複數(shù)の都市が集中的に供給する「急ブレーキ」の土は規(guī)則をたたいたり、大規(guī)模な調(diào)整を迎えたりします。

深センが第二回の集中供地の中止を発表した後に、多くの都市が土砂崩れの延期に參加しました。

臨時(shí)の「急ブレーキ」の背後には、或いは土地の規(guī)則調(diào)整を迎え、各都市の不動(dòng)産コントロールの「手術(shù)刀」は土地市場(chǎng)を指し、「地価安定」は本當(dāng)に「実際の地価抑制」に向かっています。

8月10日、天津は「天津市國有建設(shè)用地使用権譲渡補(bǔ)充公告」（以下「補(bǔ)充公告」という）を発表し、第二陣の集中供與地の上場(chǎng)締め切り時(shí)間を8月20日から9月10日に調(diào)整した。

それだけではなく、「補(bǔ)足公告」は5つの條件を追加しました。企業(yè)に不動(dòng)産開発企業(yè)の資質(zhì)を備えているように要求します。その株主に無斷で借金、転貸、擔(dān)保、その他関連融資に便利な資金源の承諾と競(jìng)売企業(yè)の信用が良い信用証明書を提出しなければならないです。

注意すべきなのは、天津は単宗住宅用地が最高限度価格に達(dá)した後、ナンバリング方式を採用して競(jìng)爭(zhēng)者を確定し、61個(gè)の地塊の最高限度価格を調(diào)整しました。21世紀(jì)の経済報(bào)道記者の計(jì)算によると、すべての地塊のプレミアム率は50%を超えずに15%を超えませんでした。

天津土拍規(guī)則の変化は、一般の人たちが話している自然資源部の閉門會(huì)議による政策調(diào)整と一致しています。一般に伝えられている文書情報(bào)によると、自然資源部は各地方政府に対して、「単獨(dú)の土地の割増率は15%を超えてはいけない」、「上限を達(dá)成したら競(jìng)配ができない」などの方法で実際の地価を増加させて、一回の合理的な見積もり、屋號(hào)、競(jìng)更に高い建築品質(zhì)方式で競(jìng)爭(zhēng)者を確定することができる」などを要求しています。

21世紀(jì)の経済報(bào)道記者は複數(shù)のソースからこの文書を確認(rèn)した。

8月11日、青島は第二陣の集中土撮影「都合により延期」を発表し、再度の公告を?qū)g施する。21世紀(jì)の経済報(bào)道記者が青島市の自然資源と企畫局に電話したところ、「集中土撮影の後は大きな調(diào)整があるかもしれません。具體的には公告を主として、正確な情報(bào)を提供することができません。」

同時(shí)に、杭州、無錫、東莞、金華、恵州などのホットスポット都市も最近続々と土たたきの規(guī)則を調(diào)整し、「住宅価格制限、地価制御、品質(zhì)向上」を主とする競(jìng)売方式を?qū)g施しました。

億翰のシンクタンクの分析によると、土拍規(guī)則を調(diào)整して中心都市の土拍熱をコントロールし、地価を安定させ、土地市場(chǎng)の安定運(yùn)行を?qū)g現(xiàn)することにより、土地の公正かつ合理的な譲渡を維持することができ、また全體市場(chǎng)の低位運(yùn)行を促進(jìn)するという。

初回の土地供與高プレミアム問題を解決する。

22の実施集中供給地の都市の中で、杭州の第一陣の土地は熱が比較的に高くて、プレミアム率は26%で、22都市の中でランキングの前に比べて、41個(gè)の土地がプレミアムの上限で競(jìng)自持で成約して、自己保有割合は最高40%に達(dá)します。

土拍市場(chǎng)の高熱を抑制するため、杭州は7月30日に第二陣の集中土撮影規(guī)則を調(diào)整すると発表しました。一方、5000萬円の保証金を底に置くメカニズムをキャンセルして、保証金の割合を20%回復(fù)して、不動(dòng)産企業(yè)の競(jìng)りの敷居を高めます。一方、プレミアム率の上限を20%に引き下げ、賃貸住宅面積を「競(jìng)自持」から「競(jìng)無償移管政府」に調(diào)整し、地価安定目標(biāo)を?qū)g現(xiàn)するとともに、都市賃貸住宅建設(shè)を加速し、不動(dòng)産企業(yè)の理性的な土地獲得を誘導(dǎo)する。また、競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)テストを?qū)g施して、まず品質(zhì)を競(jìng)ってから、地価を競(jìng)って、競(jìng)品質(zhì)パイロットブロックは現(xiàn)在の住宅販売を?qū)g行します。同時(shí)にプレミアム率の上限を10%に設(shè)定します。

無錫の第一陣の土の中で16の土地は14本が地価のトップに觸れて競(jìng)賃や建設(shè)を行うので、第二回の集中土の撮影では、すべての地塊に対してトップスイングを行うように調(diào)整しました。

実際の効果の確立は竿見影で、無錫第二陣の集中土地の住宅用地の成約プレミアム率は4.1%で、第一陣の12.39%と比べて明らかに反落しています。

対照的に、最近の第二回集中出譲の延期や中止の都市では、天津、深セン、青島がこれまでに初めて発表した第二回集中土撮影規(guī)則は大きな変化がなく、問題に対して有効な反応ができなかった。

天津は第二陣の集中土撮影の初回公告に対して、自持賃貸に加入するという硬性の要求に言及しただけで、殘りは変わっていません。そこで8月10日に再発行された補(bǔ)足公告では、61個(gè)の地塊の最高限度プレミアム率を50%以上から15%以下に引き下げ、競(jìng)売方式も「地価制限＋振號(hào)」に変更した。また、不動(dòng)産企業(yè)に資格証明書の発行を求め、競(jìng)売業(yè)者の資格審査を強(qiáng)化した。

深センの第1陣の集中的な土地の割増率は30.9%で、土のたたきの熱が高い都市に屬して、しかし第2陣の集中的な田舎くさい撮影の設(shè)定のプレミアムの上限は依然として45%に達(dá)して、青島も第2陣の集中的な田舎くさいたたきのプレミアム率に対して更に制限していません。これは中央の「安定地価、安定予想」の規(guī)制要件に合致していないので、無錫で集中的に譲渡すべきだった深セン、天津、青島の第二陣の集中土撮影がなぜ相次いで延期されたのか理解にかたくない。

克而瑞不動(dòng)産研究センターの予測(cè)によると、深セン、青島などの都市の二ロットの土地譲渡政策の方向も天津と一致し、割増率を下げ、競(jìng)配の建設(shè)をキャンセルして、ナンバリングまたは競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)に変えて、地価安定の目標(biāo)を?qū)g行する。

億翰智庫の分析によると、割増率に対するコントロールに従って、不動(dòng)産企業(yè)が無秩序に土地を持つ狀況が変化したり、中小企業(yè)がより多くの參加機(jī)會(huì)を持ち、最終的には土地市場(chǎng)の安定的な発展を?qū)g現(xiàn)するという。

実際の地価を抑えて価格を安定させる。

住建部不動(dòng)産市場(chǎng)の監(jiān)督管理司の張其光司長(zhǎng)は7月22日に「不動(dòng)産連動(dòng)メカニズムの構(gòu)築に力を入れ、北京市のやり方を普及させ、住宅価格の制限、地価の抑制、品質(zhì)の向上、土地購入企業(yè)資格審査制度を確立し、土地購入資金審査と払い戻しメカニズムを確立する」と公言しました。杭州、天津が発表した土拍規(guī)則の調(diào)整において、不動(dòng)産連動(dòng)メカニズムに向かって、価格管理の力を高め、高品質(zhì)の建設(shè)方案を競(jìng)う措置を重點(diǎn)的に強(qiáng)調(diào)しました。

「初回供地からは、プレミアム率に上限が設(shè)定されていますが、リフォーム比率を増やすことで地塊を取得するケースが多く、変形により実際の持ち地コストが増加しています。」億翰智庫の分析によると、この波土拍政策の調(diào)整は、ある程度、不動(dòng)産企業(yè)の土地取得の実際のコストを下げることができ、土拍モードを「価格が高い方が得られる」から「平均価格に向かう方が得られる」、「高品質(zhì)の方が得られる」方向に転換させ、住宅企業(yè)の土地獲得を効果的に回避し、グリーン建築、組み立て式建築などの面での競(jìng)爭(zhēng)力を高めることをさらに重視している。

全國的な不動(dòng)産企業(yè)の北京高管は21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対して、高品質(zhì)の建設(shè)方案は製品に対する要求がますます高くなっていますが、確かに不動(dòng)産企業(yè)に製品の投入を増やすように促します。北京第二回の集中供給地は依然として高品質(zhì)建設(shè)案を強(qiáng)調(diào)する見通しです。もともとは土地を撮影して、最後まで価格を合わせていましたが、土地を手に入れても、とても辛いです。しかし、今は地方政府が利潤(rùn)を譲っています。高基準(zhǔn)建設(shè)案はまだ開発者が投入していますが、もともと地価に投資していた資金を建設(shè)案に移したのと同じです。比較的いいです。

一方、瑞不動(dòng)産研究センターは「実際の地価の抑制」がホットスポット都市の次の土地側(cè)コントロールの主力方向となり、地価はコントロールされ、利潤(rùn)も合理的な水準(zhǔn)に戻り、実際の地価の上昇幅が鈍化することで、住宅価格の動(dòng)きはさらに安定すると指摘しています。

2020年中から、「三つの赤い糸」と「二つの集中」が相次いで登場(chǎng)し、中央レベルでは不動(dòng)産の長(zhǎng)期効果のメカニズムを何回も再確認(rèn)し、不動(dòng)産市場(chǎng)の秩序を整頓し、最近は更に厳格に都市の大解體と大規(guī)模建設(shè)を制御し、各都市のコントロール政策が次々と追加され、中古住宅価格のコントロールも政策の道具箱に加入され、一連のコントロールコンボ拳法は不動(dòng)産投資、すでにカバーされている。融資、運(yùn)営、販売、サプライチェーンなどの各一環(huán)は、コントロールの完全な閉ループを形成しました。

本ラウンドの土地コントロールは深水區(qū)に入り、土地の価格を厳しくコントロールすると、不動(dòng)産チェーンの源から出発して、地価が効果的にコントロールされれば、後続の段階でもこの効果が伝わります。

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