Plus De La Moitié Du Premier Lot D'Approvisionnement Centralisé Ne Gagne Pas D'Argent?Le Deuxième Lot Libère à La Fois De L'Espace De Profit Et Du "Swing"

à la fin du mois d'ao?t, les autorités de Hangzhou ont publié à nouveau le deuxième lot d'annonces de transfert centralisé de terres.

Selon l'annonce, le deuxième lot de terres couvre un total de 31 parcelles d'environ 2 873 Mu, avec une superficie totale de construction d'environ 4,66 millions de mètres carrés et un prix de départ total d'environ 62,9 milliards de RMB. Il est prévu de les céder du 12 au 13 octobre.Au cours de la même période, Chengdu et Nanjing ont également modifié les règles relatives à la deuxième offre centralisée de terres pour la terre. Les trois villes ont un point commun, à savoir que le plafond du taux de prime pour la terre est inférieur à 15% et que la plupart des parcelles de Chengdu sont de 9 à 11%.Après avoir atteint le Sommet du taux de prime, Nanjing adoptera une ? augmentation des conditions de pré - vente et de pré - vente ? et augmentera les conditions de pré - vente des logements commerciaux à 50% de l'investissement total dans la partie résidentielle.

En fait, selon le Ministère des ressources naturelles, lorsque le taux de prime de terrain atteint la limite supérieure, les soumissionnaires peuvent être déterminés de trois fa?ons, Nanjing, Hangzhou ont choisi de basculer hors ligne.En outre, les trois villes ont un degré différent de contr?le strict dans le développement coopératif, la qualification de l'appel d'offres et d'autres aspects, mais Hangzhou dans certaines parcelles (en particulier les parcelles de qualité concurrentielle) Le prix de départ a légèrement diminué.

Hangzhou Tupai nouvelle réglementation, par rapport à Nanjing et d'autres villes ont encore un espace réglementaire.Par exemple, Nanjing exige non seulement que toutes les parcelles soient de qualité concurrentielle, mais aussi qu'elles ne soient pas disponibles sur le marché dans un délai de six mois.

? chaque mesure est différente: au moins 20% des 20% précédents sont maintenant de 15%, soit 5 points de plus qu'auparavant.Une entreprise immobilière de Hangzhou estime que la deuxième concentration de l'approvisionnement en terres a laissé un espace de profit aux développeurs.Une autre personne liée à l'entreprise immobilière qui a fait une grande vente dans la première offre centralisée de terrains à Hangzhou a déclaré aux journalistes du 21ème siècle qu'elle était également intéressée à participer à la deuxième offre centralisée de terrains, mais qu'elle devait tenter sa chance.Les entreprises immobilières sont d'accord pour dire que dans la première offre centralisée de terrains à Hangzhou, Rongxin 14,32 milliards d'achats de sept terrains ne se reproduiront pas, à moins que les développeurs n'osent prendre des risques et aient suffisamment d'antécédents familiaux pour rivaliser pour des parcelles de qualité.

à l'exception des villes de première ligne, Nanjing, Suzhou, Chengdu, Tianjin, Shenyang, Qingdao, Jinan et d'autres villes où l'approvisionnement en terres est concentré pour la deuxième fois ont été annoncées et ajustées par le Gouvernement. Le point commun de ces villes de deuxième et de troisième ligne est de réduire considérablement le co?t d'acquisition des terres et le seuil.

Toutefois, au cours de la récente publication du rapport intermédiaire sur la concentration des résultats, les points de vue exprimés par la direction des entreprises immobilières lors de la réunion sur les résultats étaient clairs et prudents quant à la deuxième concentration.

Changement des règles du jeu: le premier tour de l'approvisionnement centralisé en terres n'est généralement pas rentable?

Hangzhou Second Round of centralized land supply new regulations one, Industry people believe, equivalent to the Government to land also Conduct “price limit”.Des mesures telles que la vérification des sources de fonds et le contr?le strict de la participation des entreprises de gilets sont apparues à de nombreuses reprises dans le contr?le du marché foncier. Les entreprises immobilières et les gens ordinaires achètent des maisons de plus en plus semblables, mais maintenant elles doivent prendre une décision de basculement (après avoir atteint la prime de plafonnement).

Bien que les nouvelles règles aient réduit le taux de prime et que le prix de départ de certaines parcelles ait légèrement diminué, les bénéfices des entreprises immobilières sont encore très limités.En particulier pour les parcelles de qualité concurrentielle, même si le prix de départ est fixé, il est probable qu'à l'avenir, il y aura des pertes.En outre, les ventes au comptant, le co?t du temps et le coefficient de risque sont encore très élevés;La ligne rouge de 40% bloque également certaines entreprises immobilières qui n'ont même pas le droit d'entrer dans la voiture.

Cela montre également que les exigences de qualification des entreprises immobilières sont de plus en plus élevées.Toutefois, selon les informations publiées lors de la Conférence de presse sur les résultats du rapport intermédiaire de 2021, de nombreuses entreprises immobilières de premier plan estiment que, dans le premier cycle d'approvisionnement centralisé en terres, à l'exception de certaines villes spéciales, la plupart des prix des terres dans 22 villes ont augmenté à des degrés divers.Une société immobilière de premier plan a révélé lors d'une réunion d'investisseurs que près de 60% des terres du premier lot de terres d'approvisionnement centralisé ne sont pas rentables, même si beaucoup d'entre elles peuvent être déficitaires.C'est peut - être la raison pour laquelle les prix des terres ont chuté après l'ajustement des nouvelles règles.

Par exemple, les 10 parcelles de qualité concurrentielle du deuxième projet pilote d'approvisionnement centralisé en terres à Hangzhou, bien que certaines parcelles aient réduit le prix de départ, ont encore du mal à équilibrer les comptes en raison des ventes au comptant.Les développeurs n'ont pas peur d'une faible marge bénéficiaire nette (1% acceptable), mais ils ont le plus peur de ne pas avoir de remboursement, pas de flux de trésorerie.Dans le contexte de la réduction de l'effet de levier, les co?ts de financement deviennent insoutenables.Les entreprises immobilières ont estimé que même si aucune prime n'était accordée pour des parcelles de qualité concurrentielle, elles seraient également confrontées à des pertes.

En fait, l'intensité de l'ajustement de l'approvisionnement centralisé en terres à Hangzhou pour la deuxième fois est également inférieure aux attentes de l'industrie.Par exemple, il n'y a pas eu d'augmentation de l'offre de terres;Il n'y a pas eu non plus de baisse importante du prix de départ prévu.Depuis septembre, Hangzhou traverse une vague de marché rouge, et il y aura un lot de maisons avec un taux de réussite très faible. Les entreprises immobilières récolteront bient?t des flux de trésorerie.à ce moment - là, Hangzhou et d'autres endroits du deuxième lot d'approvisionnement centralisé après la Journée nationale;à plus d'un mois d'intervalle, les entreprises immobilières ont de l'argent pour acheter des terres.

Chen hongni, Directeur exécutif et chef de la direction de xiangsheng Holding Group, qui a commencé à Zhuji, dans la province du Zhejiang, a souligné que 22 villes clés avaient achevé le premier cycle d'approvisionnement centralisé en terres d'avril à juin de cette année, avec la participation active de xiangsheng et l'acquisition de certaines terres de haute qualité, en particulier dans la province du Zhejiang.Dans le même temps, face aux changements de politique au cours du deuxième semestre, xiangsheng étudiera activement la rationalité de la politique elle - même et du projet foncier lui - même, puis fera des plans correspondants.

Lin zhongzhong, Président de Xuhui, a fait une nouvelle découverte: après la première concentration de l'approvisionnement en terres, le degré de coopération de l'ensemble de l'industrie a été renforcé.Il a donc pris une décision. Après l'optimisation de la politique d'approvisionnement centralisé en terres du deuxième lot, il est nécessaire d'améliorer continuellement l'exemple de consolidation de Xuhui et d'augmenter la proportion d'actions dans tous les projets d'exploitation conjointe. Au cours des trois ou quatre prochaines années, Lin Zhong espère augmenter le rapport de consolidation et le rapport d'actions de Xuhui à environ 70%.

Diversification des investissements fonciers: faible attente des entreprises immobilières

Auparavant, dans le premier cycle d'approvisionnement centralisé en terres, de nombreuses entreprises immobilières de tête prennent rarement des terres, face au deuxième cycle d'approvisionnement centralisé en terres, elles insistent également sur leur propre rythme d'approvisionnement en terres.Comme Shimao.Le 30 ao?t, lors de la réunion de performance du China Daily, Xu shitan, Vice - Président et Président du Conseil d'administration de Shimao Holdings, a déclaré que Shimao avait également pris beaucoup de terrain à l'extérieur de la ville.

It is revealed that through cooperation in Land Acquisition, Shimao has taken over 20 billion Equity Land in the first half of 2021, and that the Land Price has been adjusted in July and August, and Shimao has added 10 billion Investment.En d'autres termes, Shimao Land a investi environ 30 milliards de dollars depuis 2021.

Vanke a toujours été à l'avant - garde du marché foncier.Zhu Jiusheng, Président de Vanke, a souligné que le c?té de l'offre du marché foncier présente effectivement certaines caractéristiques diversifiées, telles que toutes sortes de canaux. Premièrement, la double concentration est une nouvelle fa?on, et ensuite, vous pouvez également remarquer que M & a au niveau du projet est également une fa?on.

Un fait est qu'au cours des trois dernières années, Vanke a investi près de 40% de l'ensemble de ses activités de développement dans des acquisitions de projets.

De plus en plus d'entreprises immobilières de premier plan investissent dans la recherche sur la fa?on d'obtenir des terres, Shimao est sorti d'une voie caractéristique.Xu shitan estime que la réglementation actuelle n'encourage pas la spéculation et l'irrationalité;Encourager davantage l'autonomie et les investissements prudents.Bien s?r, le deuxième cycle d'approvisionnement en terres a limité le taux de prime, mais il y a aussi de nouvelles méthodes de gestion que nous étudions activement. Si nous voyons de bonnes possibilités au cours du deuxième semestre, parce que notre argent est toujours disponible, nous pouvons également investir prudemment, mais il est certainement impossible de prendre des terres précieuses.Xu shitan l'a révélé.

Dans l'ensemble du pays, au cours du premier semestre de cette année, la superficie des transactions foncières a chuté de 11% d'une année sur l'autre, les prix ont augmenté et les marges bénéficiaires des entreprises immobilières ont été réduites.Selon les données du China Daily, de nombreuses entreprises immobilières ont activement mis au point un modèle diversifié d'acquisition de terrains en fonction de leurs résultats d'investissement au cours du premier semestre de l'année.

Par exemple, selon le rapport du milieu de l'année 2021 de JinKe, la proportion de projets d'acquisition par appel d'offres sur le marché libre est tombée à 43% au cours du premier semestre de l'année. La proportion de projets d'acquisition a considérablement augmenté à 57% grace à la collecte et à l'acquisition de ? biens + affaires?, ? biens + industrie? et à des liens de premier et de deuxième niveaux.

Il convient de noter que, même si la dépendance de la ville à l'égard de l'approvisionnement centralisé en terres n'est pas particulièrement élevée, plusieurs parcelles de terrain ont été vendues à Chengdu, Suzhou et d'autres endroits dans le premier cycle d'approvisionnement centralisé en terres.Le Directeur financier de zhongliang, you Sijia, a déclaré que les projets dans les villes d'approvisionnement centralisé sont généralement des projets, en raison de la limitation des prix, zhongliang ne fera pas nécessairement de consolidation, mais il a dit qu'à l'avenir, il observera certains progrès de la politique actuelle, en accord avec les attentes.

M. Chen Jun, Président et chef de la direction de Greenland Hong Kong, a déclaré que le deuxième ajustement des règles relatives à l'approvisionnement centralisé en terres montrait que la pression s'était exercée à différents niveaux: des institutions financières aux entreprises immobilières, des entreprises immobilières aux administrations locales.Les attentes des consommateurs changent également, du point de vue de l'industrie immobilière elle - même, en fait, de l'ensemble de l'environnement économique, des soins de santé, de l'éducation, du capital dans le processus de rectification des actions à grande échelle, de sorte que l'ensemble du pouvoir d'achat social est en train de subir de grands changements.à son avis, l'ensemble de la réflexion réglementaire sera - t - elle approfondie ou sera - t - elle atténuée avec la crise de l'acceptation dans de nombreuses entreprises?à l'heure actuelle, il reste encore à voir, ce qui pose également un très bon problème à l'industrie, de sorte que l'investissement global au cours du deuxième semestre de cette année, Greenland Hong Kong n'est pas terminé pour achever le plan, mais doit choisir les possibilités d'investissement appropriées en fonction de l'ajustement du marché.

En tant que propriétaire de petites et moyennes entreprises immobilières, Lin rongbin, Président du Conseil d'administration de Sansheng Holdings, a également estimé que l'objectif de l'approvisionnement centralisé en terres était de limiter le prix des terres, mais que l'effet n'était pas très bon à partir de la première situation d'approvisionnement en terres, de sorte que la deuxième fois que l'approvisionnement centralisé en terres a appuyé sur le bouton pause;à l'heure actuelle, le deuxième lot de terrains d'approvisionnement a subi de nombreux changements de politique, plus enclin à la qualité et à tous les aspects de l'immobilier pour laisser un certain espace, ce qui est une bonne chose pour l'ensemble de l'industrie immobilière.Selon sa divulgation, l'investissement immobilier de Sansheng suit la logique d'investissement de "4 - 3 - 3", c'est - à - dire que 40% sont des terrains à crochet, 30% sont des acquisitions et 30% des appels d'offres et des appels d'offres pour l'orientation de l'investissement, y compris Le premier semestre de cette année, 850 000 mètres carrés sont essentiellement réalisés par le mode de crochet.

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