後危機時代の萬達自助：業務整理を完成し、規模配當金を失った。

先週末、萬達グループは2019年の年次総會を開催しました。例年と違って控えめにしていた萬達は、年次総會に関する詳細を発表していませんでしたが、放出された2つの情報が注目されています。

21世紀の経済報道によると、複雑で困難な仕事と巨額の剝離コストを支払った後、2019年末に、萬達商管集団は不動産業務の剝離を完成した。これにより、萬達商は殘りの不動産業務をすべて萬達不動産グループに任せ、萬達商管は本當の意味での商業運営管理企業、即ち軽資産會社となります。

2019年、萬達商管集団は434.8億元の収入を実現し、目標100.3%を達成した。家賃収入は384.8億元で、前年同期比17.8%伸びた。そのうち、軽資産賃貸収入は同43.9%伸びた。新しく開発した萬達広場は62個（4つの文化旅行プロジェクトの中の商業センターを含む）で、そのうちの軽資産項目は40個です。

萬達集団傘下の四大業務グループの一つとして、萬達商は資本市場に上陸する「重責」を擔っています。証券監督會の情報によると、會社の上場申請は2015年9月に受理され、現在審査狀態はまだ「フィードバック済み」です。

しかし、不動産事業の剝離が完了したということは、依然として大きな意味を持っています。分析者は、2017年から2018年までの流動性危機を経験した後、萬達はずっと自助を実施していると考えています。現在のところ、資産整理の仕事はすでに一段落しました。軽資産戦略も効果があります。しかし、伝統的な不動産の視點から見ると、萬達の規模の増加は力がなく、順位の低下は避けられない。

上場のペースは速くなります。

萬達商管の前身は萬達商業である。2014年12月に、大量の國內商業不動産プロジェクトからなる資産パッケージ「萬達商業」が、香港交易所で上場され、その年の香港株規模で最大のIPOとなった。2016年9月までに、會社は正式に私有化を完成し、A株の上場を図る。

「Aに戻る」原因について、萬達グループの王健林會長は何回も態度を表明しました。萬達商業の評価値が低いと思っています。Aに戻るのは市場価値管理の考えです。

しかし、A株市場は不動産企業の融資に対して厳格な監督管理要求を持っていますので、萬達商業はまず不動産業務の剝離を完成してから、軽い資産會社で申請します。

2017年初め、萬達集団は「軽資産」戦略を全面的に実施すると宣言しました。目的は資金の占用規模を低減し、流動性を増加し、會社をよりよく発展させることです。いわゆる「軽資産」とは、萬達はプロジェクトの投資資金を出せず、ブランドだけを輸出し、設計、建設、運営を擔當し、収益を分配します。

しかしその後、萬達の流動性危機が爆発した。2017年7月、萬達商業は77のホテルを1999.06億元の価格で富力に譲渡し、13個の旅行プロジェクトの91%の株を438.44億元の価格で融創に譲渡し、2つの取引総額は637.5億元である。その後、萬達は海外の不動産プロジェクトやその他の資産を次々と販売します。

上記の「世紀取引」後、萬達の軽資産戦略はさらに加速し、さらに確固たるものとなりました。このため、萬達ビジネスは戦略投資先だけでなく、資産の移動も本格的に展開しています。

2018年1月29日、騰訊は主発起者として、蘇寧、京東、融創と萬達商業を連攜して北京で戦略投資協議を締結し、約340億元の人民元を投資する計畫で、萬達商業香港H株を買収して市を離れる時に導入した投資者が持つ株式の約14%を持つ。同時に、萬達商業は萬達商管集団と改名し、不動産開発業務を終了しました。

當時設立された萬達不動産グループは、萬達広場の重い資産などの不動産業務を引き続き開発しています。

これまで萬達グループの傘下には四つの大きな業務プレートが形成されています。商業管理グループ、文化グループ、不動産グループ、投資グループです。その中で、商業管理グループと不動産グループはいずれも不動産関連業務に従事しており、その操作モデルはそれぞれ軽資産と重資産である。

萬達側によると、ここ3年間で萬達の「軽資産」戦略は著しい効果を収め、2018年末にはすでに「軽資産」萬達広場23カ所が開業した。2019年に開業した43萬達広場のうち、29個が「軽資産」プロジェクトです。2020年に開業予定の50萬達広場のうち37の「軽資産」プロジェクト。建設された133萬達広場の中で107個は「ライトアセット」プロジェクトです。

また、萬達は3年近く開業したホテルは全部「軽資産」プロジェクトです。萬達は今すでに発表した文旅プロジェクトは、2つのプロジェクトを除いて、すべて「軽資産」プロジェクトです。萬達スポーツは中國で著地した試合は全部「軽資産」プロジェクトです。

上海易居不動産研究院智庫センターの総監督は21世紀の経済報道に対して、萬達の資産整理の仕事はほぼ完成しました。その中で、不動産業務を剝離した後、萬達商管の上場ペースが加速する可能性があります。

規模の「落後」は避けられない

しかし、対外投資では、「出血」した萬達が慎重になり始めた。

21世紀の経済報道の不完全な統計によると、2018年9月から2019年5月まで、萬達は前後して子供の延安、蘭州、潮州、瀋陽の4つの土地に落ちて、総契約の投資額は1500億を超えて、その中の大部分の資金は文旅プロジェクトに投資しました。文旅プロジェクトの體量と単體投資の規模から見れば、「世紀取引」以前の水準に回復したようです。

このうち、2019年5月15日に瀋陽市政府と萬達集団は全面的な戦略協力協議を締結しました。萬達はすでに250億元の投資を完成した上で、更に800億元を投資して、プロジェクトに関連して敷地面積の4000ムーの旅行プロジェクト、病院、學校と5萬達広場を含みます。

しかし、今回の投資の後、萬達の文旅方面の動きは停滯しているようで、今まで新しい文旅プロジェクトを獲得していません。既存の文旅プロジェクトの進捗情報も比較的少ないです。厳躍進氏は、この中には多くの要因が影響していると指摘しています。その一つは、萬達の対外投資の考え方がより慎重であり、もう一つは、これまで人員の大量流失を経験したため、萬達が旅行プロジェクトを再開するには一定の時間が必要です。

しかし、厳躍進は依然として、萬達の資金圧力は明らかに緩和されたと考えています。2019年の投資から見て、ビジネス、文化、スポーツなどの業務はすべて一定の推進があって、會社が次第に谷の中から出て行くと説明しています。

しかし、その価格は規模の失速です。

「センチュリートレード」が発生した2017年に、萬達グループはコスト法で計算した資産規模は7000億元で、同11.5%減少した。2018年、萬達グループの資産は6257.3億元で、同11.5%の下落を続けた。

軽資産戦略の主要な力點として、萬達の不動産業務規模は更に大幅に下落して、甚だしきに至っては當輪不動産市場の配當金を完全に逃しました。上海不動産研究院のデータによると、2019年の萬達の不動産販売金額は567億元で、國內の不動産企業の中で58位となっています。

今回の不動産市場の「ブーム」前の2015年の萬達の販売金額は1512.6億元で、第4位です。

魚と熊の手のひらは両方とも取れません。厳格な躍進は、不動産の産業競爭が日増しに白熱してくるにつれて、萬達はほとんど以前の規模を回復することができなくて、その業界の中の順位も更に上昇しにくいですと思っています。しかし、モデルチェンジの観點から、萬達は國內のモデルチェンジ軽資産戦略の見本住宅企業の一つと見なされてもいいです。これは將來の市場調整において、會社のリスク抵抗力を高め、業績の安定を維持するために役立ちます。