Les Entreprises Immobilières De Huanglv Se Sont Activement Redressées Et ? Trois Lignes Rouges ? Ont Entra?né La Différenciation Des Réserves Foncières Des Entreprises Immobilières.

à la fin de l'année, les entreprises immobilières disposant de fonds abondants étaient occupées à acquérir des terres, tandis que les entreprises à court de fonds étaient occupées à financer.

Il y a quelques jours, les données du Bureau national de statistique ont montré que les ventes nationales de logements commerciaux en 2020 s'élevaient à 173613,3 milliards de RMB, en hausse de 8,7%.Les ventes sont demeurées élevées et l'acquisition de terrains est devenue le principal sujet des entreprises immobilières.Dans l'ensemble, l'acquisition de terrains par les entreprises immobilières est toujours liée à la récupération des fonds, Poly, biguiyuan et Vanke se classant respectivement parmi les trois premiers en 2020.En 2020, Poly occupe la première place sur la liste avec une valeur ajoutée cumulée de 509,8 milliards de RMB, suivie par biguiyuan et Vanke, avec une valeur ajoutée cumulée de 502,6 milliards de RMB et 475,4 milliards de RMB respectivement.

En fait, les entreprises immobilières vertes et jaunes ont maintenu une dynamique positive d'acquisition de terrains depuis décembre 2020.Par exemple, en janvier 2021, HuangDai Real Estate Enterprise Green City China (3900.hk) a acheté 9,71 milliards de yuans de terres à Hangzhou.

Les nouvelles règles sur les prêts immobiliers des banques s'ajoutent aux ? trois lignes rouges ? précédentes et devraient maintenir un équilibre serré dans l'environnement financier des entreprises immobilières en 2021.Au cours des 20 dernières années, les ventes des entreprises immobilières top20 ont été bonnes et certaines entreprises immobilières soumises à une faible pression financière ont rebondi en 2021.

Selon les données de l'Institut Shell, les entreprises immobilières Top 50 représenteront encore 50% du marché en 2020.Du point de vue régional, les cinq principales villes qui préoccupent le plus les entreprises immobilières sont Suzhou, Nanjing, Chengdu, Hangzhou et Ningbo.Wuhan, Chongqing, Xi'an et d'autres villes sont également très chaudes.

Xie Yangchun, analyste au centre de recherche Kerry, a souligné qu'après les ? trois lignes rouges ?, les entreprises immobilières de catégorie Rouge et orange ont considérablement réduit leurs efforts d'acquisition de terrains, tandis que près de la moitié des entreprises de catégorie jaune et verte ont accéléré l'acquisition de terrains et augmenté leur investissement de 50%.

Différenciation des terres

Les données de Ping An Securities montrent que l'offre de terrains a diminué à la fin de l'année dernière, ce qui a entra?né une croissance des transactions.Le prix moyen des transactions foncières dans les villes de premier rang a augmenté d'une année sur l'autre, tandis que dans les villes de deuxième et de troisième rang, il a diminué d'une année sur l'autre.

En décembre 2020, la surface de construction de l'approvisionnement en terres de Baicheng était de 120 millions de mètres carrés, en baisse de 48,7% par rapport à l'anneau, et la surface de construction transactionnelle était de 190 millions de mètres carrés, en hausse de 85,8% par rapport à l'anneau; en décembre, la surface de construction transactionnelle des terres de première et de deuxième ligne représentait 52%, en hausse de 10% par rapport à l'anneau.

Il convient de noter qu'avec le découvert de la demande et la stabilisation des prix de l'immobilier dans les villes de troisième et quatrième niveaux, les attributs financiers s'affaiblissent, la pression d'ajustement de suivi est plus forte, de sorte que le retour des entreprises immobilières au cercle urbain central devrait se poursuivre à moyen terme.Il s'agit d'une période de fenêtre où les entreprises immobilières disposant de fonds sont en train de parler de l'intensité du stockage des sols inclinés dans cinq grandes villes.D'autres entreprises immobilières vertes, telles que Golden Land (600383.sh) et Poly (600048.sh), ont une force de stockage du sol supérieure à la moyenne annuelle de septembre à décembre 2020; les entreprises immobilières jaunes, comme Green City, qui n'ont marché que sur une seule ligne, ont un ratio actif - passif de 74% après déduction des avances anticipées, juste un peu plus que la norme de 70%, de sorte que cette entreprise immobilière a également une forte volonté de réapprovisionner les positions.

Entre - temps, certaines entreprises immobilières n'ont pas pris de terrain pendant trois mois consécutifs après la publication de la politique de la ligne rouge, comme Xinli (02103.hk), Time China (01233.hk), Jinyu (02009.hk), etc.

Du point de vue de l'aménagement du stockage du sol, les entreprises immobilières de catégorie jaune et verte ont activement réapprovisionné les villes de niveau 1 et de niveau 2 et la proportion de transactions dans les villes de niveau 1 et de niveau 2 a légèrement augmenté de 2% après la ? ligne rouge à trois voies ?.

Le choix de se concentrer sur les zones de culture profonde et les villes centrales est l'une des principales caractéristiques de ce cycle de stockage du sol des entreprises immobilières. Par exemple, hejingtaifu (01813.hk), Jianye (00832.hk) et Zhongan (00672.hk) se concentrent respectivement sur Guangzhou, Henan et Zhejiang.

Les grandes entreprises immobilières nationales se concentrent sur l'aménagement des villes de premier rang et de nombreuses villes de deuxième rang comme Hangzhou, Wuhan et les capitales provinciales du Centre et de l'Ouest: la proportion de cr, Vanke et Poly occupant des terres dans les villes de troisième et quatrième rang de septembre à décembre 2020 est respectivement de 6%, 41% et 54%.

Il y a aussi des entreprises qui choisissent des villes et des régions avec des avantages relativement importants pour compléter davantage leurs positions, par exemple, ya Jule a des positions supplémentaires à Guangzhou et Yunnan. D'une part, le siège social de l'entreprise est à Guangzhou et a certains avantages géographiques, d'autre part, l'entreprise a une expérience réussie dans l'immobilier touristique et a une certaine base de marché à Hainan et Yunnan.

L'Institut Shell a examiné le rapport intermédiaire des entreprises immobilières en 2020 et a constaté que le montant des nouveaux droits d'achat de terres des entreprises immobilières de l'échantillon augmentait de 29%, soit une baisse de 50% par rapport à la même période l'année précédente.

Il convient de noter qu'en même temps que l'ajustement du stockage des sols urbains, les entreprises n'oublient pas d'ajuster la structure organisationnelle afin de correspondre à l'état du stockage des sols et d'assurer le fonctionnement le plus efficace.Par exemple, au début de janvier de cette année, Xincheng Holdings (601155.sh) a annoncé le changement de Président et a également procédé à un nouveau cycle d'ajustement de la structure régionale. à l'origine, 19 sociétés régionales sont devenues 14 sociétés régionales; xiangsheng (02599.hk) a également divisé la région de la Chine centrale en petites organisations en raison de la répartition des réserves foncières et de la stratégie; Xinli (02103.hk) a intégré shenguan hui et Zhongshan Branch dans le district de Dawan.Block, Green Land Hong Kong (00337.hk) has previously Consolidated Great Bay Business.

Réduction des marges bénéficiaires

Malgré de nombreux travaux d'ajustement, les bénéfices globaux de l'aménagement du territoire des entreprises immobilières continuent de diminuer en raison des grands changements environnementaux.

En général, selon le rapport entre le prix de la dalle et le prix de l'immobilier environnant, et la différence entre le prix de la dalle et le prix de l'immobilier environnant, l'espace de profit après la transaction de la parcelle peut être jugé grossièrement. Par conséquent, le Centre de recherche Kerui a classé grossièrement l'espace de profit de la parcelle prise par l'entreprise de logement modèle depuis 2020.

En 2020, environ la moitié des parcelles des entreprises immobilières étaient relativement bonnes en termes d'espace de profit, mais la proportion de ces parcelles a diminué de 9 points de pourcentage (18%), tandis que la proportion de parcelles dont l'espace de profit était moyen et pauvre a augmenté de 4 points de pourcentage; la proportion de parcelles dont l'espace de profit était relativement dangereux était d'environ 15%, principalement réparties dans certaines villes de troisième et quatrième niveaux, et le prix du plancher n'était que de 3 000 à 4 000 RMB par rapport au prix de vente environnant.L'écart de mètres carrés laisse très peu d'espace pour d'autres co?ts.

à cet égard, Xie Yangchun, analyste au centre de recherche Kerry, a souligné que les principales raisons étaient les suivantes: premièrement, bien que les entreprises immobilières de Red et orange aient réduit la force d'acquisition des terres, le prix de transfert des terres n'a pas diminué et le prix réel des terres n'a pas diminué; deuxièmement, du point de vue de l'offre, la proportion d'approvisionnement en parcelles de haute qualité a de nouveau diminué, et les maisons de haute qualité sont toujours dans la situation de ? moins de moines et de porridges ?, de sorte que les entreprises immobilières devraient réduireIl est encore très difficile d'obtenir des parcelles de haute qualité à des prix abordables.

Xiao Yunxiang, analyste principal de tongce Consulting Research Institute, a souligné que l'offre globale des villes de troisième et quatrième niveaux est relativement importante et que la demande s'affaiblit sous la marée descendante de la réforme des hangars. Par la suite, l'industrie est confrontée au risque d'une baisse rapide des ventes sur le marché immobilier de Troisième et quatrième niveaux et de l'achèvement de certains projets.En plus de l'impact de la surveillance financière, de la libération anticipée de la demande sur le marché du logement et de l'épidémie sur les ventes des entreprises immobilières, si la reprise ultérieure du marché du logement n'est pas suffisamment soutenue et que la libération de la demande est inférieure aux attentes, il y aura un risque de dépréciation à grande échelle des entreprises immobilières si les entreprises immobilières échangent davantage de prix pour augmenter la demande à l'avenir.

Sous l'évolution du marché, certaines entreprises immobilières ajustent activement le mode d'acquisition des terres de 2017 à 2019 en 2020.Par exemple, zhongliang (02772.hk), xiangsheng, etc., ont proposé l'objectif et le plan de retour aux villes de premier et de deuxième niveau en 2020.De 2017 à 2019, Jianye, RongSheng Development (002146.hk), xiangsheng et d'autres entreprises immobilières ont pris plus de 70% des terres de la troisième et de la quatrième ligne. Zhongliang est une entreprise immobilière typique qui travaille profondément dans les villes de la troisième et de la quatrième ligne.En 2020, zhongliang ajustera activement le mode de stockage du sol et espère ajuster le stockage du sol à 90% pour les villes de deuxième et troisième niveaux et à 10% pour les villes de quatrième niveau, mais aujourd'hui, l'effet n'est pas évident.

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