上海南京路を明らかにします。家賃が上がるという謎です。

何が上海南京西路の上で月萬元のホワイトカラーに入らせますか？

答えは上がっていくものです。

賃貸料

家賃の上昇は飲食業(yè)の利益を丸飲みしていますが、継続的に経営できるように、彼らは家賃の選択に従って値上げを余儀なくされ、南京西路のホワイトカラーを退卻させました。服裝、スーパーチェーンの小売企業(yè)にとって、競爭に直面して価格の上で手を取り合い、値上げの道が通れないので、拡張のペースを遅くするしかありません。

記者の調(diào)査によると、家賃の価格に影響を與える正常な需給要因を除いて、不動産市場の購入制限が次々と店やオフィスビル市場の投機資金の押し上げに拍車をかけていることが明らかになりました。

ランチの家賃コスト

上海南京西路地下鉄口近くのセブン-イレブンでは、毎日お晝の食事時間に、いつも行列を作ってファストフードを買う長蛇の列ができています。近くの國際管理コンサルティング會社で働く李さんはその中の一人です。5月24日午後1時、李さんはコンビニの窓側(cè)の背もたれのない丸い椅子に座って彼女の晝食を始めました。

安いので、李さんは一人で食事をする時、よくこのセブン-イレブンを選びます。これは鶏の足とトマトの卵炒めとご飯のランチがあります。

対照的に、近くは大衆(zhòng)化されたレストランでも、同じ基準でも、一人當たり四五十元がかかります。稅金を払って月収が萬元になりますが、李さんはまだこの數(shù)字が高いと思っています。

昨年12月、上海のあるメディアが発表した南京西路のホワイトカラーの生存狀況調(diào)査によると、8割近くのホワイトカラーは晝食の価格が高すぎると考えています。食事が難しく、しかも高いのは彼らの一番の頭痛の問題です。

李さんの會社の近くのビルの四階はレストランの集中地です。

「前にレストランがありました。一人當たり四十五十円でした。

でも、彼らのコストは下がらないし、家賃が高いということは知っています。

李さんは言いました。

それでも上記のレストランはすでに閉店し、空いている屋臺だけが殘っています。

本紙の記者は賃貸業(yè)者としての見積もりを聞いてみましたが、答えは1日あたり15元で、このブースの200平方メートルの面積で計算して、一日3000元の家賃を支払う必要があります。

一人當たり50元の食事をすると、上記の面積の店舗を借りると、原材料、人件費を除いた場合、毎日60人の営業(yè)収入が家賃を支払うことになります。

本紙によると、上海の飲食企業(yè)の賃貸料のコストは営業(yè)収入の15%に相當するということは、上記の店で正常経営を維持するなら、毎日の営業(yè)収入は2萬元になるということです。

現(xiàn)在の家賃の15%のコストに比べて、2006年までの割合は8%～10%だった。

上海飲食業(yè)協(xié)會の金培華副秘書長によると、現(xiàn)在の飲食業(yè)界の55%～60%の粗利益率で計算すると、人件費は約20%で、光熱水費は約6%、稅収は約5%で、減価償卻費は7%～8%で、雑費は約3%～4%で、さらに部屋代は約13%～15%で、合わせて54%～58%となり、業(yè)界全體がほぼ満期の臨界點にある。

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アメリカ

（002269、株吧）の悩み

セブン-イレブンから左に出ると、ナイキ撤退で注目されている日向ぼっこビルに著きます。

その1階の床に著いた大きなショーウインドーの上で1枚の告示は表示すって、ナイキはやっとそこから撤退して間もないで、業(yè)界の大部分は家賃の圧力がナイキを撤退させるのだと思っています。

「家賃のために撤退できないわけではない」

ナイキスポーツ（中國）有限公司の大中華區(qū)伝播総監(jiān)督の黃湘燕さんは本紙の記者に語った。

南向きビルの店舗が閉店する際、ナイキが発表したメディアの公式公告によると、勝陽（上海）商業(yè)貿(mào)易有限公司は事前に南京西路ナイキ上海993店の店舗賃貸契約を終了しました。

勝陽會社の企業(yè)運営戦略の調(diào)整により、その管理チームは事前に所有者と南京西路にある993ビル全體の賃貸契約を終了することを決定しました。

最近會社は中國のコストの上昇を議論していますが、家賃は特に強調(diào)されたコスト圧力にはなりません。

黃湘燕は言った。

しかし、國內(nèi)のブランドにとって、小売業(yè)の急速な上昇によるレンタルコストのプレッシャーは大きいです。

投資顧問の不動産業(yè)界研究員の殷旭飛さんは、小売業(yè)について、賃貸料は普通17%ぐらいを占めていますが、ここ3年のレンタルコストの上昇率が速いので、その運営コストも増加しています。

易居中國のアナリスト、薛建雄氏は本紙記者に対し、現(xiàn)在のレンタル費用はコストの25%を占めていると語った。

上海メートルズ？邦威服飾株式有限公司（002269.SZ、以下「アメリカ服」という）は以前からメディアに対し、「一部の都市、特に第一線の都市の優(yōu)良店舗の家賃は年30%以上増加し、レジャー服企業(yè)の収益狀況に深刻な影響を及ぼす」と述べています。

今年4月、米邦服飾は淮海路のMe&Cityフラッグシップショップを閉鎖しました。

名前を教えたくないというアメリカ人の服飾従業(yè)員がいますが、損失のため閉店しました。

またメディアによると、アメリカの衣料品はこの2年間は早期のレンタル店の期限切れの段階にあり、レンタルの継続は大幅に増加し、さらにレンタルの継続が不可能な狀況にあるという。

業(yè)界ではかつて大きな店舗を広めてきましたが、今は靜かに変わりつつあります。

2011年の年報によると、米邦服飾は今年度、中小の店舗や専門店が新たに増加し、賃貸料の増加が比較的少ないため、人件費の増加が抑制され、販売費の増加が抑制されたという。

しかし、群益証券は最近、メディアを通じて発表した分析によると、アメリカの衣料品の2012年展店は慎重に計畫しており、店舗の成長率は2011年の30%から5%～10%に減少しており、店舗の拡張から店舗の平均効果（1平方メートル當たりの毎月の売上高）が向上するという。

2012年1 Q（第1四半期）まで、米邦直営の平効は2.2萬で、加盟の平効は1.8萬で、ZARA、ユニクロなどの國際ブランドの5萬ぐらいの平効と比べてまだ大きな差があります。

米邦服飾年報によると、2011年の営業(yè)収入は2010年より32.59%伸び、家賃30%の伸び率なら、その運営には計り知れない影響を與えるに違いない。

レンタル料が自身の運営に與える様々な影響について、米邦服飾は本紙記者に対し、「會社は最近悩みが多い。家賃の圧力、在庫、投資不動産などについては、最近の時間を探して正式に対応する」と簡単に答えた。

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家賃の高騰が激しい

南向きのビルは西の方に二、三ブロックぐらいあります。目に付く嘉里中心のビジネスビルです。

國際不動産コンサルティング會社の萊坊上海研究諮詢部の楊悅晨取締役は、「南京路の最新の嘉里中心二期は、小売賃貸料のオファーが60～80元/平方メートル?日に達しました。オフィスビルのオファーは16～18元/平方メートル?日に達しました。

全體的に言えば、南京西路は全國の比較的に高い商店街です。」

上海ハイエンドデパートの家賃が高い企業(yè)は、上海、北京、広州、深セン、天津、杭州、成都の7大都市のトップにランクされています。1平方メートル當たりの人民元の月額は1500元ぐらいです。

萊坊が全世界の優(yōu)良小売財産の見返り率に対する監(jiān)視測定データの中で、上海は7%近くの見返り率で香港、ロンドン、東京、パリ、フランクフルト、シンガポール、マドリード、シドニー、上海の9大都市の第1位にランクされています。

オフィスビルの家賃の絶対値レベルも世界の「高い」レベルを追っています。

ブライ坊は、2011年まで、北京の家賃は1平方メートルあたり56.05ドルで、中國で最も高価なオフィスビルの市場となっています。上海は1平方メートルあたり49.16ドルで続いています。二つの都市は世界で最も高価なオフィスビルの都市の中でそれぞれ19位と28位にあります。

本紙記者によると、北京、上海、広州、深セン、その他の二三線都市を問わず、家賃は2007年から大幅な伸びの道に入った。

萊坊が発表した「2012世界豪邸と財産展望報告」では、ロンドン（西區(qū)）、ロンドン（金融城）、パリ、シンガポール、上海、香港、モスクワをサンプルとして選びました。2007年第一四半期から2011年第一四半期までのオフィスビルの家賃は、年ごとに変動しています。上海は年平均17%変動しています。

中國の商店市場もずっと盛んで、2008年から2009年までのいくつかの四半期も國際危機の影響を受けて成長が鈍化していますが、オフィスビル市場より早く回復(fù)しました。

上海のような商店の賃貸料は、ここ數(shù)年は大體毎年10%～15%の伸びを維持しています。」

楊悅晨の紹介。

戴徳梁行華北區(qū)研究部の主管及び助理取締役の魏東氏は、本紙記者に対し、「私達がフォローしているデータによると、2009年現(xiàn)在、中國の店舗の家賃は毎年10%ぐらい伸びています。

しかし、一部の企業(yè)が言及している第一線の都市の商店の家賃は年30%上昇しています。これは第一線の都市の一部の旺街で可能です。

しかし、薛建雄氏は30%の成長は個人のケースであるべきだと考えています。特に新規(guī)のレンタル客を替える店舗はこのような可能性があります。

店の投機が怪しい

それでも、最近の北京ビジネスエリアの家賃の増加を「暴騰」と表現(xiàn)するメディアがある。

はい、暴騰しました。

魏東は言った。

戴徳梁行のデータによると、2012年第1四半期の北京オフィスビルの家賃は前年同期比47.76%伸び、世界のオフィスビルの家賃の上昇幅が最も高く、同期の上海オフィスビルの家賃の上昇幅は18.5%、広州19%、深セン16%だった。

2011年第1四半期の北京オフィスビルの家賃は同期比25%増で、上海、広州、深センはその年の伸び幅は今年とあまり違いませんでした。

北京の家賃が急騰した理由はいくつかあります。

上海のオフィスビルの前の上げ幅も比較的高いです。去年は新しい供給があったので、上げ幅が少し遅くなりました。

魏東は言った。

第三の同じ重要な原因として、商店のオフィスビル市場に進出する資金が増えています。

デビッド梁行と萊坊のこの2年間の多くの報告書の中で絶えず言及しています。「購入制限のため、ますます多くの投資家が店舗のオフィスに転向しています。」

上海のいくつかの高くそびえている足場のビジネスビルのガラス幕の壁には、目の覚めるような「購入制限なし貸付」の文字がよく見られます。

「ここ數(shù)年、オフィスビルの商店市場が形成され始め、買い取りが多くなりました。

新しく買ったのは多くのお金を持っています。オフィスビルの店の価格はとても高いですが、ほとんどは一括で支払っています。これらのバイヤーは本當にお金に欠けていないようです。」

魏東は言った。

大量の新築大家の行動から、魏東は依然として明らかな民間資本の高流動性を感じた。

いくつかの投機的な特徴が店のオフィスビル市場に現(xiàn)れ始めました。

魏東氏によると、中國の第一線の都市では、オフィスビルの店舗の空き率は比較的低い。

しかし、空室率の高低にかかわらず、家賃は簡単に下がらないので、賃貸側(cè)の交渉できる空間は小さいです。

このような狀況は國際不動産の発展が成熟した國ではあまり見られません。國際的な取引先の中にはなぜ高いスペースが空いているのか、家賃も下がりません。これは市場のルールに合わないです。

魏東は言った。

「中國の住宅市場は十數(shù)年の大ヒットで、土地不動産の値上がりに対する自信は同じようにオフィスビルの商店市場に広がっています。

賃貸料については、彼らは気にしないという気持ちさえあります。不動産自體の価値が高く、家賃の見返りがそんなに重要ではないので、空いていてもレンタルしません。

魏東は表します。

南京西路地下鉄口近くの団地では、ますます多くの民家の1階が「商店」の仲間入りをしています。

「民家商店」にはレストラン、喫茶店、服飾店などがあります。

その中の一つの民家は數(shù)十平方メートルの大きさで、小さなラーメン屋を開いています。

毎日のお晝の食事時間には、三、三両のホワイトカラーが大勢太陽の下で並んで食事を待っています。

このラーメン屋の商売が繁盛する最大の秘訣は、その価格を見れば分かります。ラーメン、4元/碗、大行列、6元/ブロック、三糸、3元/分…

賃金と利息は労働と資本の製品に依存しないで、製品の中で賃貸料を取ってからどれぐらい殘るかを決めます。

経済學者のヘンリー?ジョージさんは「進歩と貧困」に書いています。

高企業(yè)の賃貸料は、労働者の実質(zhì)的な賃金と福祉の伸びを侵食しており、利益が微弱な中國製造業(yè)を侵食している。

中國の製造業(yè)はますます苦しくなりました。

2007年から今まで、國際経済全體の環(huán)境変動は非常に活気に満ちていませんでした。なぜ中國の商店のオフィスビルの家賃は急速な成長通路に入っているのですか？

楊悅晨氏は、中國経済が國際経済危機の影響を受けるのは比較的小さいからだと考えています。

2008年の中國オフィスビル市場は國際環(huán)境の影響を受けて、成長も一時的に鈍化しましたが、2010年にはまた強い上昇傾向を回復(fù)し始めました。

その上國內(nèi)企業(yè)は甲級のオフィスビルの需要に対しても成長を始めて、特に銀行と金融業(yè)、その中の銀行は甚だしきに至ってはビルの買い方を整えます。

中國の商店市場はオフィス市場よりも國際経済危機の影響を受けています。

中國経済は國際経済危機の影響が小さいが、2010年の下半期から、中國國內(nèi)の自身の問題も現(xiàn)れ始めた。

國家統(tǒng)計局が発表した最新の製造業(yè)購買擔當者指數(shù)（PMI）は4月の53.3から5月の50.4に下がり、5カ月ぶりの安値となりました。

これはPMIが6ヶ月連続で50以上を維持していますが、製造業(yè)の活動が拡大していることを示していますが、指數(shù)の下落は明らかに明確な信號を解放しました。すなわち成長の勢いが鈍化しています。

米邦服飾年報によると、2011年の粗利益は44%で、発売後の粗利益が最も低い年である。

もう一つの國內(nèi)レジャー用品ブランドのピケは5月4日の公告によると、2012年3月31日の第1四半期までに、當グループの一部小売店の同店販売金額（小売価格で計算する）は2011年同期と同じである。

2012年3月31日と比較して、當グループの中國での授権経営小売店の數(shù)は7523件に達し、2011年末に比べて純283件減少し、當グループの小売ネットワーク最適化計畫によれば、2012年末までに、當グループの授権小売店の數(shù)は約7000カ所であると予想される。

以前はピッカーのライセンスストアは毎年急速な成長を続けていましたが、2010年に比べて、2011年に店舗が新たに増加したのは582店舗です。

中國の製造業(yè)の日は一般的に悲しくなりました。上海交通大學海外教育學院稅務(wù)教研組長の汪蔚青さんは本紙の記者に対し、追跡した製造業(yè)の中でほとんどの純利益は3%～4%で、せいぜい10%を超えないと言いました。

「ますます多くの製造業(yè)がチャネルやプラットフォームに転向している。

しかし、誰もが知っています。製品がなくなりました。何を売っていますか？」