Première Ligne Des Immeubles Urbains De Bureau Vague De Froid: Taux De Vacance En Hausse, Loyer En Baisse

Le marché immobilier le plus froid n 'est pas le logement, mais les bureaux.

Depuis cette année, à l 'exception de Guangzhou, Beijing, Shanghai et Shenzhen, les taux de vacance de bureaux ont continué d' augmenter.

La restructuration de l'économie et l'évolution de l'industrie sont à l'origine de la pénurie de locaux à usage de bureaux, tandis que l'augmentation continue de l'offre a entra?né une augmentation du taux de vacance et une offre locale insuffisante.

Plusieurs représentants de tiers ont fait observer que la rupture entre l'offre et la demande mettrait les bureaux en surplus sur une longue période.

Le printemps du marché des bureaux ne viendra peut - être pas avant quelques années, à mesure que l 'économie et l' Industrie s' amélioreront.

Augmentation de la pression locative

D 'après les données de la ligne de Dai Liang, le taux de vacance de postes sur le marché a augmenté au cours de l' année écoulée, atteignant près de 10% en moyenne au cours des 10 dernières années dans l 'ensemble des bureaux urbains de première ligne, tandis que le taux moyen de vacance de postes Dans les bureaux urbains de deuxième ligne est plus élevé (environ 28%).

En ce qui concerne les loyers, selon l 'Institut des indices de Chine, le loyer des immeubles de bureau du cercle d' affaires urbain de première ligne a augmenté de 25% et a baissé de 75% au cours du trimestre 2019.

à la fin du troisième trimestre, le loyer mensuel moyen dans le batiment à grande profondeur situé dans le Nord était de 389 dollars, 310 dollars, 178 dollars et 233 dollars, soit une augmentation de 2,5%, 1,6%, 1,1% et 3,7% par rapport à l'ensemble des loyers des villes de première ligne.

Il convient de noter que, dans une ville de première ligne, le taux de vacance de bureaux est fortement divisé en interne, le plus bas étant Guangzhou et le plus élevé à Shenzhen.

Selon les données du macro - Rapport national sur le marché des immeubles de bureau de 2019, les taux de vacance à Beijing, Shanghai et Shenzhen ont été de 13,8%, 12,5% et 21,2% au cours des trois premiers trimestres de 2019, contre 3,2% à la fin de l 'année précédente, 2,4% et 1,8% respectivement.

En ce qui concerne le marché des immeubles de classe a, selon le rapport trimestriel de leiphan de 2019, aucun nouveau projet n 'a été exécuté au cours du troisième trimestre du marché des immeubles de classe a à Guangzhou.

à Shenzhen, en dépit de l 'avantage conceptuel de la zone pilote, la demande principale de location est l' industrie TMT, le taux de vacance de marché n 'est pas optimiste.

Le taux de vacance de postes sur le marché des bureaux au cours des trois prochaines années n'est pas non plus optimiste, étant donné l'augmentation continue de l'offre.Le Département de la recherche de leiphan prévoit que le marché de l 'immeuble de classe a à Guangzhou sera approvisionné en 2 530 000 mètres carrés au cours des trois prochaines années, principalement dans la région des points chauds de wazhou et de la ville financière.

à Shenzhen, la demande de location sur le marché a continué de diminuer à court terme, tandis que de nouveaux projets de construction de bureaux sont en cours d 'achèvement.Au cours du troisième trimestre, quatre nouveaux projets ont été achevés sur le marché du batiment de classe a à Shenzhen, principalement dans les régions de Fukuda et de l'avant - mer, et le stock a atteint 7,25 millions de mètres carrés.Lei Fang prévoit que d 'ici à 2020, environ 1,2 million de mètres carrés de nouveaux projets seront achevés à Shenzhen.

C'est une longue bataille.

Dans les cas où le taux de vacance de postes dans les bureaux de pays n'est pas optimiste, il y a de nombreux facteurs qui influent sur la fa?on dont les données sont différenciées.

Zhang Bo Analysis, Shenzhen Comprehensive Restructuring of P2P Industry a entra?né le retrait des entreprises financières concernées, ainsi que l 'augmentation considérable de l' offre de nouveaux locaux à usage de bureaux.Du c?té de Guangzhou, la baisse continue du taux de vacance de postes s'explique par le faible niveau des loyers et par la réduction de l'offre supplémentaire.

L 'augmentation de l' offre a, dans une certaine mesure, aggravé la situation à Shenzhen, où le taux de vacance de bureaux est élevé.Xie Jingyu, du Ministère de la recherche du premier Taiping Davis, estime que l 'augmentation considérable de l' offre à Shenzhen a entra?né un taux élevé de vacance de postes.

Zhang Bo, analyste en chef de l'Institut d'études immobilières d'Anguilla, a également indiqué que l'augmentation de la superficie des nouveaux locaux à usage de bureaux au cours de l'année avait été inversée, que les promoteurs s'employaient activement à développer le marché des bureaux, que les travaux de construction étaient lents et qu'un approvisionnement suffisant risquait d'entra?ner de nouvelles pressions sur les prix des ventes et des loyers.

à l'heure actuelle, dans le contexte d'une économie générale à faible co?t, les PME ont tendance à se développer prudemment, voire à s'en aller, et la demande de locaux à usage de bureaux ne peut guère s'améliorer à court terme, compte tenu des co?ts de location élevés.

Dans l'ensemble, cependant, de nombreux analystes ont estimé qu'il s'agissait d'une bataille de longue haleine qui ne pouvait se limiter à des échecs ponctuels.

Dans le cas de Shenzhen, où la situation est critique, Chen Tiedong, Directeur principal du Département chinois de conseil stratégique de leiphan, a déclaré qu 'à moyen et à long terme, la demande devrait se réchauffer au - delà de 2020 en raison de l' augmentation de la part des services dans la structure industrielle de Shenzhen et compte tenu du fait que les dividendes politiques dans la zone de démonstration socialiste seront progressivement répartis entre les secteurs de la science, de la technologie, des communications et des finances.

Historiquement, le faible taux de vacance des bureaux de Beijing a également bénéficié du développement rapide de l 'industrie tertiaire.Dans la structure de l 'industrie, le secteur secondaire de Shenzhen représente le plus grand nombre de villes de première ligne.

Bien que le taux global de vacance de postes sur le marché soit très élevé, selon les données de l 'Institut leipang, au troisième trimestre, le marché de l' immeuble de bureaux de haut niveau de Nanshan, à Shenzhen, a été relativement dynamique et a attiré un grand nombre de services financiers et d 'entreprises de technologie financière en raison de la moitié des loyers de la zone commerciale centrale.

Le Ministère de la recherche de l 'ancien état de weirich prévoit également une reprise après le second semestre de 2019, car cette politique conduira à une plus grande diversification de la demande de locaux à usage de bureaux, par exemple dans le cadre de la politique de subvention de loyer des administrations locales comme l' ancienne mer de Shenzhen.

En outre, il y a eu quelques changements mineurs à l'extrémité de la demande, notamment l'apparition de nouvelles formules de bureau, telles que les bureaux communs.

Avec l'introduction de la notion de bureaux communs, les PME qui n'avaient pas les moyens d'acheter des locaux de classe a ont également eu la possibilité d'être présentes.Selon les données de weirich, malgré la remise en cause du modèle de rentabilité de wework, le taux de pénétration du marché des bureaux communs dans les trois grandes villes septentrionales a atteint 6% à la fin du premier trimestre de 2019.

Selon Zhang Bo, à ce niveau, il est probable que le taux de vacance de bureaux diminuera à l'avenir si les promoteurs ou les propriétaires envisagent d'apporter de nouvelles solutions à l'espace de l'entreprise pour répondre à une demande plus diversifiée de locaux à usage de bureaux.