Contr?le De L'Ensemble De La Cha?ne Et De L'Offre: Le Changement De La Logique De Base De L'Immobilier

? ? ? ?Au cours du processus de réglementation et de contr?le de l'immobilier en Chine, de nombreuses politiques ont été appelées ? les plus strictes de l'histoire ?, mais en termes de force réelle, ces politiques sont loin d'être actuelles.

Depuis le lancement de la politique des ? trois lignes rouges ? en ao?t dernier, la réglementation immobilière de notre pays a connu une autre série d'augmentations continues.La superposition de diverses politiques et mesures depuis 2017 a permis à la réglementation actuelle d'atteindre un niveau sans précédent.Ces dernières années, le marché de l'immobilier a connu une ? augmentation stable du volume et des prix ?, qui en a également bénéficié dans une large mesure.

Au cours des dernières années, il existe deux lignes logiques claires pour la réglementation de l'immobilier: en ce qui concerne les moyens de réglementation, l'utilisation de mesures telles que la limitation des achats et des prêts pour limiter la demande, tout en renfor?ant la réforme de l'offre foncière et financière;En ce qui concerne la portée de la réglementation, elle s'étend progressivement du domaine traditionnel de l'investissement dans le développement immobilier au logement d'occasion, à la location, à la rénovation urbaine et à la gestion immobilière.

Récemment, Qingdao, Shenzhen, Tianjin et d'autres villes ont suspendu la deuxième série de concessions foncières centralisées et révisé les règles commerciales conformément aux exigences des autorités de réglementation.Cela est considéré comme un ? patch ? à la réforme du c?té de l'offre foncière.

Le changement de pensée réglementaire n'est pas seulement une nouvelle exigence du marché immobilier, mais aussi un changement profond de la logique sous - jacente de l'industrie immobilière.Certains analystes ont souligné qu'au cours des dernières années, la Chine s'est principalement appuyée sur le marché pour résoudre le problème de l'insuffisance de l'offre de logements, mais qu'aujourd'hui, elle s'est transformée en un conflit structurel entre l'offre et la demande et en un risque d'accumulation excessive du marché.Cela implique également l'ajustement du positionnement de l'industrie et le changement de l'objectif global de contr?le.

Le changement de pensée réglementaire n'est pas seulement une nouvelle exigence du marché immobilier, mais aussi un changement profond de la logique sous - jacente de l'industrie immobilière.Photo de Zheng dikun

Deux lignes logiques

Le deuxième cycle d'approvisionnement centralisé en terres en plein essor a été marqué par des changements abrupts ces derniers jours.Qingdao, Shenzhen, Tianjin et d'autres villes ont successivement suspendu la vente centralisée de terres, mais n'ont pas déclaré les raisons spécifiques.

Dans le même temps, un document circule, montrant que le Ministère des ressources naturelles a déployé de nouveaux efforts dans certaines villes centralisées afin d'accro?tre l'offre tout en stabilisant les prix des terres.Le reporter du rapport économique du 21e siècle a confirmé le document à partir de sources multiples. Le Ministère des ressources naturelles a proposé quatre exigences principales, y compris ? le taux de prime d'un seul terrain ne doit pas dépasser 15% ? et ? le prix réel du terrain ne doit pas être augmenté par la concurrence après avoir atteint la limite supérieure?.à la fin du premier cycle d'approvisionnement centralisé, un certain nombre de problèmes ont commencé à se poser et ces mesures ont été considérées comme des ? correctifs ?.

La politique d'approvisionnement centralisé en terres a été officiellement lancée au début de cette année. Le Ministère des ressources naturelles a sélectionné 22 villes chaudes à titre expérimental pour mettre en ?uvre l'annonce de la concentration des terres et la cession centralisée des terres au rythme de trois fois par an.Pour de nombreux praticiens, le passage du commerce de détail au commerce de gros est un changement important du c?té de l'offre foncière, dont l'impact n'est pas inférieur à celui du 31 ao?t, il y a 17 ans.

Avant cela, la réforme de l'offre du c?té du financement avait déjà commencé.En ao?t 2020, les autorités de surveillance ont défini ? trois lignes rouges? pour les entreprises immobilières sur la base de trois indicateurs, à savoir le ratio actif - passif, le ratio passif net et le ratio court - dette en espèces, à l’exclusion des paiements anticipés, et ont mis en ?uvre la gestion quantitative du financement à quatre niveaux en fonction de la situation des entreprises immobilières sur la ligne de Stampede.à la fin de cette année - là, les autorités de surveillance ont également mis en ?uvre la gestion des prêts immobiliers à cinq niveaux en fonction de la proportion de prêts immobiliers consentis par des institutions financières telles que les banques.

Le renforcement de la réglementation de l'offre est considéré comme une ligne logique importante de la réglementation immobilière au cours des dernières années.Par rapport à la gestion de la demande, ces politiques ont un impact plus direct sur l'investissement, le financement et l'accès aux terres et peuvent mieux contr?ler les risques financiers et fonciers.

L'autre logique de la réglementation du marché immobilier réside dans le fait qu'elle s'étend progressivement du domaine traditionnel de l'investissement dans le développement immobilier à la cha?ne de l'immobilier d'occasion, de la location, de la rénovation urbaine, etc.

La notion de ? location - vente simultanée? a été avancée dès 2014, mais la réglementation de l’industrie du crédit - bail s’est considérablement améliorée ces dernières années.Depuis l'apparition du tonnerre dans les appartements en coquille d'oeuf en 2020, les autorités de surveillance ont souligné à maintes reprises le renforcement de la surveillance du marché locatif.

En juin de cette année, le Bureau général du Conseil d'état a publié des avis sur l'accélération du développement des logements locatifs subventionnés, qui proposent d'accélérer et d'améliorer le système de sécurité du logement axé sur les logements locatifs publics, les logements locatifs subventionnés et les logements en copropriété, et qui clarifient le système de base et les politiques de soutien des logements locatifs subventionnés.En juillet, les organismes de réglementation ont pris la forme d'une téléconférence pour déployer des logements locatifs abordables.Par la suite, de nombreuses villes ont proposé des plans de construction de logements locatifs, conformément au plan, cette catégorie de logements sera largement introduite et modifiera progressivement la structure de l'offre du marché.

La surveillance du commerce de l'immobilier d'occasion est également en hausse, en plus de prendre le commerce de l'immobilier d'occasion comme point de départ et de contr?ler strictement la spéculation immobilière dans les districts scolaires, de nombreuses villes ajustent récemment le prix d'orientation du commerce de l'immobilier d'occasion, afin de mieux normaliser le commerce et de stabiliser le prix.Dans le même temps, l'inspection et la rectification de l'ordre des transactions immobilières d'occasion sont plus fréquentes que jamais.

En ao?t, la main de la réglementation s'est étendue au domaine de la rénovation urbaine.Le Ministère du logement et du développement rural urbain a publié un projet d'appel d'offres mettant l'accent sur la prévention de la démolition et de la construction à grande échelle dans la mise en ?uvre des mesures de rénovation urbaine.Cette mesure est également considérée comme une correction par rapport à l'ancienne politique.

Par conséquent, la politique actuelle de réglementation du marché du logement ne couvre pas seulement l'offre et la demande, mais s'étend également à l'ensemble de la cha?ne, sa force et son ampleur sont sans précédent.

Reconstruction de l'immobilier

Selon Bai Wenxi, économiste en chef de l'IPG en Chine, derrière ce changement se trouve l'exigence inévitable que le marché immobilier se développe à ce stade.

Il a déclaré aux journalistes du 21ème siècle que, ces dernières années, l'immobilier, en tant que l'une des industries les plus pleinement réformées par le marché, a fondamentalement résolu l'énorme dette historique de la sécurité nationale du logement de manière axée sur le marché, et a également contribué à la construction urbaine et aux finances locales de la Chine, qui est devenue la première industrie de l'économie nationale au fil des ans.

L'un des n?uds temporels reconnus par l'industrie est qu'avant et après 2014, la transition de l'offre et de la demande de logements en Chine est passée de la pénurie à l'équilibre de l'offre et de la demande.

Mais dans le même temps, la croissance économique de certaines régions est devenue une dépendance excessive à l'égard de l'industrie immobilière, qui se manifeste principalement par le ? Financement foncier ? et le ? financement immobilier ?.Dans une certaine mesure, cela pose également de nouveaux problèmes: ? la contradiction structurelle entre l'augmentation infinie du prix de l'immobilier et du prix des terrains, tout en entra?nant une accumulation excessive de ressources dans l'industrie immobilière et en accumulant d'énormes risques financiers ?.

Cette année, certaines entreprises immobilières ont manqué à leurs obligations, exposant ce risque financier.Les dirigeants d'une société immobilière cotée à Pékin ont déclaré aux journalistes du 21ème siècle que, bien qu'il y ait un effet de pression sur la réglementation des politiques, même si ce facteur est mis de c?té, certains modèles financiers d'entreprise immobilière sont relativement fragiles et difficiles à résister aux fluctuations normales du marché.

Selon Bai Wenxi, du point de vue du choix des politiques macro économiques à moyen et à long terme, l'immobilier n'est plus considéré comme la clé pour stimuler l'économie à court terme, mais comme l'objectif de stabiliser les prix de l'immobilier, de stabiliser les prix des terrains, de stabiliser les attentes et de ? ne pas faire sauter l'immobilier ? pour résoudre efficacement la contradiction structurelle du logement, il est devenu un choix in évitable dans le mode de ? double circulation ? et aussi pour prévenir les risques liés au logement ? rhinocéros gris ?.Assurer le bon fonctionnement de l'économie.

Par conséquent, la logique sous - jacente de l'industrie immobilière est passée de la résolution du problème de l'insuffisance de l'offre de logements par des moyens axés sur le marché à la résolution de la contradiction structurelle entre l'offre et la demande et à la résolution du risque d'accumulation excessive du marché dans le passé.Depuis le deuxième semestre de l'année dernière, une série de politiques de réglementation et de contr?le ont été mises en place, et même la vérification des lacunes et des omissions des politiques originales a reflété les changements dans la logique sous - jacente et le positionnement de l'industrie.

En fait, dans la ? poche ? des organismes de réglementation, les options en matière d'instruments réglementaires sont de plus en plus nombreuses et le portefeuille des politiques tend à se diversifier.Les entreprises immobilières susmentionnées estiment que le marché immobilier a maintenu un niveau élevé de transactions au cours des dernières années, mais que les prix sont généralement stables, en grande partie grace à la flexibilité et à la pertinence des politiques de réglementation.

La personne responsable d'un organisme relevant du Ministère des ressources naturelles a également souligné aux journalistes du rapport économique du XXIe siècle qu'en plus des ministères directement liés à l'élaboration des politiques, ces dernières années, les ministères de la sécurité publique, de la cyber - information et d'autres ministères participent de plus en plus à la rectification de l'ordre du marché, ce qui reflète le renforcement de la mise en oeuvre.

Il a souligné l'importance de ce changement, car ce n'était que lorsque la mise en ?uvre était en place que les idées qui sous - tendaient les politiques devenaient de plus en plus populaires.L'une des raisons pour lesquelles de nombreuses politiques de réglementation n'ont pas donné de bons résultats dans le passé est la répétition des politiques et les nombreuses lacunes dans leur mise en ?uvre.

? il n'y a pratiquement plus d'illusions sur la déréglementation des politiques.Cette personne a déclaré qu'à ce stade, les politiques de réglementation ne seront que des ? correctifs ? ou des corrections, mais que les idées générales et les objectifs de réglementation ne changeront pas.

?