開発者は1軒で多く売ってわざと詐欺を働く

【ケースガイド】近年、不動産産業の紛爭は珍しくなく、不動産市場の発展に伴い、業者の心を傷つけ、開発者を悩ませてきた……。【ケース本文】近年、不動産産業の紛爭は珍しくなく、不動産市場の発展に伴い、業者の心を傷つけ、開発者を悩ませてきた。私たちが今回編んだ深センの1階で発生した不動産紛爭の例は典型的だ。開発者は1軒多く売って裁判所に訴えられ、最終的に27萬元の住宅購入金で63萬元余りを弁償したが、特に価値がなかった。今日、不動産産業はすでに新競爭時代に入っており、この硝煙に満ちた市場では、不動産業者はプロジェクトの選定、プロジェクトの設計、マーケティングの普及、不動産管理などの各運営段階から精進しなければならず、少しの工夫も省くことができない。一方、消費者の自己権利擁護意識の日々の回復に伴い、特に政府の消費者権益保護性條例の制定と実施に伴い、不動産経営の敷居はさらに高まっている。紛爭を回避し、太陽光作業を行い、最大の価値を追求しながら法を守り経営することこそ、不動産業者と投資家がペアになる必勝技である。27萬元の住宅購入代金で63萬元余りの賠償をした敏子2004年3月25日、銀さん一家にとって、非常に特殊で記念すべき日であり、銀さんが裁判所が強制執行した63萬8000元の住宅賠償金を受け取った時、涙があふれた。3年以上にわたるこの訴訟は、法律の正義の下で、広東深鵬弁護士事務所の李永修弁護士の努力の下で、ついに円満な終止符を打った。記者によると、これは困難な訴訟であり、特殊な訴訟でもある。27萬元余りの住宅購入金は最終的に開発者に住宅購入金を2倍返し、住宅購入金の利息、加入費など63萬元余りを全額返金させた。李永修弁護士の話によると、この訴訟は二重の意義があり、深セン初の分譲住宅契約紛爭の二倍賠償事件だけでなく、最高裁判所の「分譲住宅売買契約紛爭事件の審理に関する法律適用のいくつかの問題の解釈」が公布された全國の不動産紛爭賠償事件の第1例でもある。これは困難な訴訟であり、特殊な訴訟でもあり、3年余りをかけて、27萬元余りの住宅購入金は最終的に開発者に住宅購入金の2倍返しと住宅購入金の利息、加入費など63萬元余りの全額返金を受けさせた。27萬元で買ってきたのはもともと「分譲住宅」だった1998年9月、銀さんは深センのある花園の32 B 2棟の現棟単位を気に入って、予約金を渡した後、開発者と「購入書」を締結した。約束通り、購入書を締結した日、開発者は當事者の銀さんとパートナーシップ手続きを行った。間もなく、銀さんは27萬元余りの住宅代金を、開発者に一括して支払った。1998年11月、雙方は不動産売買プログラムと関連要求に基づいて、正式に「深セン市不動産売買契約」を締結した。入団手続きを済ませて改裝した後、銀さん一家は喜んで新しい家に引っ越した。同時に、銀氏は開発者の要求に応じて住宅購入契約の原本、身分証明書のコピー、支払領収書などの資料を開発者に渡し、開発者に財産権証明書の手続きを依頼した。1999年11月になると、開発者は銀さんに不動産証を見に行くよう電話で通知したが、見たのは32 Bの不動産証1棟で、32 Bの財産権証2棟ではなかった。この時、開発者は銀さんに不動産証明書の間違いを説明したが、國土部門の手続き中に「2棟32 B」を「1棟32 B」にしてしまった可能性がある。そのため、開発者も積極的に彼らが責任を持って交換手続きを行うことを承諾し、最大2ヶ月で処理することができます。8ヶ月が過ぎ、2000年7月、銀さんは関係方面から、彼が購入した花園の32 B住宅2棟が実はとっくに売れていて、元戸主は不動産証明書と戸籍指標も取り扱っていたことを知り、銀さんはこのために憤慨した。一度に27萬元以上の住宅代金を渡してから1年後、電話で銀さんに不動産証明書を見に行くように通知されたが、見たのは1棟32 Bの不動産証明書で、気に入った2棟32 Bではなかった。8カ月後、銀さんは2棟の32 B住宅がすでに売られていることを知り、元世帯主は不動産証明書や戸籍指標も取り扱っていたことに憤慨した。正義のために初めて法廷に出る説明を求めるため、銀さんは2000年9月に住宅購入金、証明書発行費、仲間入り費、內裝費、精神的損失など合計67萬元の賠償を求める訴訟を裁判所に起こした。事件が訴訟手続きに入った後、開発者は応訴答弁を行い、雙方が締結した契約は公証（実際に目撃）を経て使用されており、銀さんのために不動産証明書も取り扱っているが、仕事中に間違いがあっただけだと考えた。開発者は答弁の中で、これまで銀さんのための証明書交換（不動産証明書）手続きに著手しており、國土部門も証明書交換を希望していたが、手続きが複雑で、しばらく引きずっていたと指摘した。開発者はこれに対して、できるだけ早く銀さんのために交換手続きをしたいと約束し、銀さんが理解してくれることを望んでいる。銀さんは開発者の言うことが誠実だと思って開発者を信じ、2000年10月に裁判所に告訴を取り下げた。告訴取り下げ後の銀さんは開発者からの朗報を待っていたが、同時に銀さんは別の計畫を立て、弁護士事務所を訪問し、多くの弁護士に相談し始めた。1年以上経っても、開発者が明確な結果や言い方を與えられないのを見て、銀さんは関連法律に対する自分の認識が限られていることを考慮して、2002年4月に広東深鵬弁護士事務所の李永修弁護士に訴訟代理人として正式に依頼し、再び訴訟手続きを開始した。説明を求めるために、銀さんは2000年9月に裁判所に訴訟を起こし、開発者は答弁の中で銀さんのために証明書（不動産証明書）交換手続きに著手したと述べ、銀さんは開発者の誠実さに感銘を受けて裁判所から訴訟を取り下げた。1年以上経っても開発者が明らかにされておらず、銀氏は再び訴訟手続きを開始した。家屋の売卻が二次訴訟に入ったことを確認する李永修弁護士は深センのベテラン弁護士として、依頼を受けた後、すぐに銀さんと一緒に國土部門、住民委員會、交番、不動産會社を訪問した。大量の調査を行った結果、銀さんが購入した32 B棟2棟が1996年に張さんに売卻され、1998年9月に國土部門で不動産証明書を取り、同期に住宅購入の入籍手続きを行ったことが初歩的に分かった。住宅販売については、開発者が知らなかったり「油斷していた」といえば、行かないと言っていたことは明らかだ。當事者の理解では、このような場合、開発者はその手続きを行うように通知し、実際には故意にだましたりいじったりしている。そのため、銀氏は再び訴訟を起こし、開発者に住宅購入代金やその他の損失など計66萬元の賠償を求めた。深センのある區裁判所は2002年4月にこの事件を受理し、裁判所は派出所から取り寄せた戸籍資料の中から、さらに2棟の32 B部屋が他人の戸籍を取り扱っていることを証明した。しかし、裁判では、開発者は以前の態度を改め、契約中の「2棟32 B」を「1棟32 B」に変更することで合意し、さらに1棟32 Bを空け、銀さんはいつでも入居できるようにするとともに、「1棟32 B」に変更された3件の住宅購入契約を提出した。同時に、裁判所は裁判で専門機関を招聘して「2棟32 B」の內裝費を評価し、評価価値は31092元だった。雙方の調停がうまくいかなかったため、裁判所は2002年12月に一審判決を下し、元、被告雙方が契約の標的を32 B號室1棟に修正したのは、雙方の契約の標的に対する変更であり、判決は雙方が1998年11月に変更を締結した後の不動産売買契約が有効であることを確認し、雙方は引き続き履行しなければならない。被告（開発者）は原告の裝飾費損失31092元を賠償した、原告の他の訴訟請求を卻下する。事件の受理費は11665元、評価費は1000元で、原告が10665元を負擔する。このような判決の結果を手にして、銀さんは本當に泣いて笑ってはいけなくて、莫大な不満と憤りを感じます。大量の調査を行った後、銀氏は2棟の32 B棟が1996年に売卻されたことを初歩的に知り、開発者には故意にだましたりいじったりする意図があることを明らかにした。再び訴訟を起こすと、開発者は以前の態度を改め、「1棟32 B」に塗裝された住宅購入契約を3件提出し、銀さんは敗訴した。住宅購入者は公平であるこのような結果は、誰に対しても受け入れがたい。そのため、銀さんは再び李弁護士と事件の狀況を分析し、また関係部門に行って當時の2棟32 Bの証人契約を取り寄せ、1審判決に対して、4點の控訴理由を提出した：1つは2棟が1棟に変更された塗裝場所について銀さんの確認がない、第二に、元の2棟32 Bの住宅購入契約書は証明書、當時の購入書、住宅購入領収書などの証拠を見て、區國土局のある部門に殘って、これらは契約書が2棟32 Bをマークしていることを十分に証明して、第三に、開発者は第1回の応訴答弁で1棟の32 B不動産証明書の発行ミスを認めたことがある、第四に、最高人民法院の民事証拠に関するいくつかの規定に基づき、開発者は契約変更が立証責任を負うべきだと主張した。開発者に2倍の賠償を求め続けている。この時、最高人民法院の「分譲住宅売買契約紛爭事件の審理に関する法律の若干の問題の解釈」が公布された。深セン市中院はこの事件を受理した後、合議體を構成してこの事件を審理した。開廷に先立ち、細心の注意を払った弁護士は再び國土部門に財産権ファイルの資料を調べに行ったところ、このビルが1999年12月に承認した32 B不動産証明書1棟はすでに無効で、この物件は2003年5月に開発者の名義に登録され、登録価格は人民元16萬元余りにすぎなかった。二審裁判所は、被控訴人（開発者）が故意に関連不動産「2棟32 B」を他人に販売した事実を隠し、詐欺的な手段を用いて控訴人と締結した不動産売買契約は、法に基づいて取り消すことができる契約に屬すると審理した。2003年10月、深セン中院は裁判分析の後、関連法律法規に基づいて雙方の當事者が1998年11月に締結した「深セン市不動産売買契約」を取り消す判決を下した。最終判決は、被控訴人（開発者）が控訴人に対して住宅購入金の2倍の返還と住宅購入金の利息、証明書発行費、加入費、鑑識費、加入費など合計63萬元余りの全額返還を行った。これで、銀さんはついに法律の前で自分の正義を取り戻した。この事件は深セン市中級裁判所が最高人民法院の「分譲住宅売買契約紛爭事件の審理における法律適用のいくつかの問題に関する解釈」の施行後に終審判決で確認した初の分譲住宅詐欺2倍賠償事件であり、特區裁判官の大膽な人となりの力を示しただけでなく、我が國の不動産産業2倍賠償の前例を開いた、今後の司法実踐や不動産運営においても、非常に重要な指導的意義と市場的意義がある。銀さんは不服として、再び訴訟を起こした。この時、最高人民法院の「分譲住宅売買契約紛爭事件の審理における法律の適用に関するいくつかの問題の解釈」が公布され、細心の弁方弁護士はまた新たな証拠を発見し、二審裁判所は銀さんの勝訴を審理した。被上訴人（開発者）は住宅購入金を2倍に払い戻し、住宅購入金の利息、証明書発行費、加入費、鑑識費、加入費など合計63萬元余りを全額払い戻した。弁護士コメント「誠実信用」は民事活動の基本的な準則であり、誠実さの原則に違反して相応の誠実さの代価を払うべきである。我が國の消費者権益保護法が消費分野で率先して詐欺行為に対して倍の賠償基準を規定したほか、最高人民法院の「分譲住宅売買契約紛爭の審理に関する法律のいくつかの問題の解釈」も不動産開発者に対する詐欺行為を明確に規定し、倍の賠償基準を適用した。不動産開発者の誠実な義務が重くなったことは、法律の大きな進歩に違いない。本件の中で深セン市中級人民法院とその裁判官は2倍の賠償基準を明確かつ正確に適用し、不動産市場秩序の規範化と消費者権益の維持に積極的な推進と警告の役割を果たすだろう。私たちは、より多くの分野で同様の倍の賠償基準が登場し、施行されることを期待しています。