de ces deux années vont encore augmenter.Donc, quand la tour de l 'est sera vraiment construite, son impact sera limité.

De plus, SITA est plus proche de la station de métro et il y a en bas un point de passage direct de l 'aéroport, les conditions sont en train de se matérialiser.En outre, l 'introduction de l' h?tel quadriennal Yuexiu, qui est actuellement l 'un des meilleurs de la région de Guangzhou en termes de prix, de marques, de localisation géographique et de paysage, est également rare et irrempla?able, ce qui améliore la compétitivité commerciale de l' ensemble du projet de SITA.

　Comment se fait - il que Yuexiu et Yuexiu aient des échanges?

View show House: l 'ancien Président d' un Conseil d 'administration a indiqué dans une stratégie que ? Nous avons besoin d' une interaction normale ?, ce qui facilite la coopération entre les deux sociétés cotées en bourse.Yuexiu immobilière et Yuexiu est une société cotée en bourse qui favorise le développement de deux sociétés cotées en bourse.

En tant qu 'optimistes, nous espérons pouvoir continuer d' être robustes et à grande échelle, car une fois qu 'ils seront importants, nos marchés augmenteront leurs flux, les flux augmenteront et les investisseurs institutionnels répondront mieux aux exigences de liquidité de nos fonds.Par rapport aux transactions internationales, la part des investisseurs institutionnels et des assureurs a considérablement augmenté, en particulier les investisseurs institutionnels de longue durée.

Il y a beaucoup de grandes compagnies d 'assurance, pour acheter une bourse, il faut d' abord tenir compte du fait que vous n 'avez pas assez de liquidités.

　Comment choisir les biens à injecter par la suite?

Yuexiu immobilier: Yuexiu dans son ensemble stratégie de gestion ou de focalisation sur la propriété commerciale, maintenant nous avons une gamme complète de biens commerciaux.La partie principale est un bureau, la fortune, la construction urbaine, la nouvelle capitale, y compris la tour ouest.

La deuxième catégorie est le magasin de détail, Victory, la ville de la Nouvelle - Métropole, le complexe appartient au centre commercial.

La troisième catégorie concerne les marchés professionnels.Le cheval blanc a un très bon effet de marque, en fait, le positionnement de la richesse est aussi un marché professionnel, si ce projet est mis en place, nous allons augmenter la taille de la plaque professionnelle du marché, pour aider les variétés.Le cheval blanc est une catégorie de vêtements.ChaussureBo?tes, catégories de sacs, ce projet fait partie de la plaque professionnelle du marché.

Données à titre indicatif uniquement, elles ne sont pas intégrées dans les notes d 'h?tels Ctrip.à l 'avenir, si de nouveaux projets sont achetés, ces catégories seront également prises en compte, étant donné que la gestion de ces catégories a duré près de 10 ans et que l' expérience et la complémentarité professionnelle de l 'ensemble de l' équipe de gestion des opérations sont relativement développées.