北京學區の不動産取引は再びブームを巻き起こした。

2020年5月、北京學區の不動産取引は再びブームを巻き起こしました。

4月30日、北京市の「教育高地」である西城區は教育改革の新規を発表し、新たに住宅購入者の子供が入學し、「単校劃片」から「多校劃片」に変更しました。一つの學區の部屋は原則として六年間に一つの登録入學學位しか提供しません。西城區も北京の「城六區」の中で最後に「多校劃片」を実施する區域になります。

新規は主に7月31日以降に西城區に戸籍を移す適齢児童に直面しているため、5月から7月にかけても、多くの人にこの地區の學區室の最後の「乗車」の機會と見なされている。

5月以來、北京市西城區の住宅の成約量は大幅に上昇し、徳勝、金融街などの人気エリアは尤甚です。徳勝區の有名な學區住宅団地「裕中西里」と「裕中東里」を例にとって、不動産ブローカーによると、この二つの団地は通常の月間の出來高は10セットぐらいですが、5月の初旬にすでに50セット以上が契約されました。

長年來、學區の部屋はずっと住宅體系の「ピラミッドの先」を占拠しています。最高の教育資源に合致しているため、上質な學區の部屋の供給が不足しがちです。歴史的な理由で、多くの學區家屋は「老朽小」に屬し、居住條件はよくないが、価格は非常に高い。

ここ數年來、北京市は基礎教育の均衡化の改革を推進しており、同時に各種の手段を講じて、例えば、通路の部屋、車の倉庫、戸締りの入學資格を取り消すなど、政策の穴を囲みます。しかし、長い間、住宅購入者は學區住宅に対する情熱が増しています。

今、住宅取引の絶えない規範に従って、および教育改革の持続的な深さ、このような局面はすでになくなりました。西城區で多くの學校が映畫化された後、北京學區の部屋の熱狂はすぐ歴史になるという見方もあります。

しかし現実には、望子成龍の期待と優れた教育資源の希少性は、依然として長期的に存在しています。脈絡を発展させることによって、學區の部屋――これは無數の家長の身にはめられた無形の束縛で、本當に歴史になることができますか？

福祉分家から価値が生まれたばかりです。

學區室の概念は、「近くの入學」政策から生まれる。

1986年、第6回全國人民代表大會第4回會議は「中華人民共和國義務教育法」（以下「義務教育法」という）を通過しました。その中の第9條は「地方各級人民政府は小學校、中學校などの學校を合理的に設置し、児童、少年を近くに入學させるべきです。」と明確に規定しています。

しかし、北京市房地産業協會の陳志秘書長は21世紀の経済報道に対し、當時は「重點校」という概念しかなく、「學區房」という概念はまだなかったと述べました。

陳志によると、前世紀の八九十年代、北京の都市の発展は今のように巨大で広々としたものではなかった。當時の都市の中心部は主に今の二環以內に限られていました。東城と西城の二つの區畫の範囲に相當します。

當時、教育を含む各種の都市資源は主に核心區に集中していましたが、人口規模が大きくなく、流動性が強くないため、良質の教育資源の希少度は明らかではありませんでした。

その後、北京は急速な発展期に入り、都市範囲が拡大し、人口が増加しましたが、各種の原因により、良質な教育資源の配分パターンはあまり変わっていません。今、東城、西城の2區は歴史の伝統のため、ずっとわりに良い教育の資源を持ちます。海淀は大學と科學研究院の優位に頼って、教育資源は同様に優良品質です。その他の各區は経済、人口、産業などの面で迅速に追い越していますが、その優れた教育資源のレベルは依然として明らかに上述の3區に及ばないです。

陳さんによると、1998年に住宅改革が始まる前は、北京市ではほとんど本格的な商品室取引がなかったという。當時のいわゆる「學區の部屋」は多くの単位が分家したり、古い平屋があり、しかも市場上では流動できませんでした。

住宅改革になって初めて価値が出たが、「學區」の付加価値はまだ明らかではない。北京市海淀黃莊地區にある中関村の三小の小口座型學區の部屋で、看板の単価は約12萬元です。住宅主の紹介によると、この家はもともと単位が分かれていて、1990年代に住宅改革の時、3000元/平方メートルの価格で買いました。「學校のことは全然考えていませんでした。もう何年も住んでいますから、慣れました。ついでに買いました。」

今では、この家の価格は50倍以上になりました。これは前世紀80年代に建てられた、見たところとても老朽化した住宅団地です。この地域で一番取引が盛んな団地の一つです。

切り上げが早いだけでなく、転びにも抵抗します。

21世紀教育研究院の熊丙奇副院長によると、「學區室」の概念が本格的に興ったのは2006年である。その年、改正後の義務教育法が公布され、さらに「近くに入學する」という原則を強調しました。

これに先立ち、一部の親の「學校選び」の衝動を抑えるため、1990年代から國家教育委員會が相次いで文書を発表し、9年義務教育段階の中學校と小學校は近くの入學の原則を堅持しなければならないと強調し、「學校選び」を禁止した。また、奨學金を學生と連結することは厳しく禁じられています。

當時、基礎教育の均衡化を実現することは政策の力となりましたが、地域間の教育水準の違いは、まだ短期間では解消できませんでした。加えて、北京の都市規模は急速に拡大し、人口は増加し、教育資源に対する需要は大幅に増加した。

2014年まで、北京市は9年間一貫した教育改革を推進し、小昇初の直進制度を通じて、學校選択の圧力を軽減しました。

こうした中、「學區住宅」の重要性が浮き彫りになり、価格も上昇し続けています。

今世紀の初めから、北京市の上質な學區の部屋は“皇帝の娘が嫁ぐことに心配しません”の待遇を享受しています。チェーン不動産のあるベテラン従業員は21世紀の経済報道によると、就職してから十數年來、接觸した學區の部屋の価格は明らかに同じ地域の他の商品の部屋より高くなり、価格差は最初の10%から一度に今の30%、40%に上昇した。しかし、學區の部屋は依然として値切るのが最も少なくて、取引の周期が最も短い住宅源の一つです。

彼は2009年に、北京海淀區の中関村、五踏切、學院路などの區域で、學區の部屋の需給比率は1:4から1:5の水準にあると述べました。今、これらの地域の需給ギャップはもっと大きいです。しかし、新しい商品の部屋でも古いマンションでも、親たちが注目する対象です。

新築住宅販売の中で、「學區」も重要なセールスポイントとなっています。一部の不動産プロジェクトは優良學校を導入すると公言しています。これによってプロジェクトにより高い価格を設定します。長年來、「學校案內」の約束を果たせなかったことによる苦情は珍しくないが、學區の部屋の熱さを反映している。

名を挙げたくないアナリストによると、毎年3月から5月にかけての不動産市場の伝統的な「小春日和」には、學區住宅の牽引効果もあるという。情報収集の時間要求のため、毎年の二、三月は學區の不動産取引のピークであり、この価格は高すぎて、成約が早い取引で、市場の情熱を燃やしやすいです。

學區の不動産価格の上昇は、北京の不動産市場の急速な発展の潮流と切っても切れない。

北京市の住宅の売上高は2001年の610億元から2019年の3000億元以上に上昇しました。北京が全國で最も厳しい不動産市場の規制政策を持っていても、長期的に見れば、最近20年間、北京の住宅価格は數倍の上昇を続けています。

この間、學區の部屋の価格はずっと「ピラミッドの先」にあるだけではなくて、複數の市場の下振れの周期の中で、及び2008年の金融危機の時、學區の部屋はもっと良い反落性を表しました。

2008年、西城區金融街の片區の有名な學區の住宅団地の豊匯園、成約の平均価格は3萬元にまだ足りません。2014年までに、この団地の取引価格はすでに10萬元/平方メートルの水準に達しました。その後、豊匯園の住宅価格は再度上昇し、2018年の単価はすでに17萬元ぐらいに達しました。今年5月までに、この団地の一部の住宅の取引単価はすでに20萬元/平方メートルを超えました。

學區室の「感情屬性」

2013年3月、北京海淀區華清嘉園で、37平方メートルの學區の部屋は350萬元と言われています。価格が高すぎるため、ここも「宇宙センター」と名づけられました。3ヶ月後、東城區景山東街にある400平方メートルの四合院は、1.3億元のオファーで「宇宙新センター」と呼ばれています。

この二つの住宅の供給源はオファーが高すぎて、すぐに下ろされますが、學區の部屋の価格水準は依然として一斑が見られます。

実際には、価格が高すぎるため、多くの住宅購入者は學區の部屋を選ぶ時、小型住宅しか買えません。21世紀の経済報道の調査によると、東城區、西城區と海淀區の複數の優良品質の學區で、30平方メートルから60平方メートルの小型住宅の源が一番よく売れています。2016年、西城區の文昌胡同は10平方メートルの平屋を一つ契約しました。単価は34萬元に達しました。

しかし、貧乏な家型の居住條件は往々にして思いどおりにならない。つまり、小さい家型の學區の部屋を買って定住して、學位を占有します。そして同じ団地で大きな家を借りて生活に使います。今でもこのような生き方は多く存在しています。

「學位取得」の目的があまりにもはっきりしていたため、學區の不動産取引も味が変わった。2017年、北京市西城區大耳胡同の四合院の中に、通路を10平方メートルの「ゼロルーム」に改造したオーナーがいて、価格は150萬元である。「通路學區房」が誕生した。

また、學區內のガレージや店舗などを獨立した居住ユニットとして販売するケースもある。

厳格に言えば、學區の部屋は自分の住む性質ではなく、完全に投資品に屬していないと陳さんは指摘しています。「望子成龍」の期待が入り混じっているため、學區の不動産取引は親の感情的な要素に干渉されやすく、合理性が足りなくなります。このような感情に応えるために、規則に違反して改築するやり方も大量に発生して、やっと學區の部屋の取引の中の各種のすばらしい光景をもたらします。

2014年、呉婷（仮名）と旦那さんは朝日區にある110平方メートルの大きな家を売卻しました。西城區徳勝區の裕中西里団地で60平方メートル未満の學區部屋を買いました。周囲の人の困惑に直面して、呉婷は全く納得できないで、彼女は子供の“投資”に対して、コストをあまり計算することができないと思っています。

學區の部屋を買うために「コストにこだわらない」人が多いです。徳勝區に長期サービスを提供しているあるベテラン不動産仲買業者は21世紀の経済報道記者に思い出を語っています。2013年、徳勝區の優良學區部屋は10人以上のバイヤーに同時に注目されました。紛爭を解決するために、オーナーはある晩にすべてのバイヤーを招待し、テーブルでオファーを受けて、最終的に高い値段で家を売ります。

その食事の間に、オーナーは50萬元も儲けました。彼は言った。

陳さんは、社會競爭が激しく、受験を主とする選抜モードで、多くの親が教育不安癥にかかります。このような不安は子供が生まれてから入學して、社會の各人生の段階に行きます。良質の教育資源のアンバランスな現実に鑑みて、これは逆に學區住宅に対して一種の逆方向圧力を作り出し、學區住宅を関連社會問題の顕示的表現にする。

「學區房熱」を制御するため、2017年、北京市教委は実際に居住する審査に力を入れ、通路の部屋、車の倉庫、戸締りなどの狀況を重點的に審査し、実際の居住條件に合致しない場合は、「點対點」、「學校別振替」として入學資格を取得してはいけない。

そこで、通路の學區の部屋、ガレージの學區の部屋などの珍しい住宅は線香の花が一時に現れた後に、急速に歴史になります。

學區の部屋の熱は必ずや消卻する。

基礎教育資源の均衡化をさらに推し進めるために、學區の不動産の過度な投機を抑制し、2017年から北京城六區で幼い進學小學校の畫數を実施し、「六年間の一學位」を明確にする。朝陽、東城、海淀、石景山、豊臺などの地域で相次いで実施した後、西城區も2020年からこの政策を推進します。

多學校スライスとは、単校スライスに対して、小區が単一學校に対応しなくなり、學區內または隣接學區に対応する複數の學校を指す。

完全に払いのけるにはまだ時間がかかりますが、多くの學校では學校の熱狂的な抑制作用が見られます。あるアナリストは西城區の単校の最終入籍期間を2020年7月31日といい、「731大限」といいます。この時點で、學區住宅は価値のピークを迎えると考えられています。

政策が4月30日に導入された後、西城區の學區住宅取引は明らかに上昇しました。21世紀の経済報道は徳勝と金融街の二つの區で調査したところ、區內の小型住宅源の成約が盛んで、これらの住宅源の価格も小幅に上昇していることが分かりました。

これも北京市の全體的な住宅価格の水準を動かしました。貝殻研究院は、メーデーの連休期間だけで、北京チェーンの平均取引価格は63530元/平方メートルに達し、4月の取引価格より明らかに上昇したと指摘しています。ある従業員は記者に対して、メーデー連休の間に、北京の商品室の成約価格は4月より10%高いと見積もっています。

住宅購入者以外に、一部の売り手も「制限」の存在を意識しています。西城區徳勝區のあるブローカーによると、西城區の上記の政策を研究した後、オーストラリアのオーナーが身分証と不動産を先に北京に郵送し、家屋を売る誠意を表したという。

さて、2020年の7月31日は、本當に北京學區の部屋の「制限」になりますか？

陳さんは、學區の部屋は教育不安癥と教育資源の不均衡の矛盾した産物だと指摘しました。制度面の改善以外に、住宅購入者の思想と行動パターンを見なければならない。「需要があれば市場がある」ということは、溫度を下げる必要があるだけで、學區住宅の取引は理性的になります。彼は、北京の學區の部屋の熱狂はきっと消えてなくなると思って、しかしこの中間は1つの緩慢な溫度を下げる過程があることができます。

記者の調査によると、北京西城區の徳勝、金融街のマクロゾーンの複數のマネージャーは、最近の當座貸越性の取引が成立した後で、學區の部屋の取引は明の後2年で溫度が下がるかもしれませんが、価格は明らかに下がるとは限りません。上質な學區を擁している限り、この地域の學區住宅の価値は大きな影響を受けないからです。

熊丙奇は21世紀の経済報道記者に対し、全國各地で「多校劃片」の入學政策の効果を実行していることから、學區の部屋熱を抑制し、學校を選ぶ熱を抑える効果があるかどうかは、政策が実行された後、各地で義務教育の均衡を一層推進する実踐があるかどうかにかかっています。具體的には、義務教育の資源配置方式を調整し、弱い學校への投資を増やし、弱い學校の運営條件を改善するなどです。

義務教育の均衡を進める力が大きいほど、學區住宅に投資するリスクが大きいです。熊丙奇はその時、學區の部屋は歌が衰える必要がなくて、自然と溫度を下げましたと指摘しています。

「學區の不動産ブームの抑制」については、北京はこれまで多くの管理體制を整えてきました。最近、北京市住建委の法律執行部門は10區の住建不動産管理の法律執行部門と連攜して不動産市場の検査を行っています。摘発された各種の違反狀況には、「學區の部屋」という宣伝が含まれています。

経済的に考えても、學區住宅は本來の価値から離れていくようです。北京師範大學金融研究センターの鐘偉主任は、市內の學區住宅は現在価値が高く評価されている二つの種類の不動産の一つであると考えています。

鐘偉さんによると、北京で同じ場所で、學區の部屋の価格は非學區の部屋より50%高いかもしれません。「経済面では、學區の部屋を買うよりも、子供を良質な私立國際學校に入れるほうがいいです。保護者の観念の変化から見て、90後の親の心理はすでに変化しています。子供に対する期待値は理性的になり、未來の90後に學區の部屋を捨てる時代が來るのは早いです」

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