新しい経済の“晴雨計”：北京の字を書く下の階の1波の運動エネルギーはどこにありますか？

北京オフィスビル市場はここ10年の「暗い時まで」を経験しています。

多くの機関の統計データによると、新型肺炎の流行の影響で、北京オフィスビルの家賃水準は下がり続け、空室率は高いままだ。このうち、CBRE世邦の魏理仕が発表したデータによると、今年の第2四半期には、北京の優良オフィスビル全體の空き率は15.5%に上昇し、2010年第3四半期以來の最高値となった。

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オフィスビル市場の景気は、経済情勢や企業の信頼に深く関わっています。疫病の影響で多くの企業が拡大のペースを緩め、レンタル面積を縮小し、甲級オフィスビル市場の取引頻度が著しく低下した。

しかし、疫病は北京のオフィスビルに影響を與える要因ではないようです。仲量聯行がこのほど発表した報告によると、過去10年間で、北京のオフィスビルが市に入る初年度の平均化率は75%に達するという。しかし、2019年に入ってから、オフィスビルのレンタル需要が著しく低下しました。今年発生した新冠の流行は、元々あったスライドの傾向をさらに悪化させました。

仲量聯行は北京オフィスビル市場の需要レベルを分類し、ここ10年來の需要変化を整理しました。経済発展によって生み出された多輪業界の波が、一度は北京のオフィスビル市場を持続的に繁栄させました。同機構は、疫病の影響と経済の成長速度の減速を受けて、少なくとも來年までに、北京のオフィスビル市場の家賃水準は依然として下落すると見ている。しかし、人工知能、クラウド計算などの新インフラ分野の企業は、市場の立て直しを後押しする可能性がある。

賃貸需要は新経済の潮流に従って潮が満ちてくる。

國內で最初にスタートしたオフィスビルの市場の一つとして、北京オフィスビルは日増しに成熟してきており、レンタル需要の源は安定しており、多元化しており、単一業界の大幅な下落によるリスクを防ぐことに役立つ。仲量聯行は需要の特徴とレベルによって、北京オフィスビルの市場需要を基礎の需要、従動需要と運動エネルギー需要の三つに分けます。

その中で、需要構造の基礎として、基礎需要の賃借面積は51%を占めています。このような需要はリスクが低く、知名度が高い企業のテナントから構成されています。中央企業、國有企業、多國籍企業、私営企業大手、及び世界500強企業を含みます。この部分の需要は安定していて、長期的な特徴があります。市場の中で合理的な賃貸料のレベルを求めています。

動需要の賃借面積は28%を占め、國內資本と外資の中小企業が中心となっている。このような需要は低調で、安定性は前者に及ばないが、市場に大きな影響を與えている。

運動エネルギーの需要は21%を占めています。このような需要は主に新興業界に由來しています。事務面積の拡大速度が速く、支払能力が最も強く、市場の家賃の増加を牽引し、賃貸率を高める重要な要素です。しかし、多くの業界が拡張期の発展に大きな不安定性を持っているため、そのリスクも比較的大きいです。

仲量聯行は2014年以來、新興業界の分野が絶えず形成され、融匯と交替し、新たなエネルギー需要をもたらし続け、市場における賃貸需要が持続的に強いことを保証していると指摘しています。

具體的には、2014年中からP 2 Pローン會社が北京オフィスビルのレンタル市場に大規模な進出を開始し、市場賃貸の成長を推進する重要な原動力となっている。しかし、2015年末に「eレンタル寶」の不法な資金調達事件が発生した後、管理部門は引き続きP 2 P業界の監督管理政策を強化し、業界の新規需要はまた急激に縮小している。2016年初めには、P 2 P業界による需要ブームが急速に冷え込みました。

現在、高合規のP 2 P會社だけが北京甲級オフィスビルの中で賃貸を引き受けています。國貿地區の甲級オフィスビルの招商部の責任者は21世紀の経済報道に対して、ここ數年、偶然に小型P 2 P會社がこのエリアで賃借を引き受けていますが、賃貸規模は明らかに以前より低く、流動性が高いと言いました。

ほぼ同じ時間に、インターネット業界の大手が急速に拡大し、科學技術、メディア、通信（TMT）業界の発展を牽引した。望京にあるアリババ北京本社と中関村に所在するGoogleは、産業集積効果を引き起こし、多くのインターネット創始者が周辺地域に流入した。

統計によると、北京の伝統的なハイテク産業集積區、中関村では、甲級オフィスビルの家賃は2014年の297元／平方メートル／月から、2016年の322元／平方メートル／月まで大幅に上昇した。

2018年から2019年にかけて、攜帯APPソフトウェアは新たな経済モデルを生み出し、新興の國內資本の科學技術企業が臺頭し、IT業界は第二の波を迎えている。バイトの拍動の上昇を代表して、2018年、IT業界は伝統的な金融業界を超えて、北京の優良品質のオフィスビル市場の最大のレンタル需要源となりました。

2019年以來、経済が下り坂で、市場の圧力がかかり、オフィスビルのレンタル需要が比較的に鈍化している。しかし、仲量聯行の観點から、IT會社は依然として市場の中で拡大のペースを維持しています。「現在までに、IT業界のリースは市場の新規賃貸取引の約4割を占めています。」

経済の発展を共有し、北京オフィスビル市場にも強い需要を提供しました。2015年から2018年にかけて、ネット予約車、シェア自転車、共同オフィスなどの共有経済分野が相次いで臺頭し、その細分化分野の一部の業界大手は今も市場の主要な需要である。しかし、業界の競爭が激しく、経済の共有による需要が一時的に不安定になりました。

2016年、滴滴行が中國を買収し、優歩が翌年に望京區のオフィス面積を全層借り切るようになりました。2017年には1.3億ドルのC輪融資を獲得した後、Ooffは中関村の理想ビルに5000平方メートルの面積を借りましたが、一年後だけ経営難のためにレンタルをキャンセルしました。共同事務分野は2017年と2018年に急速に拡大しましたが、2019年までです。北京はすでに100軒を超えています。

相次ぐ産業の波が大量の需要を生み、北京のオフィスビル市場の繁栄を促した。統計によると、2019年末までに、金融街區域とCBD地區の優良オフィスビルの家賃水準はそれぞれ世界第3位と第9位にランクされた。國內の他の都市と比べて、北京の優良品質のオフィスビルは平均374元/平方メートル/月のレンタル料のレベルはすでに遠く上海を上回って、しかも長期にわたり全國のオフィスビルの市場をリードします。

科學技術金融業界または新規需要の主力

2019年は北京オフィス市場の転換點とされています。市場の中で新興の運動エネルギーの需要に不足して、しかも経済の下振れ圧力、中米の貿易摩擦のアップグレードなどの影響に直面して、北京のオフィスビルの市場の需要は縮小が現れて、賃貸料は下がって、空いている場所率も上昇が現れます。

2020年までに、新型肺炎の流行が経済回復に影響を及ぼし、北京オフィスビル市場の空室率は引き続き上昇しています。複數の機関の統計によると、今年第2四半期までの北京オフィスビル市場の空き率は15%前後で、2010年以來の最高値で、家賃は同6.8%下落した。

具體的には、地域によって減少幅が異なります。仲量聯行の統計によると、安定した剛性需要の恩恵を受け、この20年間、金融街の家賃は2009年に世界的な金融危機のために一度だけ下がり、5%以內に下落した。これに対して、CBD、東二環、東長安街、第三大使館區などのエリアでは、空室率が上昇し、家賃が最高で15%も下落しました。

しかし、仲量聯行から見れば、現在の市場は比較的安定した運行區間を維持しています。現在の圧力は耐えられないわけではありません。つまり、現在の困難な時期において、市場が直面する最大の問題は新興運動エネルギーの需要が相対的に不足していることにあります。

2019年、一部の大手國有銀行は大規模な拡張を行い、ある程度市場を回復しました。

しかし、このような前に各種のエネルギー需要が市場を繁栄に向かわせるように、市場の最終的な回復はまだ新しいエネルギー需要に依存しています。分析者は、政策の支援の下で、科學技術、金融などの重點業界は引き続き配當金を享受し、北京オフィスビル市場に新たに需要が増加する「主力軍」になると期待されている。

仲量聯行の調査によると、未來の新しいエネルギー需要は將來3つの方面から來ています。1、科學技術業界が疫病発生時の勢いが強いため、政策支援力が強く、人工知能、クラウド計算、5 Gなどの新基幹建設分野の企業は発展のチャンスを迎えます。2、疫病は醫療健康業界と保険業界に重大な発展のチャンスをもたらしました。同様にネットゲームも促進しました。3、北京交易會から「服貿會」の成功的な開催と北京の金融業拡大、現代サービス業の開放などの好措置によって推進され、専門サービス業と金融業の需要も引き続き強く維持されます。

北京オフィスビル市場の次の波を展望し、IT業界は政策駆動と疫病発生の二つの要因を備えており、未來の市場版図の中で重要な位置を占めます。仲量聯行は、北京はまだ新たな需要を創建し、誘致する機會があると指摘し、北京のオフィスビル市場が再び軌道に乗るよう支援しました。

しかし、次の運動エネルギー需要が來る前に、疫病の衝撃と経済成長の減速は向市場の圧力をかけ続けます。市場はまだ家賃調整の段階にあるため、短期や中期には家賃が下がり続ける見通しです。

仲量聯行は、疫病と経済成長の減速の影響で徐々に消えていくとして、北京のオフィスビルの市場家賃の下落は2021年末か2022年初めまで続くと予想しています。2022年と2023年の安定期を経て、より多くのエネルギー需要の流入は、家賃が2024年に上り周期に戻るように推進します。

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