「全チェーン」制御と供給側(cè)発力：不動産の底辺論理の変化

我が國の不動産規(guī)制の過程では、「史上最も厳しい」と呼ばれる政策が少なくなかったが、実際の力から見れば、これらの政策は今に及ばない。

昨年8月に「3本の赤い線」政策が登場して以來、我が國の不動産規(guī)制はまた1ラウンドの継続的なプラスコードを経験した。2017年以來の各政策措置を重ねて、現(xiàn)在の調(diào)整力は空前のレベルに達(dá)した。近年の不動産市場の「量的な値上げ安定」も、その恩恵が大きい。

近年の不動産規(guī)制には2つの明確な論理線がある：規(guī)制手段の上で、購入制限、貸付制限などの措置を用いて需要端を抑制すると同時に、土地、金融などの供給側(cè)の改革を強(qiáng)化した、規(guī)制の範(fàn)囲では、伝統(tǒng)的な不動産開発投資の分野から、中古住宅、賃貸、都市更新、さらには不動産管理などの各チェーンに広がっている。

青島、深セン、天津などの都市はこのほど、第2ラウンドの土地集中譲渡を中止し、監(jiān)督管理部門の要求に応じて取引規(guī)則を再改正した。これは土地供給側(cè)の改革に「パッチを當(dāng)てる」と考えられている。

コントロールの考え方の変化は、ビル市が現(xiàn)段階に発展して提出した新しい要求であり、不動産産業(yè)の底辺論理を深く変えた。ある分析者は、過去數(shù)年來、我が國は主に市場化手段に頼って住宅供給不足の問題を解決してきたが、今は構(gòu)造的需給矛盾の解決に転換し、そして過去の過度な市場化蓄積のリスクを解消していると指摘した。これには、業(yè)界の位置づけの調(diào)整、全體的なコントロール目標(biāo)の変更も含まれています。

コントロールの考え方の変化は、ビル市が現(xiàn)段階に発展して提出した新しい要求であり、不動産産業(yè)の底辺論理を深く変えた。鄭迪坤撮影

2本の論理線

盛んな第2ラウンドの土地集中供給は、最近急に変數(shù)が現(xiàn)れた。青島、深セン、天津などの都市は続々と土地の集中譲渡を中止したが、具體的な原因は明らかにしなかった。

同時に、一部の文書が世間に出回っており、自然資源部が一部の集中供給都市に対して新たな配置を行い、供給を増やすと同時に地価をより安定させることを期待していることを示している。21世紀(jì)の経済報道記者が複數(shù)の情報源からこの文書を確認(rèn)したところ、自然資源部は4つの主要な要求を提出し、その中には「単宗地の割増率は15%を超えてはならない」、「上限に達(dá)した後、競配建設(shè)ができないなどの方法で実際の地価を増加させる」などが含まれている。第1ラウンドの集中供給が終了すると、いくつかの問題が発生し始め、これらの措置は「パッチ適用」とされています。

集中供給地政策は今年初めに正式に公布され、自然資源部は22のホットスポット都市を選んで試験を行い、年に3回を超えないリズムに基づいて、土地の集中公告、集中譲渡を?qū)g施した。多くの業(yè)者から見れば、「小売改卸」の方式は、17年前の「8?31ニューディール」に劣らない土地供給側(cè)の重大な変革である。

これに先立ち、融資先の供給側(cè)改革はすでに始まっている。2020年8月、監(jiān)督管理層は事前入金を除いた資産負(fù)債率、純負(fù)債率、現(xiàn)金短債比などの3つの指標(biāo)に基づいて、住宅企業(yè)のために「3つの赤い線」を畫定し、住宅企業(yè)の踏みつけ狀況に基づいて、4段階の融資量化管理を?qū)g施した。その年の年末、監(jiān)督管理部門はまた銀行などの金融機(jī)関の不動産ローンの比率に基づいて、住宅ローンに対して「5段階」の管理を?qū)g施した。

供給側(cè)規(guī)制の強(qiáng)化は、近年の不動産規(guī)制の重要な論理線とされている。これらの政策は、需要管理に比べて投融資や用地取得に與える影響がより直接的であり、金融や土地リスクをよりよく制御することができる。

不動産市場の規(guī)制のもう一つの論理は、伝統(tǒng)的な不動産開発投資の分野から、中古住宅、賃貸、都市更新などの各チェーンに徐々に広がっていることにある。

「リース販売の並列」という説は2014年に提案されていたが、近年、リース業(yè)界に対する規(guī)制が明らかにエスカレートしている。卵殻マンションが2020年に爆発して以來、規(guī)制層は異なる場面で何度も強(qiáng)調(diào)し、賃貸市場への規(guī)制を強(qiáng)化してきた。

國務(wù)院弁公庁は今年6月、「保障性賃貸住宅の発展加速に関する意見」を印刷、配布し、公共賃貸住宅、保障性賃貸住宅、共有財産権住宅を主體とする住宅保障システムの整備を加速させ、保障性賃貸住宅の基礎(chǔ)制度と支持政策を明確にした。7月、監(jiān)督管理層はテレビ電話會の形式で、保障賃貸住宅の発展に対して配置を行った。その後、複數(shù)の都市が賃貸住宅建設(shè)計畫を提出し、計畫によると、この住宅品類は大量に発売され、市場の供給構(gòu)造が徐々に変化するだろう。

中古住宅取引に対する監(jiān)督管理も同様にプラスされており、中古住宅取引を手掛かりに、各地の學(xué)區(qū)住宅の売買を厳しく制御しているほか、最近では多くの都市が中古住宅取引指導(dǎo)価格を調(diào)整しており、それによって取引をよりよく規(guī)範(fàn)化し、価格を安定させている。同時に、中古住宅取引秩序の検査と整備もかつてないほど頻繁に行われている。

8月、規(guī)制の手は都市更新の分野に伸びた。住建部は意見募集稿を発表し、都市更新行動の実施における大規(guī)模な解體?建設(shè)の防止を強(qiáng)調(diào)した。この動きは、この前の政策に対する偏在の是正とも言われている。

これにより、現(xiàn)在の不動産市場の規(guī)制政策は供給と需要の両端をカバーするだけでなく、全チェーンに延び、その力と広さはかつてないと言える。

再構(gòu)築不動産

IPG中國首席経済學(xué)者の柏文喜氏によると、このような変化の背後には、不動産市場が現(xiàn)段階に発展するための必然的な要求があるという。

彼は21世紀(jì)の経済報道記者に対し、過去數(shù)年來、不動産は市場化改革の最も十分な業(yè)界の一つとして、市場化を主とする方式で國民住宅保障の巨大な歴史的借金を基本的に解決し、中國の都市建設(shè)と地方財政への貢獻(xiàn)も功がなくてはならず、長年にわたって國民経済の第一の業(yè)界となってきたと述べた。

業(yè)界公認(rèn)の1つの時間ノードは、2014年前後、我が國の住宅が供給不足から需給バランスの段階に移行し、市場も構(gòu)造的需給のずれとして現(xiàn)れ始めたことである。

しかし同時に、一部の地方の経済成長は不動産産業(yè)に過度な依存を形成し、主に「土地財政」、「不動産財政」などと表現(xiàn)されている。これは、「住宅価格と地価を無限に押し上げることで新たな住宅構(gòu)造化の矛盾を形成すると同時に、不動産業(yè)界への資源の過度な集中を招き、巨大な金融リスクを蓄積している」という新たな問題をある程度引き起こしている。

今年に入ってから、一部の住宅企業(yè)で債務(wù)違約が発生し、このような金融リスクが明らかになった。北京のある上場住宅企業(yè)の責(zé)任者は21世紀(jì)の経済報道記者に、この中には政策調(diào)整の逆迫作用があるが、この要素を抜きにしても、一部の住宅企業(yè)の財務(wù)モデルは相対的に脆弱で、正常な市場変動に耐えられないと述べた。

柏文喜氏は、中長期マクロ政策の選択の角度から、不動産を短期的な景気刺激の手がかりとせず、住宅価格の安定、地価の安定、予想の安定、「住宅の不炒」を目標(biāo)とし、住宅構(gòu)造的な矛盾を効果的に解決することが、「ダブルサイクル」モデルにおける必然的な選択となり、住宅関連リスクの防止にもなる「グレーサイ」、経済の安定した運(yùn)営を保証する問題にあるべき意味。

これにより、不動産産業(yè)の底辺論理は、市場化手段による住宅供給不足の問題解決から、構(gòu)造的需給矛盾の解決に転換し、従來の過度な市場化蓄積のリスクを解消する。「昨年下半期以降の一連のコントロール政策の登場、ひいては従來の政策に対する調(diào)査不足補(bǔ)充漏れは、業(yè)界の底辺論理と業(yè)界の位置づけの変化を反映している」。

実際、規(guī)制當(dāng)局の「ポケット」では、選択可能な規(guī)制ツールがますます豊富になり、政策ポートフォリオも多様化している。前述の不動産企業(yè)家は、ここ數(shù)年、不動産市場の取引は高水準(zhǔn)を維持しているが、価格は全體的に安定しており、規(guī)制政策の柔軟性と的確さのおかげであると考えている。

自然資源部傘下のある機(jī)関の責(zé)任者はまた、21世紀(jì)経済報道記者に対し、政策制定に直接関連する部門のほか、近年、公安、ネット通信などの部門も市場秩序の整備にますます參加し、実行面の強(qiáng)化を體現(xiàn)していると指摘した。

このような変化は非常に重要であり、政策の背後にある理念が徐々に浸透していくからだと強(qiáng)調(diào)した。これまで多くの規(guī)制政策が効果的ではなかったのは、政策の繰り返しと実行中の大量の抜け穴が原因だった。

「今では政策の緩みに幻想を抱いている人はほとんどいない」と同関係者は述べた。現(xiàn)段階では、規(guī)制政策は「パッチを當(dāng)てる」か、是正するだけだが、全體的な考え方と規(guī)制目標(biāo)は変わらないという。

?