不動(dòng)産業(yè)務(wù)を主とする企業(yè)の土地増値稅の計(jì)算

不動(dòng)産業(yè)務(wù)を主とする企業(yè)が不動(dòng)産を譲渡する場合、現(xiàn)物不動(dòng)産の販売及び商品不動(dòng)産の前売などの狀況があります。

1.現(xiàn)物不動(dòng)産販売業(yè)務(wù)。

現(xiàn)物不動(dòng)産販売の場合、住宅代金の受取済み、不動(dòng)産はすでに使用済み、領(lǐng)収書の決済請求書を譲渡して購入者に提出する時(shí)、販売の実現(xiàn)を確認(rèn)し、「銀行預(yù)金」などの口座を借り入れ、「経営収入」や「営業(yè)収入」などの口座を記入し、當(dāng)期営業(yè)収入から負(fù)擔(dān)すべき土地増値稅を計(jì)算し、「経営稅金及び付加」、「営業(yè)稅金」などの口座を借り入れ、「増値稅」を支払うべきです。

テストに同行します。

例：ある不動(dòng)産開発會社がオフィスビルを建てて販売し、譲渡収入8000萬元（都市建設(shè)稅の稅率7%で、教育費(fèi)の徴収率3%を追加し、印紙稅の稅率0.5‰）を取得した。

このオフィスビルの開発に関する支出は以下の通りである。土地使用権を取得して支払った地価と國の統(tǒng)一規(guī)定によって納付した関連費(fèi)用は800萬元である。不動(dòng)産開発コストは2207萬元である。同社は他の商品室を同時(shí)に建設(shè)するため、銀行のローン利息支出をそのオフィスビルで計(jì)算することができない。

同社の所在地政府が定めた費(fèi)用控除の割合は10%である。

同社がこのオフィスビルを譲渡する場合、土地増値稅の計(jì)算は以下の通りである。

（1）不動(dòng)産譲渡の収入は8000萬元と確定する。

（2）不動(dòng)産譲渡の控除項(xiàng)目金額を確定する：

①土地使用権の取得により支払った金額は800萬元である。

②不動(dòng)産の開発コストは2200萬元である。

③不動(dòng)産開発費(fèi)用は：(8002200)×10%=300(萬元)

④不動(dòng)産譲渡に関する稅金は、8000×5%×（17%3%）＝440萬元である。

⑤不動(dòng)産開発に従事する加計(jì)控除は：(8002200)×20%=600(萬元)

⑥控除項(xiàng)目金額は：800220030044060=4340（萬元）

（3）不動(dòng)産譲渡の付加価値額は：8000-340=3660（萬元）

（4）付加価値額と控除項(xiàng)目金額の比率は、3660÷4340×100%≒84.33%である。

（5）課稅土地の増値稅額は：3660×40%-340×5%=1247（萬元）

當(dāng)該不動(dòng)産開発會社が當(dāng)該オフィスに譲渡する會計(jì)処理は以下の通りである。

（1）販売の実現(xiàn)を確認(rèn)する場合：

借ります：銀行の預(yù)金の8000000000

貸付：経営収入800萬元

（2）土地の増値稅を計(jì)上する場合：

経営稅金及び付加12470000

貸付：稅金を支払うべきです。土地増値稅12470000を支払うべきです。

現(xiàn)物不動(dòng)産の販売狀況の下で、売掛金、分割払いで不動(dòng)産を販売する場合は、契約に定められた入金期間によって販売の実現(xiàn)を確認(rèn)し、分割払いで売上収入を転売する。

販売が実現(xiàn)した場合、「銀行預(yù)金」または「売掛金」の口座を借りて、「経営収入」または「営業(yè)収入」などの口座を借りるとともに、當(dāng)期の営業(yè)収入から負(fù)擔(dān)すべき土地増値稅を計(jì)算し、「経営稅金及び付加」、「営業(yè)稅金及び付加」、「営業(yè)稅金及び付加」

」などの口座は、「稅金を支払うべきです。土地増値稅を支払うべきです。

2.商品室の販売業(yè)務(wù)。

商品住宅の前売狀況において、商品室が使用前に一括で回収または分割して代金を支払う場合、住宅購入金を受け取る時(shí)、「銀行預(yù)金」口座を借りて、「前受金」口座を記入します。規(guī)定に基づいて土地増値稅を前納する場合、「未納付稅金——土地増値稅」口座を記帳し、「銀行預(yù)金」などの口座を貸記します。當(dāng)該商品室が使用を交付した後、領(lǐng)収書を開設(shè)して決算します。仕入先に領(lǐng)収書を開設(shè)して、仕入先の仕入先に支払うときに支払うべきです。及び付加」、「営業(yè)稅金」などの口座は、「稅金を支払うべきです。土地増値稅を支払うべきです?！?/p>

このプロジェクトは全部竣工しました。

後に清算を行い、企業(yè)は多く納める土地増値稅を受け取って、「銀行預(yù)金」などの口座を借りて、「稅金を支払うべきです。土地増値稅を納めるべきです?！箍谧蛸Jし付けて、追納した土地増値稅は逆の會計(jì)仕訳になります。

例：ある不動(dòng)産開発會社が商品の住宅ビルを開発して建設(shè)しました。工事が全部竣工していないで決算する前に、いくつかの商品の部屋を予約しました。規(guī)定通りに前納します。

150萬円です。

工事が全部竣工して決算した後、當(dāng)該商品住宅の全部の譲渡収入は合計(jì)3500萬元で、査定された控除項(xiàng)目の金額は2000萬元で、土地増値稅、追加納付すべき稅金及び會計(jì)処理は以下の通りである。

（1）不動(dòng)産が全部竣工していないで決算を行う前に、土地増値稅を前納する時(shí)：

稅金を支払うべきです。土地の増値稅を15000萬円納めるべきです。

貸付：銀行預(yù)金15000萬円

（2）工事の竣工決算後、土地増値稅を計(jì)上する場合：

増値額=3500-2000=1500(萬元)

増値率=1502000×100%=75%

課稅額=1500×40-200×5%=500元

経営稅金及び付加5000000元

貸付：稅金を支払うべきです。土地増値稅5000000円を支払うべきです。

（3）土地増値稅の追納時(shí)：

稅金補(bǔ)填金=500-150=350(萬元)

稅金を支払うべきです。土地の増値稅を35000円納めるべきです。

銀行の預(yù)金は35000円です。