蘇鑫：商業不動産の収益の核心は運営、資産管理です。

4月21日午前、2011都市の観點フォーラム武漢はまもなく武漢シャングリラホテルで始まります。

中房集団理事長孟暁蘇、建設する部政策研究センターの王玉林?前SOHO副主任総裁現高和投資する理事長の蘇鑫など十人余りの政府、企業を選択します金融人士は緊迫した形で「モデルの創造」というテーマを巡って現場に深く入り込んでいます。検討する。

以下は元SOHO副総裁の現高と投資代表取締役の蘇鑫の講演実録である。

私たちは結局不動産に投資しますか？私たちはどうやってお金を稼ぎますか？商業不動産は一體何によるものですか？商業不動産の熱は言うまでもないですが、私達は武漢でも感じられました。去年は経済元年で、住宅以外にも商業地もみんな投資しています。商業地産は結局私達の避難所ですか？それとも金儲け所ですか？この話題はどのベンダに対しても注意深く消化しなければならない。商業用不動産の規模は住宅と比べられないし、商業用不動産の要求も高いです。

リスク1、認知のリスク。商業不動産は家を建ててお金を儲けることができるのではなくて、とても良い経営がようやく金を儲けることができることが必要です。

リスク2：二、三線都市の商業不動産は短期の供給量において非常に大きく、地方政府の二、三線都市に対する計畫剛性は比較的低い。皆さんにとって、商業用不動産は正しいと思います。短い避難所としてお勧めします。商業不動産の未來のリスクが大きいので、お金をもらえますか？私達の管理はどうなりますか？これは私達の前に置いてある問題です。だから商業不動産の一番の問題はお金はどこから來ますか？

私たちが今見られる商業用不動産は、完成したら三つの輸出があります。

第一、REITS。

第二に、保険資金。

第三、安全性資本。

この3つの輸出は、私達が建てた商業用不動産は誰に売るべきですか？REITSの起源は60年代にアメリカにありました。不景気や商業地最初の五、六年の発展は非常に良くないです。その後、政府は一定の稅金優遇を與えるべきだと発見しました。政府は多くの保険基金が値上がりして安定した投資ルートがないことを発見しました。REITSは一體形成できますか？なぜ大陸で五六年間話しましたが、REITSはずっと押されないですか？なぜですか？実は多くの人が開発者に融資するルートとして認識しています。開発者をコントロールして、彼にお金をあげないで、どうやって融資ルートを返しますか？実は私達は考え方を変えられます。社會に多くのお金があります。これらのお金はあまり多くの投資ルートがありません。不動産は中國の急速な発展と都市化建設の過程に従って発展しています。庶民のお金を不動産の発展につれて一定の価値を持つことができますか？このような考えがあればREITSは出てきますが、今のところ楽観できないです。時間は私たちが望むより長いです。

昨年、新しい保険法が導入されたばかりです。友達はもう一つの勘定を済ませました。年末には業界全體の収入は4兆元で、10%を商業不動産に投資すると4千億元になります。彼は7百億元以上のお金が商業不動産に投資できると思っています。これらのお金の大部分はまだ第一線の都市にあると信じています。保険の投資の好みはもっと堅実になりたいので、彼らはすでに経営がとても良い5 A級のオフィスビルを選んで、あるいは経営の比較的に良いマーケットです。

私たちは8月にボアオフォーラムで民間資本の白書を発表するつもりです。私たちは四つの地域を選んで民間資本について研究しました。私達は民間資本の量がどれぐらいかを知ることができます。オルドスの常住人口は40萬人で、この地區の人口は60萬人です。私達は社會のお金が多いことを知っています。安定したリターンを追求するお金があります。商業用不動産を投資するのは短期的な投機をするのではなく、安定に報いることを望んでいます。

商業不動産はいったい何で儲かるのですか？建設すればお金が稼げるのではないですか？もちろん、商業用不動産のお金を儲ける核心は運営能力があるので、同時にまた資産管理の能力を含んで、この2つの能力は商業不動産の価値を絶えず高めることができます。商業不動産の価値は家賃で決まりますが、家賃の高低は何ですか？運営能力によって決められます。だから商業不動産は私達が簡単に決めたのではないです。場所がよければ価格が高くなると思います。私たちは各段階の下で資金プールに対応していると考えています。第一階は短期投資家、第二階は中期投資家、第三階は長期投資家です。彼らの資金の好みは違っています。短期投資家の好みは高収益、高リスクです。長期投資家の好みは低収益、低リスクです。最初の階段で不動産があると想像していますが、どうやってお金を稼ぐことができますか？短期保有の商業不動産を彼らに買わせなければならない。私たちは商業不動産を第二段階、第三段階に移すように工夫しています。階段を上るごとに、彼らのリスク選好が違っています。彼はもっと多くのお金を出せます。第一階段から第二階段まで不動産を上に上げるにはどうすればいいですか？アメリカは現在多くの商業用不動産の取引が続いており、これは儲け能力、資産管理能力であり、サービス業者を通じて彼らの管理能力と運営能力を高め、商業用不動産の価値を高めてこそ、短期投資家が保有する商業地産を長期投資家に売ることができる。私たちはこの二つの能力を離れて、お金を稼ぐのは住宅を売るのと同じです。土地のコストが上がるのです。結局商業不動産ファンドは彼の輸出を認めますか？短期的には難しいです。REITSも彼らの最も主要な融資ルートとして使えないなら、民間資本はきっと比較的に注目されています。私たちはレンタルサービス、不動産管理サービス、資本資産の再流動サービスを提供します。

前の3つの話題の議論によると、商業不動産基金は以上の3つの問題を解決するために、まずお金がどこから來るかを考えなければなりません。次にあなたと協力するファンドは商業運営能力があるかどうかを考慮して、再度プロジェクトが完成したらいい輸出が見つかるかどうかを考えて売りに行きます。民間資本は必ず商業不動産の重要な輸出と確信していますが、従業員に対する要求は非常に高く、多くの難題を解決する必要があります。資産管理の難題、顧客管理の難題、投資家管理の難題。もしお金を儲けたいなら、投資者として一番大切なのは私達自身のチームは資産管理能力と商業運営能力が必要です。ありがとうございます