南京の不動産市場のコントロールの背後のゲーム：萬人は番號を振ってと高い値段のプロジェクトの“を覆います”

杭州、寧波などに続いて、長江デルタの南京も新たな不動産市場規制都市の列に加わった。

7月末、南京市は『わが市の不動産市場の安定と健康発展を促進するための通知』を発表し、土地の譲渡、住宅購入、異郷の人の購入制限、人気の不動産販売管理などの多方面に及んでいる。その中で最も注目されているのは、夫婦が離婚してから家を買う場合の限定です。通知によると、夫婦が離婚した場合、どちらかの一方が離婚の日から2年以內に商品住宅を購入した場合、その所有住宅の數は離婚前の家庭の総規定によって計算される。

一石が千重の波を巻き起こした。このすべての原因は今年の再生産以來、南京の不動産市場には萬人のスイング號、高値の頻度、高値のディスクが売り出されるなどの異常な狀況が現れました。

最近は南京江北核心區の河畔にある都市で、全部で223セットの高級住宅源があります。最終的には11890組の住宅購入者が揺り號に參加します。南京では似たような「萬人が揺らぐ」不動産が少なくない。

しかし、長江デルタのもう一つの省都市である杭州の全市がよく売れているのに比べて、南京は一部の高い価格性能比のプロジェクトだけがよく売れています。中指研究院のデータによると、南京は今年上半期に商品住宅が354.61萬平方メートルで取引され、同11.78%伸びた。平均価格は28554元/平方メートルで、同4.21%伸びた。

南京はなぜ不動産市場をさらに引き締めるのですか？

萬人振號と超低くじ率

杭州に近いのは、南京の不動産市場でも萬人が揺れたり、超低いビザ率が出たりします。

事実上、2018年から南京ビル市のビザ率は低くなりました。2018年12月、江北高新神盤亜泰山語湖は全部で13105組の住宅購入者が申し込みに參加しています。今回の取引開始は64室で、ビザ率は0.48%まで低く、その年の最低のビザ率を記録しました。

2020年に入ると、南京市の価格が比較的高い不動産は引き続き低い落札率を維持します。不完全な統計によると、上半期に南京で最も買いにくい10軒のビルは主に江北核心區、河西中に分布しています。ビザ率が一番低いのは江北核心區にある揚子江金茂悅です。1.8%だけです。このプロジェクトの平均価格は3.18萬元/平方メートルで、176セットだけで、応募人數は9772人に達します。これと似たような狀況で、他のビザ率の低い項目には同じ特徴があります。セット數が非常に少ないです。100セットぐらいしかないです。これは低ビザ率を招きやすいです。

南京の業界関係者の分析によると、南京の多くの不動産は現在「練り歯磨き」式で取引を開始しており、一方ではホットディスクの現象を作ることができます。一方、大部分のプロジェクトの土地は2年前の高値で入手できます。いくつかの高値はずっと取引をしないで、政府の価格制限があまりに厳格なため、不動産企業の取引開始が必ず損をすることを招いて、無理やりに引き延ばすことしかできなくて、1つの日本に帰ることができる機會を待って更に取引を始めます。

以上の海建工が開発した海熄萬物を例にとって、このプロジェクトは今年3月に市場の噂があります。平均価格は6.7萬元/平方メートルで、この土地は2016年2月に獲得した時、不動産価格は4.2萬元/平方メートルで、南京の一番高い土地です。海玣萬物の見本室も今年の3月に開放されます。500萬元の検査費が必要です。見學の予約ができます。

しかし、6月中旬に上海の建設工は、システムの維持やエレベーターの安全などの調整作業のため、モデルルームを一時的に閉鎖すると対外に通知しました。業界関係者によると、海玩萬物はすでに政府の予告した寄り付き相場計畫の中で、今年中に取引が始まるという。

高値でしきりに取引を遅らせる

海玦萬物と同じ2016年に土地を持って、同じ區域にある葛洲壩南京中國府はもう1號館の不動産源を受け取って、全部で57セットの不動源を受け取って、平均価格は6.39萬元/平方メートルで、口座型面積は230、290平方メートルです。調査によると、プロジェクトの不動産価格は4.5萬元/平方メートルで、最初の取引は3割を支払い、検証金額は420萬元で、最初の売りは空いています。これは取引を遅らせた後の高値が南京の不動産市場に與える影響です。

2016年、南京の住宅価格の上昇幅は全國の上位にランクされ、開発者は入場して土地を取って、自信満々です。実はこの高価なところは南京の今の布団セットの一番すごいところです。レバレッジを持ってから、価格制限令と市場の下でレギュレータに遭遇しました。このようなケースは南京に至るところにあります。

統計によると、2016年に南京の住宅と居住用地は全部で63個成約しました。そのうち50軒の不動産価格は萬元/平方メートルを超えています。23軒の不動産価格は2萬元/平方メートルを超えています。今、數十個の間もなく市に入る高価な土地プロジェクトは集団で「市場に入ると損」という気まずい狀況に陥っていです。

2016年4月15日、北京京奧港グループは47.6億元の価格でキリンプレートの科學技術革新園の中心地區のG 09地塊を摘出しました。不動産価格は2.23萬元/平方メートルで、プレミアム率は163%に達し、當時の地域の最高値となりました。2017年9月11日に、この不動産の最初のロットを出す時の平均価格は2.59萬元/平方メートルだけで、ビルの地価より約3500元/平方メートルだけ高くなり、その年の南京初のカバーされた高価なプロジェクトとなりました。2017年に南京はすでにコントロールサイクルに入っているので、このプロジェクトは赤字価格でも予想される売上高をもたらしていません。販売不振、借金満期、借金満期などの理由で、2017年末には休業狀態に陥り、ブルーレイ不動産に買収された。

実際、京奧港グループのもとの計畫によれば、土地を持ってから一年間で迅速に単価4萬/平方メートルでこのプロジェクトを市場に押し上げています。思いがけず、このプロジェクトの土地取得は10日後で、4月25日、南京は価格制限政策を打ち出しました。このプロジェクトの所屬する江寧區は取引開始価格が3萬元/平方メートルを超えないように制限されています。価格制限令の影響で、京奧港の未來の別荘はもとの計畫のハードカバーから修理して毛玉のために販売します。前述の業界関係者によると、レバレッジは土地を持って、またプロジェクトの損失を重ねて、処理速度が遅くなり、このプロジェクトは最終的には簡単に終わるしかないという。

2016年9月に、128ラウンドを経て、當時の意気軒昂の融信は南京で仙林湖G 58地元を取って、総額は58.20億元に達して、プレミアム率は79%で、成約不動産価格は24957元/平方メートルで、仙林湖の最高地価を更新しました。業界関係者の試算によると、販売価格は4萬円以上に達すると利益があるということです。

融信は2018年6月から7月までの取引開始予定です。その年の年末に納品します。しかし、価格制限に遭って、このプロジェクトはなかなか開けられません。2019年4月までに、初売りの価格區間は2.18萬-3.49萬元/平方メートルで、中契約率は8%です。

ここ二年は価格制限のため、多くの豪邸や高額なプロジェクトが定価が高すぎて前売券が取れなくなりました。政府からの前売価格を受け入れるのが嫌です。市に入ることができても、何度も取引を始める方式を選んで、＋値上げします。そのため、多くの不動産企業は南京市場から撤退することを選択しました。この二年間、南京で土地を取ったことがありません。上坤置業創始者兼CEOの朱靜氏は2019年に、南京進出のコストが比較的に高く、市場競爭が大きすぎると述べました。以上の坤の現在の実力はしばらく進駐しません。未來にも適切な入社機會を観察します。

南京の被服された高価な価格は、2016年の第一線と一部のホットスポットの第二線都市の住宅価格が急激に上昇し、不動産企業が高すぎると非理性的な価格を打ち出すことを期待している。第二に、住宅価格が高騰した後、ホットスポットの都市はローンの制限販売などの規制政策が適用され、不動産市場が溫度を下げる期間に入る。価格が差し障りになる。

注目すべきは、現在の南京の土地市場は依然として人気があります。7月の土制市場は熱が下がりません。7月10日、南京は土拍新政後初の競売を迎え、40軒余りの不動産企業の競売を誘致し、8枚の土地の収入は137.74億元で、5枚は限度価格に達しました。

このコントロールの背後には、実は各地の市場が疫病発生後の市場暖かさから予想を上回るものがある。

投資客はもっぱらいくつかの高値の周辺の中古の部屋を選んで倒れて最も深刻なプロジェクトを始めて、価格の差を儲けます。今は限定購入が緊縮され、ある程度不動産投資家を撃退することができます。一方、購入制限や開発者の資金面の規制が厳しくなると、南京では水分を絞り、不動産市場を買い方市場に戻すことができるかどうかは、もう一つの課題です。

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