Réflexions Froides Sur L'émission Chaude De Reit: Risque à Court Terme Sur Le Marché Secondaire Risque à Long Terme Sur Les Produits Et L'Industrie

? ? ? ?Le 2 juin, les quatre premières Reit publiques cotées à la Bourse de Shenzhen ont été les premières à publier des ratios de placement.

La proportion de souscription publique et de placement de Shougang Green Energy est la plus faible, soit 1,76%. La proportion de souscription publique et de placement de Shekou Yiyuan, Guangzhou Guanghe et Yangang Reit est légèrement plus élevée, soit 2,39%, 10,80% et 8,80%, respectivement.

Ces données ont mis à jour le ratio de placement le plus bas de l'historique de placement public.

? ? ? ?Auparavant, la proportion la plus faible de placement public était le Fonds d'innovation scientifique et technologique de guangfa émis en 2019, et la proportion de confirmation de la demande de souscription effective du Fonds était de 3298%, ce qui a atteint un nouveau faible pourcentage de placement public.

""Trop chaud, certains produits Reit ont été collectés plus de dix fois plus t?t dans la matinée.Une source de courtage a déclaré qu'en raison de la limite, certaines institutions se sont également jointes aux investisseurs publics pour souscrire.

Les FPI sont un autre type de produits financiers innovants en plus des instruments financiers traditionnels tels que les actions et les obligations, bien qu'il existe un mécanisme de dividende obligatoire, mais ce taux de dividende n'est pas fixe, il y a un risque de rendement et un risque opérationnel. En outre, comme les FPI publics viennent d'ouvrir, le marché secondaire peut avoir un comportement irrationnel, affectant ainsi les investisseurs institutionnels rationnels plus élevés.

Par conséquent, un certain nombre d'institutions interviewées par des journalistes du 21ème siècle ont déclaré que les investisseurs devraient analyser soigneusement les conditions spécifiques des actifs sous - jacents lorsqu'ils investissent, comprendre clairement les caractéristiques du rendement des risques avant d'acheter.

Valeurs fondamentales des FPI

Au cours de la période d'enquête sur les produits, le parc de production Shekou est le plus populaire auprès des institutions, avec un multiple d'abonnement global de 15,31 fois.

Les données montrent que les actifs sous - jacents de la Reit dans le parc de production de Shekou comprennent le batiment Wanrong et le batiment wanhai dans la vallée du réseau de Shekou, qui ont été construits en 2014, ont été exploités pendant environ six ans et ont une superficie de construction de 41 700 mètres carrés et 53 600 mètres carrés respectivement.

Selon les évaluateurs immobiliers, l'activité du parc industriel est une industrie de 2,5 entre l'industrie secondaire et l'industrie tertiaire. C'est un nouveau concept qui a émergé ces dernières années. Il a non seulement la fonction de centre de gestion de l'industrie tertiaire comme les services, le commerce et le règlement, mais aussi la fonction de centre unique de recherche et de développement, le Centre de production de produits technologiques de base et l'exploitation logistique moderne.

Par conséquent, les sources de dividendes correspondantes pour les FPI des parcs industriels comprennent l'augmentation des loyers et des actifs, et les loyers tiennent principalement compte du taux de pleine location et du niveau des loyers.

Selon le prospectus de la Reit dans le parc industriel de boshi Shekou, les taux de location des batiments Wanrong et wanhai étaient respectivement de 84% et 94% à la fin de 2020.

Il est entendu qu'à l'heure actuelle, la durée du bail du projet Wanrong Building et wanhai Building est principalement de 1 à 3 ans, et que la répartition de la date d'expiration du bail est relativement uniforme. En ce qui concerne la répartition de l'industrie des locataires, les deux représentent la plus grande proportion de l'industrie des technologies de l'information de nouvelle génération et de l'industrie culturelle et créative, représentant plus de 50%.

En ce qui concerne le montant disponible pour distribution, le montant disponible pour distribution du Fonds en 2021 et 2022 est respectivement de 91 345 700 RMB et 92 672 000 RMB;Le taux net de distribution des flux de trésorerie était de 4,10% et 4,16%, respectivement.

Les personnes concernées par la rénovation urbaine d'Heyi estiment qu'une fois que les actifs sous - jacents sont entrés dans une période d'exploitation stable, le niveau de profit futur sera encore amélioré grace à l'investissement industriel, aux services industriels, à l'exploitation industrielle et à d'autres modes de profit innovants. En raison des exigences professionnelles élevées et de la longue période hebdomadaire de l'investissement en capitaux propres industriels, les services industriels doivent être mis en ?uvre de manière systématique et raffinée.Cela reste un défi à long terme pour les exploitants de parcs.

Certitude et incertitude du rendement des investissements

Par rapport aux obligations, les FPI, bien qu'ils n'aient pas de rendement d'intérêt fixe, ont un mécanisme de dividende obligatoire, mais cela ne signifie pas qu'il y a un flux de trésorerie stable chaque année.

Mingming, Vice - Président de CITIC Securities Research Institute et analyste en chef de la FICC, estime que les FPI ont des caractéristiques de rendement des actions et des obligations.

Les Reit de ce type d'infrastructure de droits de propriété du parc industriel Shekou sont davantage axés sur les actions, et la croissance future sera l'incarnation de la force globale.

Par conséquent, dans l'évaluation de ces produits, le rendement prévu de la distribution d'environ 4% est plus important en raison de leur croissance endogène et épitaxique.La croissance endogène comprend le taux de croissance des loyers signés, le renouvellement des baux et les loyers comparables au marché, les services à valeur ajoutée, la rénovation et l'amélioration des biens, la qualité et la zone d'exploitation.La croissance épitaxique comprend la réserve d'actifs et le plan d'expansion du promoteur, l'environnement du marché des capitaux et la faisabilité de l'expansion.Par conséquent, la performance sur le marché met davantage à l'épreuve la capacité de gestion des gestionnaires de fonds et des opérateurs, et on s'attend à ce qu'à l'avenir, la performance des revenus de chaque fonds présente de grandes différences.

Les journalistes du 21ème siècle ont également appris que la radiation de Hong Kong Ruifu reits est un cas typique de non - conformité de la gestion.

Les actifs sous - jacents du projet Hong Kong Ruifu sont de haute qualité, mais le gestionnaire prend des dispositions systématiques pour que les loyers soient contrefaits.à la suite de l'exposition à l'incident, les FPI ont fait l'objet de sanctions réglementaires et ont été radiées de la liste, et les gestionnaires de projet et tous les intermédiaires concernés ont été sévèrement punis.

Les Reit de l'infrastructure de franchise sont plus endettés, et leurs sources de revenus sont principalement les frais de circulation des véhicules, les frais fixes de traitement des eaux usées et les frais d'élimination des déchets. Les flux de trésorerie futurs sont relativement stables et fixes.Mais il y aura aussi des incertitudes, comme les revenus futurs des subventions, les plans de réaménagement, etc.

Cheng Chen, chercheur en valeurs mobilières de Huatai, estime que la valeur ajoutée des actifs des projets de franchise représente une faible proportion des revenus des projets et que les transactions sur le marché sont moins actives.

? les FPI offerts par le secteur public sont bons ou mauvais. Le c?ur est de voir si les actifs sous - jacents sont de haute qualité, si les flux de trésorerie sont stables et peuvent continuer à cro?tre.Kong LingYi, Directeur des investissements de Shenzhen Venture Capital Real Estate Fund et membre du Comité de décision d'investissement du Fonds d'infrastructure de latérite Innovation Fund Management Co., Ltd., a déclaré aux journalistes du 21ème siècle que l'évaluation des actifs sous - jacents dépend de la relation entre l'offre et la demande sur le marché, si L'industrie est une bonne industrie avec des perspectives de développement, et la capacité de gestion des gestionnaires et des organismes de gestion externes.

Risques à court et à long terme pour les FPI en Chine

Selon une source publique du Sud de la Chine, le taux de rendement annualisé des FPI est déterminé par deux facteurs, l'un est le dividende du projet sous - jacent, l'autre est la prime de conversion du marché secondaire après la cotation des FPI.

? les actifs sous - jacents du premier lot de FPI d'infrastructure financés par l'état sont de bonne qualité, avec un modèle d'exploitation mature et des revenus et des flux de trésorerie continus et stables.Selon les sources de fonds publics susmentionnées, les premiers Reit ont signalé environ 60 produits, dont neuf ont été sélectionnés de préférence.

Bien que la qualité des actifs sous - jacents ait dépassé les normes, en raison de l'ouverture des produits, les investisseurs publics craignent que le marché secondaire ne se comporte de fa?on irrationnelle. En raison de l'immaturité des investisseurs et de la forte hausse et de la chute des conditions, les investisseurs institutionnels peuvent également regarder en premier, ? par conséquent, l'entreprise a toujours été à l'aff?t de l'éducation des investisseurs ?.

D'après l'expérience acquise à l'étranger, les FPI sont devenus des produits d'investissement à moyen et à long terme pour les investisseurs institutionnels dans les domaines de l'assurance, des rentes et de la sécurité sociale.

En ce qui concerne les projets spécifiques, les risques des FPI à un stade ultérieur proviennent principalement de la qualité des actifs sous - jacents.

Par exemple, certains Reit problématiques sur le marché américain proviennent principalement de deux aspects: l'un est le déclin du développement de l'industrie dans laquelle le projet est situé, et l'autre est les problèmes de développement et de gestion du projet lui - même. Par exemple, certains projets ont un ratio de levier trop élevé et sont insolvables.

à cet égard, Liang Ze, le gestionnaire de fonds proposé pour Red Earth innovation Yantian Port Reit, a déclaré qu'en plus des actifs d'entreposage portuaire, Dongfang Shenzhen Venture Capital Group, une unit é de la société, a également activement investi dans un certain nombre d'actifs logistiques d'entreposage de haute qualité et a activement mis en place des infrastructures de transport, des logements locatifs, de l'énergie propre, des parcs industriels et des centres de données et d'autres circuits pour stocker les ressources du projet.

? ? ? ?Wells Fargo a également déclaré que l'entreprise se concentrera sur l'exploration d'actifs de base de FPI de haute qualité dans des domaines tels que la protection de l'environnement écologique, les nouvelles énergies à faible intensité de carbone, la logistique de stockage, les parcs scientifiques et technologiques qui sont conformes aux tendances du développement économique national, afin de fournir aux clients des produits FPI de haute qualité.à moyen et à long terme, nous continuerons de résumer l'expérience et les le?ons tirées de l'exploitation réelle, d'élaborer une stratégie d'exploitation efficace des actifs de l'infrastructure, de résumer un plan scientifique et raisonnable de gestion de l'exploitation, de fournir un contenu de divulgation de l'information de haute qualité et de protéger les intérêts des détenteurs de fonds.

?