上海の中古住宅企業の第二成長曲線はすでに現れました。

単一の都市の更新プロジェクトで重金屬を破壊し、中海不動産はまた新しい記録を作りました。

7月28日、中海は上海市黃浦區の黃金の古い土地を取りました。これは巨大な都市総合體で、総投資額は約590億元と予想されています。ここ數年、住宅企業単體の舊改造プロジェクトの投資額が一番大きいです。

このビックマックのプロジェクトの背後には、ずっと浄地に開発された中海地産が好きで、都市の更新と舊改造の領域にも深く介入しました。上海を除いて、中海市は他の都市でいくつかの大型舊改プロジェクトを獲得しました。

超大型プロジェクトは開発者の資金力と総合運営能力を十分にテストしています。そのため、ほとんどが大手企業のゲームです。中海のほかに、萬科、華潤、企業誘致、恒大などの不動産企業も多くの超大型プロジェクトを持っています。

開発者たちはプロジェクトの資源を獲得するルートを変えています。將來は第二線都市で、超大型プロジェクト、都市複合體の天下です。一つのベンダは十數個の超大型プロジェクトだけで千億円の販売が可能です。そして沈殿した運営業務は家賃などのキャッシュフローに持続的に貢獻できます。

萬科理事會の郁亮會長によると、萬科は舊改革とTODに代表される大型複雑なプロジェクトに多くの精力を費やしており、突破できれば、伝統的な開発業務に新たな成長曲線をもたらすという。

これは、大規模な不動産企業の普遍的な追求となっている。

590億投資の重さ

公告によると、中海が新たに獲得したのは、黃浦區建國東路677-71町內の歴史風貌保護及び都市更新プロジェクトで、地理的位置が優れていて、淮海路新天地商圏に隣接しており、住民8500余証を含み、計畫地には約36.8萬平方メートルの建設面があります。

これは普通の舊改修プロジェクトではなく、住宅、商業、風貌保護及び歴史保持建築などを含む複合型コミュニティの改造であり、開発者に対する総合能力は極めて高い。

公告によると、このプロジェクトは中海と黃浦區の國資委の國有企業である中城集団が共同開発し、それぞれ株式を持っているプロジェクト會社の98%、2%の株式を持って、正式に住宅徴収、後続の開発を開始する予定です。

極めて良い位置と地塊が巨大なため、中海は今後6年間でプロジェクトに約590億元を投入する予定です。これは近年の投資額が一番大きい単一の古い改革プロジェクトです。

これまで、広深投資額の最大の変更は、2020年6月、新世界の夏街村舊改革プロジェクトで、投資総額は人民元200億元を超えると予想されています。また、2020年2月13日、深圳最大の舊改修プロジェクトである新橋街道新橋東片區の重點更新ユニットは、総投資額は585.8億元となり、現在、市場主體の選択を公開しています。

舊改修プロジェクトには多くの沈殿資金、リターンサイクルが長く、難度が高いなどの要因が存在しています。さらに黃浦プロジェクトのような巨大な體量と金額は、中海の堅固な財務面がプロジェクト開発を支えています。

財務報告書によると、2019年度には、中海は純利益416億元で同行し、融資コストは業界最低の4.21%を記録した。同時に、まだ十分なキャッシュフローを維持しています。2020年第一四半期末に、中海の現金は997.4億元で、純貸借比率は39.4%だけで、千億クラブの最低區間にあります。

中海親會社の中建公告によると、黃浦プロジェクトの590億投資は、將來的に自己資金、株主借入金、銀行開発ローン、販売還付金から再投資する。

萬科の前の550億広信の資産パッケージの操作を參考にして、7つの戦略投資家を導入し、回収資金は390億元である。中海は投資家の共同開発にも導入されますか？

これに対して、愛建証券天津首席投資顧問の祁澤金氏は、中海の財務面は堅実で、中央企業の背景があり、今回も國有企業と協力して開発し、短期的に投資を導入する可能性は低いと述べました。

祁澤金の予測によると、中海の將來の融資方式は大體率が低利境外債の発行を主としており、「現在の海外利率は低く、中海はまた香港に借金を出して融資する可能性が高い」という。

超大型プロジェクトの天下

華潤城は、この深センで近年最も人気のある複合體で、華潤が10年前に取った大沖村の舊改革プロジェクトで、數年來、このプロジェクトは華潤のために100億を超える売上高に貢獻しました。

この超大型複合プロジェクトは、開発者と地方政府が好むプロジェクトです。それは都市の経済発展を牽引し、住宅企業の開発から運営への転換を促進し、第二線都市が徐々に貯蓄時代に入ってから、このような超大型プロジェクトは開発者の共通の追求となりました。

中海が今回持った黃浦プロジェクトはこれと似ています。実は、中海は數年前から超大型プロジェクトに注目しており、このようなプロジェクトの開発運営経験を蓄積しています。2015年に、中海は185.26億元で北京石景山區北辛安小屋區改造A區プロジェクトを落札しました。建築面積は97.99萬平方メートルです。2018年に中海と中建の3局で湖北鄂州プロジェクトを共同開発しました。雙方は半分ずつ持ち株しています。プロジェクトの投資総額は22億元で、建築面積は約34.65萬平方メートルです。

もっと多くのベンダもこのようなプロジェクトに參加しました?？硕鹧芯骏互螗咯`の統計によると、恒大、融創、佳兆業、富力、時代のこの5軒の住宅企業が參加した古い建築面積はいずれも4000萬平方メートル以上に達し、その中に百萬平方メートルのプロジェクトがあります。

郁亮から見ると、モデルチェンジは不動産を捨てて産業の発展を変えるのではなく、この基礎の上に第二の成長曲線を探し、「伝統的な業務に新しいやり方と新しい成長點を見つけた」ということです。その中で、舊改は大きな方向です。

クレイ氏は、不動産の増分に伴い市場の天井板の見頂に伴い、古い業務を利用して新たな業績の伸びを探しており、ほとんどの不動産企業の共通認識となっており、TOP 50の不動産企業の61%、トップ100の不動産企業の47%が舊事業に參入していると指摘している。

佳兆業は「2019-2020不動産業界白書」の中で、中國の不動産総市場価値は300兆元を超え、都市の市場規模は10兆元に達すると予測しています。

この市場に入るには、開発者が突破しなければならないのは資源の獲得方式であり、簡単な招寫から地方政府と協力して、開発者に総合的な都市運営能力を要求する。

実際には、都市の更新に加えて、超大型プロジェクトを獲得することができますが、いくつかの大規模な不動産企業の大部分は、産業インプラント方式を通じて超大型プロジェクトの資源を獲得しています。例えば、碧桂園はスマートロボットと科學技術小鎮を作りたいです。

央企業の募集蛇口、華潤の土地購入、保利の発展などのように、彼らは親會社の背景と長い地區の運営能力を通じて、大型プロジェクトを簡単に入手することができます。

言い換えれば、將來の不動産企業の主流都市でのプロジェクトの取得は、非公開ではなく、政府との協力です。このような競爭の中で、都市部の運営能力、資産管理の能力は開発能力より重要です。

中海に近い人たちは、將來の不動産市場は超大型プロジェクトの天下であり、誰がもっと多くのこのようなプロジェクトを獲得することができますか？

販売の角度から、億翰の知恵庫は、土地面積の選択において、近年の中海の不動産は面積の大きい土地を選ぶ傾向があり、単一の土地は開発期間が多く、大々的に穀物倉庫型プロジェクトを準備する傾向があると指摘しています。

運営の観點から、超大型プロジェクトは物理的なスペースが豊富で、開発者のモデルチェンジ運営により多くの資産を提供し、より多くの家賃収益を貢獻し、第二の成長曲線となっている?，F在、中海はすでに全國最大のオフィスビルの運営者で、ショッピングセンター、長期賃貸マンションなどの資産もだんだん増えています。

2019年末までに、中海が保有して運営している商業不動産の総面積は438萬平方メートルで、保有型不動産の総収入は41.6億元に達し、同22%増の業界トップに位置しています。

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