華潤上海の項目は5年で4倍値上がりしました。少量多ロットのプッシュプレートです。

2010年3月11日、中國土地市場網は北京、上海など9つの省（市）の18の遊休地が処分され、中に華潤が土地を置いて門頭溝を作った。地の王3億元の罰金を取られました。2010年だけで、華潤の土地は遊休地として3回も公開されました。華潤は教訓をくみ取っていないようです。記者の調査によると、華潤は杭州、武漢などでまだ多くの土地を遊ばせています。

華潤はなぜ何度も觸れますか監督する赤い糸？2010年の業績報告のデータはその原因を説明できるかもしれません。昨年、華潤の土地購入の粗利益は前の年の59.76億香港元から101.52億香港元に急増し、會社の住宅業務粗利率は前の年の34.1%から昨年の39.4%に上昇しました。この粗利益水準は2004年の3倍以上です。

華潤の土地購入の毛利の成長は遊休地だけでなく、記者が華潤の土地購入の上海、北京での不動産販売の調査によると、同地域の同規模のプロジェクトと比べて、華潤の販売速度は明らかに緩やかであることがわかった。

上海華潤の傘下の旗艦のビル――上海灘花園は華潤が売っている「骨灰級」の不動産です。2004年に上海灘ガーデンは一期で建設され、2006年に第二期（外灘九里苑）の移転が完了しました。

しかし、一期の上海灘花園はまだ1900平方メートルが販売されていません。二期は13000平方メートル以上の販売面積があり、6萬平方メートルぐらいの建築面積がまだ発売されていません。

2005年年報によると、上海灘花園の価格は1858元/平方メートルだけで、2010年の業績公告によると、上海灘花園の平均価格はすでに96325元/平方メートルに達しました。5年間の販売期間中、上海灘ガーデンの価格は4倍に値上がりしました。

似ているのは華潤の土地を買う上海のもう一つのハイエンドプロジェクト――華潤のオークの灣があります。このプロジェクトが最近発売されたアパートの基準価格區間は61900元から73000元に引き上げられました。2008年の取引開始時のネット上の參考価格は23000元/平方メートルの3倍近くになりました。このプロジェクトは土地の譲渡時に住宅開発の70%戸型は90平方メートル以下でなければならないと規定されていますが、現在プロジェクトが売り出した100平方メートル以上の大型住宅型は総計畫開発量の40%以上を占めています。

販売速度は湯臣に匹敵する。

2004年には、上海灘花園は華潤の土地購入の主な開発プロジェクトとして華潤年報に登場しました。一期の販売可能面積は85998平方メートルに達し、二期の販売可能面積は102364平方メートルに達し、総建築面積は18.97萬平方メートルに達しました。當時、一二期プロジェクトの完成予定期間は全部2007年です。

しかし、華潤買い付けの2010年の販売実績公告によると、上海灘花園はここ6年間で10.37萬平方メートルしか開発販売していません。平均は毎年1.73萬平方メートルしか販売していません。去年は5287平方メートルしか販売していませんでした。

中房信の上海灘花園に対する販売データの監視測定によると、2005年の上海灘花園第一期の初回取引時の販売総量はプロジェクト計畫の建築面積の16.7%だけを占めている。66ヶ月間の販売期間の中で、38ヶ月の販売枠數は桁で、一部の月は甚だしきに至ってはゼロで取引が成立します。上海の不動産市場で最も人気のある2009年7月、8月、10月、および去年の豪邸の販売が最も盛んだった8月、9月、12月と今年1月でも、上海灘ガーデンの販売枠數はわずか一桁にとどまっています。

ネット上の不動産によると、この販売速度は周辺の同規模の他の不動産より明らかに遅いです。6.6萬平方メートルの住宅面積を持つ金外灘花園は2004年に初めて取引が始まり、11月、12月に住宅総開発面積の60%近くを販売しました。殘りは2007年に発売されてから1年も経たないうちに全部売り切れました。

販売速度が遅いのは上海灘ガーデンが少量で、多くの開発販売戦略を採用していることと関係があります。

総開発面積は8萬平方メートル近くの金外灘花園は全部で2回の前売り許可証しかもらっていません。その中で2004年に初めて前売り許可証を受け取る時、前売り面積は全體の項目の大部分を占めます。総建築面積は8萬平方メートルの長峰馨園は2005年と2008年の2回だけで予約許可証を受け取ります。初めて予約した面積は7萬平方メートルになります。

上海灘花園の第1期の予約許可証の回數は6回まで達しています。2005年の第1回の発売申請の面積は3萬平方メートルに近い以外、殘りの申請販売の面積は3萬平方メートルに足りないです。2007年3月に申請した住宅の面積は1萬平方メートル以上しかなくて、全部で77セットです。

中房信の統計によると、上海灘花園のような販売周期が長く、數ヶ月の販売枠數は桁數或いはゼロで販売されている不動産に留まり、湯臣一品と上海紫園などの少數ハイエンドの不動産だけです。

緩やかな販売は高利益をもたらす。

上海灘花園は少量のマルチロットの販売戦略を選択して、開発者に対してどんな利益がありますか？上海のネット上の不動産の參考価格の変動から、背後にある玄機が見える。

上海灘ガーデンのオープン時のネット上の參考価格は19000～2050元/平方メートルで、2007年7月に新たな住宅販売が開始されると、ネット上の參考価格は30000元/平方メートルに変更されました。

華潤2005年の年報と2010年の業績公告によると、上海灘花園の価格は過去數年間で加速度上昇の勢いを見せています。2005年の上海灘花園の平均価格は1858元/平方メートルで、2010年の平均販売価格は96325元/平方メートルに達しています。

少量の複數回のオープンを採用し、一歩ずつ価格を高めているのは上海灘花園だけではない。華潤傘下の華潤樫灣もこの方法を採用しています。

2009年7月、華潤のクヌギの灣のマンションの価格は23000/平方メートルだけで、2009年11月になって、ネット上の參考価格はすでに30000元/平方メートルまで高くなりました。聯庭の別荘は更に一年前の38000元/平方メートルから6300元/平方メートルまで上昇しました。最近発売されたアパートの価格帯は61900円から73000元に引き上げられました。この価格は2008年のオープン時にネットで23000元/平方メートルの約3倍です。

2009年9月、上海市住宅保障と家屋管理局は市場を規範化するために、「上海市商品房販売方案屆出管理暫定規定」を発売しました。2010年、華潤のオーク灣はまたネット上の不動産を利用して開発者に20%の値上げを許可しました。2010年1月に3回連続で価格を調整して、2009年11月に予約したばかりの30000元/平方メートルの基準価格を3回連続で38000元/平方メートルに引き上げました。

上海灘ガーデンと比べて、華潤のオーク灣の販売速度は明らかに速いです。華潤の土地購入の2010年の業績公告によると、計23萬平方メートルの華潤のオーク灣は現在すでに8.5萬平方メートルを販売しましたが、周辺の不動産と比べて、この販売速度は同じです。ネット上の不動産によると、華潤のオーク灣より2年前に販売を開始した合生新江灣の1號は、現在すでに26.8萬平方メートルを販売し、総計畫面積の80%以上を占めている。

率先して90/70政策を変更しました。

2006年6月1日に建設部が打ち出した90/70の政策規定によると、新審査、新著工の商品住宅建設は、カバー型建築面積の90平方メートル以下の住宅面積が占める割合は、開発建設総面積の70%以上に達しなければならない。

しかし昨日まで、華潤のクヌギの灣はすでに発売した13萬平方メートルの住宅の源の中で、100平方メートル以上の大きい戸型の部屋の源の面積は9.72萬平方メートルに達して、発売のすべての部屋の源の73.21%を占めて、総計畫の開発量の42%、すでにもとの90/70の戸型の計畫の制限制度を突破しました。

上海の21世紀の不動産は鋭敏で豊かな新江灣城の店のマネージャーは記者に教えて、華潤は2008年、2009年に発売した90平方メートルの小さい戸型の中で、あります1種は70數平方メートル、80數平方メートルの2セットの家屋の源を通じて(通って)150數平方メートルの“特殊な戸型の3部屋”に合併して、その他の戸型の家屋の源と異なって、この特殊なタイプは不動産の証明があります。

華潤は90/70政策の制限を突破したやり方で、新江灣城で先例を開く。その後、このエリアの不動産開発、販売の中で、ほとんどの不動産は100平方メートル以上の大型住宅で、90平方メートル以內の中小型は開発がまれです。

記者はメール、ファックス華潤買い地の上海會社の関連部門と責任者及びグループ本部のブランド総監督に対して、樫灣に上記の問題を尋ねたことがありますが、記者の寄稿に至って、華潤の土地購入はまだ返事していません。