Le Réchauffement Du Marché, La Stratégie De Conservation Des Sols, La Différenciation Des Entreprises Immobilières, Les Virages Et Les Départs?

à la suite de l'épidémie, le secteur immobilier a connu des changements subtils: les marchés fonciers ont connu des signes de réchauffement, les prix des terrains ont récemment augmenté, les prix des terrains ont augmenté dans toutes les régions, tandis que les entreprises immobilières adaptent la configuration des villes et des projets et que l'offre de logements urbains de première ligne a augmenté en raison de l'augmentation du volume des ventes.

Des signes de réchauffement apparaissent sur le marché foncier.Song Wenhui

Le marché immobilier se réchauffe?Plusieurs internautes ont fait observer que la période de vitrine du batiment avait été marquée par une tendance à la hausse des prix des terrains, par exemple à Hangzhou le 7 mai, des terrains de confort construits en Chine et en haute mer, dont les co?ts étaient plus élevés que ceux des projets environnants, mais que les prix des logements avaient augmenté de 4 000 yuan / m2, avec une marge de bénéfice approximative de 6,4%.Toutefois, cette vague de chaleur du marché foncier pourrait entra?ner des changements anticipés sur le marché.

L 'entrepreneur peut - il emprunter cette vague de marché pour se réchauffer?Des centaines de milliards de grands entrepreneurs immobiliers sont déjà en activité.Selon les données de Kerry, le rapport de vente global des 100 entreprises immobilières a augmenté de 0,35 en janvier - avril, passant de 0,7 à la fin de mars à la moyenne de 2019.Les volontés varient d 'un groupe à l' autre, les ventes de top21 - 30 étant les plus importantes, et les terrains riverains et longnana de l 'équipe sont relativement actifs.En outre, les grandes entreprises immobilières, telles que biguiyuan et la ville verte, sont très actives et les ventes à grande échelle sont très différentes de celles - ci, et le rythme de ces ventes co?ncide avec le cycle du marché.

Les 13 et 14 mai, les mascottes ont investi 4 milliards 442 millions de yuan à Ningbo et à Hefei nationals, respectivement, et depuis mai, y compris deux parcelles à Zhuji.En janvier - avril, la valeur totale des nouveaux terrains a atteint 19 milliards 930 millions de dollars, soit une augmentation de 133,29% par rapport à la période précédente.

D 'ici à 2019, à atteindre des centaines de milliards de ventes, non pas les entreprises immobilières cotées, mais aussi le léopard.Après une période d'incubation, le rythme des investissements des propriétaires s'est accéléré et la terre a favorisé les villes centrales à taux de dépollution élevé.Les données montrent que depuis cette année, la moitié des entreprises immobilières qui ont vendu top50 ont dépensé plus de 5 milliards de dollars par mois.

Zhang Hongwei, analyste en chef de l 'Institut de recherche sur les politiques de l' immobilier, a estimé que les entreprises immobilières avaient été actives pendant cette période et que, pour des raisons de liquidités élevées, elles pouvaient vendre avant la fin de l 'année afin d' augmenter le montant total des ventes de cette année.En raison de l'impact de l'épidémie, les entreprises de logement se sont manifestement tournées cette année vers le retour à la performance; pour les entreprises de logement dont l'argent est orienté vers le bien, il est encore temps de prendre possession des terrains et la concurrence sur les prix est moins intense, ce qui accro?t les risques de dépassement de véhicules et d'amélioration de la position du marché.

Réduction de la solvabilité globale

Après l'épidémie, les autorités locales ont également été ouvertes au marché foncier.Dans le cas de Shanghai, par exemple, le 21 avril, le marché foncier de Shanghai a organisé la première conférence D 'information sur les terres, qui a porté sur quatre districts: Pudong, Jiading, Baoshan et Jing' an.Le 22 avril, la ville de Shanghai a publié officiellement une circulaire intitulée ? mesures de politique générale visant à accro?tre l 'efficacité de l' investissement et à stabiliser le développement économique de la ville ?, afin d 'accélérer le rythme des concessions foncières à des fins commerciales et d' accro?tre l 'offre annuelle de terres, selon qu' il convient; et d 'accélérer l' affectation et l 'utilisation des revenus tirés des concessions foncières.Le 15 mai, Shanghai a organisé une deuxième Conférence d 'information foncière, le projet de la nouvelle ville de Fengxian a lancé un plan d' Aménagement d 'une superficie de plus de 770 000 mètres carrés.

Toutefois, le problème le plus important auquel se heurtent les entreprises résidentielles demeure celui de la trésorerie.Selon l 'analyse de Yang Yu Lei, analyste principal du Département de la recherche sur le marché de la cha?ne de Shanghai, les investissements dans le développement immobilier ont continué à se redresser rapidement, avec une baisse de 4,4% par rapport à la valeur précédente.Avec la reprise de la production intérieure et la reprise des travaux de construction et de l'acquisition de terrains, les nouveaux travaux de construction ont diminué de 8,8 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente, mais l'accélération des travaux n'a guère changé par rapport à la valeur précédente et devrait s'accélérer à mesure que les nouveaux travaux s'amélioreront.Dans le même temps, les ventes de biens immobiliers se sont progressivement améliorées, la superficie des ventes diminuant de 7 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente et les ventes de 6,1 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente.En avril, la superficie des ventes de biens immobiliers a diminué de 12 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente, et d'autres travaux de remise en état sont prévus pour mai.Toutefois, la baisse des fonds disponibles dans les entreprises immobilières s'est également ralentie, de 3,4 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente, dont 18,9% pour les dép?ts et les avances et 5,4% pour les prêts hypothécaires individuels.

D'après les données d'avril, l'interdiction des ventes a accru la pression commerciale et financière sur les entreprises immobilières.Comme l 'a dit Zhang Hongwei, l' argent et l 'entreposage sont des éléments clefs de la capacité des entreprises immobilières de réaliser des dépassements de vitesse.Il n'est pas difficile de constater, à partir des données du rapport annuel de 2019, que les entrepreneurs immobiliers courent un risque de remboursement de la dette à court terme au cours de l'année.Selon les données de l 'Institut d' études sur les politiques d 'intégration et de la Banque de réflexion de milliards de Hans, les 60 entreprises immobilières inscrites à la fin de 2019 avaient une dette de liquidités inférieure à la moyenne de 1,49, ce qui est relativement bon.Sur ce total, 44 entreprises, soit plus de 70% de la dette en espèces, ont des dettes plus courtes que 1; 16, soit moins de 3%, ont des dettes moins importantes.

Dans l'ensemble, les entreprises immobilières, dont les ventes ont augmenté, ont une dette à court terme plus élevée en espèces, comme par exemple le lac de dragon, la Méditerranée, et ont une plus grande solvabilité à court terme.Le Dragon Lake occupe la première place avec 4,38 fois plus, suivi par Yuexiu immobilier et Oceanic Group, avec un ratio de liquidités à court terme de plus de trois fois plus élevé (4,23 et 3,61 respectivement) et une moindre pression sur le Service de la dette à court terme.Toutefois, dans certains cas, le ratio de liquidités est inférieur à 1, par exemple Kim Mao, fortune, stable et Ta?wan, et le ratio de liquidités est inférieur à 0,93, 0,62, 0,61 et 0,25 respectivement, et les fonds monétaires ne couvrent pas entièrement les dettes à court terme.

En outre, l'avantage qu'ont les grandes entreprises immobilières au niveau du financement leur permet de mieux ma?triser la structure de la dette et de réduire la pression sur le Service de la dette à court terme en pla?ant la dette à court terme au - dessus d'un délai raisonnable.Toutefois, une partie des fonds limités de la réserve monétaire pour les entreprises immobilières est inaccessible et, si ces fonds sont trop importants, leur solvabilité à court terme sera mise à rude épreuve.

Le ratio de la dette à court terme en espèces a diminué pour deux raisons: le ralentissement de la pression monétaire et la croissance modeste de la dette à court terme des entreprises immobilières.

En conséquence, l'accélération des ventes et la participation active des entreprises immobilières sont des moyens efficaces d'optimiser la structure financière.En 2019, les ventes de biens immobiliers de grande envergure ont atteint 420 000 milliards, dont 10 ont une valeur totale de stockage de la terre de 18 000 milliards, soit plus de 40% de la valeur totale des biens immobiliers, et la tendance à la faille de stockage de la terre dans les grandes entreprises est de plus En plus évidente.Toutefois, les stratégies d'investissement des entreprises immobilières ont également connu des changements subtils au cours de la période d'ajustement des fluctuations du marché.Un certain nombre d'entreprises immobilières ont délibérément accru leurs réserves de trésorerie et se sont attachées à ma?triser l'ampleur de leurs obligations au titre des intérêts.L'épidémie de 2020 a eu pour effet de réduire les ventes des entreprises immobilières, avec une baisse correspondante des ventes totales trimestrielles de top200, ce qui a encore freiné l'augmentation des rentrées de fonds, qui dépendra des résultats ultérieurs des ventes.

Il n'est donc pas difficile d'expliquer le réchauffement du marché foncier.Il est préoccupant de constater que la logique de l'investissement immobilier à la tête est en train de changer, compte tenu de l'importance de l'investissement et de la qualité.Un changement notable a été le commencement de la fragmentation de la voie de l'augmentation du parc immobilier.Les grandes entreprises immobilières, telles que l 'intégration, Shimao, et ainsi de suite, continuent de s' employer activement à acquérir et à réaliser une expansion à faible co?t.Structure de régulation, rythme de modulation, disposition, l 'expansion active de canaux de canaux de stockage stable, tels que vert, Hua Run.La valeur totale des marchandises stockées en Chine a fortement augmenté, passant de 20 à 12 en 2019 à la fin de 2017 et quasiment doublé en deux ans.La zone verte est fermement attachée à la stratégie de la nouvelle ville de TGV, la qualité de la disposition de base de trois ou quatre lignes, le stockage de la terre a augmenté de plus de 50% par rapport à l 'augmentation.Le cycle de dégénérescence du stock total de terre montre que les principaux propriétaires sortent progressivement du cercle vicieux de l 'accumulateur et que le cycle moyen de déperdition diminue pour la deuxième année consécutive, passant de 4,81 à la fin de 2017 à 3,98 à la fin de 2019.

Stock augmentation

La pression exercée par les entrepreneurs sur le Service de la dette à court terme a été attribuée à l'augmentation des stocks des entreprises immobilières, ce qui a permis à ces dernières d'opter pour la remise en état des entrep?ts par le biais des villes.

D'après une étude sur les valeurs mobilières nationales, les entreprises qui souhaitent accro?tre leur taille et leur rentabilité ne peuvent pas le faire que moyennant une réduction des co?ts; les investissements dans les stocks des entreprises immobilières sont souvent échelonnés, c'est - à - dire que les investissements en stock de l'année en cours influent sur la rentabilité des deux à trois années suivantes et que la croissance à long terme dépend dans une large mesure des investissements actuels dans les stocks.

D'après les analystes de la confiance de l'état, l'amélioration des flux de trésorerie libres pour la plupart des entreprises résidentielles en 2019 s'explique en fait par la diminution des réinvestissements après récupération de liquidités et par la diminution de la volonté d'expansion des entreprises, ce qui signifie également un ralentissement naturel de la croissance des ventes de La plupart des entreprises au cours des 1 à 3 prochaines années.

En outre, la part de la Méditerranée dans les zones urbaines de troisième et quatrième lignes, où la croissance économique est plus forte, a légèrement augmenté.C'est dans les villes de deuxième ligne que l'on enregistre le plus de nouveaux dép?ts de terre, soit 77% de plus que dans les villes de deuxième ligne, où la part des villes de première et de deuxième ligne a augmenté.Baoli développement, vert et ainsi de suite au cours de l 'année écoulée dans les villes de trois ou quatre lignes de l' augmentation des réserves de terre, la Chine est principalement entourée de trois lignes de forte ville.

En fait, de nombreux grands propriétaires, en particulier des centaines de milliards de personnes, sont déjà conscients du problème des stocks.Selon des statistiques incomplètes, les cycles de stockage et de dépollution des sols des quatre entreprises immobilières de biguiyuan, rongchuan, Greenland et Hualing ont augmenté à des degrés divers, avec des performances vertes remarquables.En 2019, dans le contexte de la ville de Chine continentale, l 'expansion de l' adversité des terres vertes, en particulier dans les villes centrales de la deuxième ligne, et des projets de grande envergure tels que le tungjiadu de Shanghai et le port de commerce de Tianjin, le cycle de dépollution des terres totales est passé de 3,45 à 5,2 à la fin de 2018.

à titre d 'exemple, la situation est différente de celle qui prévaut dans les villes de trois et quatre lignes de biguiyuan et de Hangzhou, où la Xiang Sheng a ajouté sept nouveaux blocs en mars - mai de cette année, situés respectivement à Hangzhou, Wenzhou et Ningbo.

Comme l 'analyse de Zhang Hongwei l' a montré, c 'est la ville qui correspond le plus à la vitesse de rotation.D'une part, la demande d'activités à grande échelle et, d'autre part, l'accélération des rapatriements grace à des liquidités élevées sont autant d'éléments qui permettent de réduire les pressions financières.Récemment, Xiang Sheng a investi plus de 4 milliards de nationals à Hangzhou, une ville de deuxième ligne comme la configuration de l 'agriculture profonde, après des centaines de milliards d' échelle pour optimiser la structure de la ville et du projet: la ville de deuxième ligne est lente mais rentable; la ville de quatrième ligne est soumise à une pression sur les bénéfices mais peut contribuer à la croissance de l 'échelle, l' option sinistre à ce stade est d 'équilibrer les deux.Zhang Hongwei a indiqué qu 'en tant qu' entreprise de Zhejiang, Xiang Sheng est très sensible au marché et que la demande de cotation les pousse à utiliser le levier et les opportunités pour faire des actions de conservation.

Selon des statistiques incomplètes, Xiang Sheng a pris 19 projets en 2019 et à ce jour dans les villes de Jinan, Ningbo, Shaoxing, Wenzhou, Wuhu, Jiaxing et Taizhou.D'après la structure de conservation des sols, la proportion de la population vivant en zone urbaine de première et deuxième ligne est supérieure à 75%.

La stratégie adoptée par Xiang - Sheng pour contourner les parcelles ? volumétriques ? consiste à améliorer la qualité des terres et à prendre environ 100 000 mètres carrés de petites parcelles afin d'améliorer le rendement des actifs.Par exemple, le 12 mai, environ 652 millions de yuan de Xiang Sheng ont été vendus à l 'ouest de la province de zheng yue long de shaoxingji, avec 101 tours d' offres, avec une prime d 'environ 18,1%.La superficie des concessions de terrain est d'environ 72 400 mètres carrés et le prix de surface est d'environ 5 000 yuan / m2.Par référence à Heng dayue Long Fu en mai prix moyen de 1,25.000 yuan / mètre carré, Xiang Sheng de la vente de terrain devrait faire au moins 20% des bénéfices attendus.

Comme le montre la tendance récente de l'économie de marché, le créneau de la région du Delta est arrivé et la concentration des entreprises immobilières dans cette région est l'expression de risques et de possibilités sur le marché.Après la phase spéciale de l'épidémie du baptême, la plupart des entreprises ont commencé à repenser le cycle de développement urbain, les avantages urbains en termes de ressources et d'agglomération seront encore amplifiés, et la reprise rapide des villes de première et deuxième ligne du triangle long et de la c?te est dans les batiments, les avantages politiques et les terrains de qualité sera encore plus marquée.

D'une part, le triangle de long terme a permis d'accro?tre le taux d'urbanisation grace à l'accélération de la reprise des marchés à la suite de l'épidémie.D 'autre part, dans les villes les plus chaudes, comme Hangzhou, Ningbo, Nantong et Suzhou, les taux de primes foncières ont augmenté rapidement et les entreprises de logement sont généralement confrontées à des marges marginales.Le 7 mai, Hangzhou a cédé cinq parcelles, avec des taux de prime de plus de 20%, dont deux sur la Rive occidentale et deux sur la ville de Yincheng.Selon les médias, depuis cette année, le taux moyen de rentabilité des ventes dans les zones résidentielles de Hangzhou est de 5,3%, alors que le taux moyen de rentabilité de ces cinq terrains est de 4,49%, soit une baisse de 0,81%.

Les gens de l 'industrie pensent que les entrepreneurs immobiliers disposant de liquidités suffisantes et d' un service de la dette à court terme osent parier dans ce cycle d 'entreposage.La possibilité de dépasser la ligne de courbure dépend de la capacité de fabrication de ces produits et de l 'évolution du marché local.

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