第一陣は土地を供養(yǎng)して半分を過ぎてお金を儲(chǔ)けますか？第二陣は利潤空間を釈放します。

8月末、杭州政府は改めて第二陣の集中的な土地譲渡公告を発表した。

公告によると、第二陣の土地は全部で31ムーで、総建築面積は約466萬平方メートルで、総原価は約629億元で、10月12日から13日までに譲渡する予定です。同じ時(shí)間帯に、成都、南京も第二回の土地提供のルールを改正しました。三つの都市には共通點(diǎn)があります。つまり、土地の割増率の天井は15%以下で、成都の大多數(shù)の地塊は9%-11%です。南京では、プレミアム率が頭打ちになった後、「ダイヤル＋前売り條件の向上」を採用し、商品住宅の前売り條件を住宅部分の投資額の50%に引き上げる。

実際には、自然資源部の規(guī)定によると、土地の割増率が上限に達(dá)したら、3つの方法で競売人を確定できます。南京、杭州はラインダウン記號(hào)を選択しました。このほか、3つの都市は協(xié)力開発、競売資格などの面で、それぞれの程度の厳格さを訴えていますが、杭州は一部の土地（特に競合品質(zhì)の土地）からの価格がやや下がりました。

杭州の土は新しい規(guī)則を撮影して、南京などの都市に対してまだコントロールの空間があります。例えば南京ではすべての土地が品質(zhì)を競うと規(guī)定されているだけでなく、6ヶ月以內(nèi)に出荷できないと規(guī)定されています。

「各家庭の推計(jì)は違っています。少なくとも過去20%は現(xiàn)在15%で、もとより5つ多くの點(diǎn)があります。」杭州のある不動(dòng)産企業(yè)は、第二回集中供給地は開発者に利益空間を殘したと考えています。もう一つの家は杭州で初めて土地供與に集中して大挙した不動(dòng)産企業(yè)の関係者は21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対して、第二回の集中供養(yǎng)地に參加する興味がありますが、運(yùn)を合わせます。不動(dòng)産企業(yè)達(dá)は一つの共通認(rèn)識(shí)があります。杭州が初めて土地供給に集中する中で、信用を融解して143.2億円で7枚の土地を買う狀況は再現(xiàn)できなくなります。

第一線の都市を除いて、現(xiàn)在は第二回の集中供給地の都市南京、蘇州、成都、天津、瀋陽、青島、済南などの都市を官宣しました。これら二、三線都市の共通點(diǎn)は、土地取得コストと敷居を大幅に低減することです。

しかし、最近の中間報(bào)告の業(yè)績集中発表期間には、各不動(dòng)産企業(yè)の経営陣が業(yè)績會(huì)議で表現(xiàn)する観點(diǎn)が明確であり、第二回の集中供與地を慎重に見ている。

土はゲームの規(guī)則をたたいて変えます。第1ラウンドの集中供給地は大體儲(chǔ)からないですか？

杭州第二ラウンドの集中供給地の新規(guī)規(guī)定が出たら、業(yè)界関係者は政府が土地に対しても「価格制限」を行ったに相當(dāng)すると考えています。資金の出所を調(diào)べて、厳格に馬甲會(huì)社を制御して參與しますなどの手段は何度も土地市場のコントロールの中で現(xiàn)れて、不動(dòng)産企業(yè)の持つ土地と普通の人は家を買うのはますます似ていて、今更に記號(hào)を揺りますを通じて(通って)決定します。

今回の新規(guī)規(guī)則はプレミアム率を下げましたが、一部の土地からのオファーはやや下がりました。特に品質(zhì)を競って土地を手に入れても、將來的には原価を手に入れても、損失に直面する可能性があります。また、現(xiàn)在の住宅販売は、時(shí)間コストとリスク係數(shù)が依然として大きい。40%の投資は赤い線よりも一部の不動(dòng)産企業(yè)を遮りました。これらの不動(dòng)産企業(yè)は「乗車」の資格すらありません。

これはまた、不動(dòng)産企業(yè)に対する土拍の資質(zhì)要求がますます高くなっていることを示しています。しかし、2021年中に業(yè)績発表會(huì)が発表された情報(bào)によると、多くの首要住宅企業(yè)は、第1ラウンドの集中供給地の中には、いくつかの特別な都市を除いて、22都市のほとんどの土地の地価が異なる程度に上昇していると考えています。ある頭の不動(dòng)産企業(yè)は投資家會(huì)議で會(huì)社の研究を明らかにしました。第一回は土地供給に集中しています。60%近くはお金を儲(chǔ)けていません。さらにこの中には赤字が多いかもしれません。これは各地で土地の規(guī)則を調(diào)整した後、地価を下げる局面を呈している原因かもしれません。

例えば、杭州の第二回の集中供給地試験の10個(gè)の競合品質(zhì)ブロックは、一部の土地で値下げされていますが、現(xiàn)在の住宅販売のため、帳簿はまだ平らではありません。開発者は純利益率が低いことを恐れていません。（1%は全部受け入れることができます。）しかし、返金がないのが一番怖いです。キャッシュフローがないです。レバーを下げることで、融資コストがかかりにくくなります。ある不動(dòng)産企業(yè)の見積もりによると、たとえゼロプレミアムが競爭品質(zhì)のブロックを持っても、同じように損失に直面するということです。

実際、杭州の第二回の供給地の調(diào)整力は業(yè)界の予想を下回っています。例えば、呼び聲の高い土地供給規(guī)模の増加は、現(xiàn)れていませんでした。予想されていたオファーの値下げも、大きな面積が出ていません。9月に入ってから、杭州は紅潮を経験しています。また、ビザ率が極めて低い不動(dòng)産が出現(xiàn)します。不動(dòng)産企業(yè)はすぐにキャッシュフローを収穫します。この時(shí)、杭州などの第二陣の集中供地は國慶節(jié)の後に決めます。一ヶ月以上の間隔で、不動(dòng)産企業(yè)はちょうどお金があります。

浙江省諸および祥生ホールディングス執(zhí)行役員兼行政総裁の陳弘倪氏によると、今年上半期には22の重點(diǎn)都市が第1回の集中供養(yǎng)地を完成し、祥生は積極的に參加し、一部の良質(zhì)な土地、特に浙江省を獲得した。同時(shí)に下半期の政策の変化に直面して、祥生はまた積極的に政策の自身と土地のプロジェクトの自身の合理性を研究して、それから相応する計(jì)畫を作り出します。

旭輝董事長の林の中に新しい発見があります。初めての土地供給に集中してから、業(yè)界全體の協(xié)力がより緊密になりました。彼はこのために一つの方策を決めました。第二陣の集中供地政策が最適化された後、引き続き旭輝の歩留まりを向上させ、すべての共同運(yùn)営プロジェクトにおける持分比率を向上させます。今後3年か4年ぐらい、林の中で旭輝の併表と権益比を70%ぐらいまで引き上げたいです。

土地投資の多元化：不動(dòng)産企業(yè)の低地予想

以前は第1ラウンドの集中供養(yǎng)地の中で、多くの首の不動(dòng)産企業(yè)は珍しく土地を持って、第2ラウンドの集中供養(yǎng)地に直面して、それらは同様に自分の持ち地のリズムを堅(jiān)持します。例えば、世茂。8月30日の中報(bào)業(yè)績會(huì)で、世茂ホールディングスの取締役副會(huì)長、許世壇総裁は、22城外世茂氏も多くの土地を獲得したと述べました。

共同で土地を取ることによって、世茂は2021年上半期に全部で200億の権益を超えた土地を獲得しました。7月と8月に土地価格が逆転し、世茂は100億の投資を追加しました。つまり、2021年以來、世茂の土地投資は300億ぐらいになりました。

萬科の土地市場に対する予備判決はずっと業(yè)界のトップを占めています。萬科総裁の祝九勝氏は、土地市場の供給先は確かに多様な特徴があると指摘しました。例えば、各種のルートがあります。まず二重集中は新しい方式です。そして、プロジェクトレベルでの合併も一つの方式です。

一つの事実は、過去3年間で、萬科のプロジェクトレベルでの買収合併はすでに開発業(yè)務(wù)全體の投資額の40%近くを占めています。

より多くの頭の不動(dòng)産企業(yè)が投資して、土地を持つ方式で研究しています。許世壇は、現(xiàn)在のコントロールは宣伝を奨勵(lì)しない、非理性を奨勵(lì)しないと考えています。自主を奨勵(lì)し、慎重型の投資を奨勵(lì)する。もちろん第二ラウンドの供地はすでにプレミアム率を制限していますが、新しい管理方法もあります。私たちは積極的に研究しています。下半期にいい機(jī)會(huì)があったら、現(xiàn)金でもいいです。慎重に投資してもいいです。でも、高いところを撮ることはできないと思います。許世界が明らかにした。

全國を見ると、今年上半期の土地の成約面積は同11%下落し、縮小価格が上昇し、不動(dòng)産企業(yè)の利潤空間は圧縮された。21世紀(jì)の経済報(bào)道記者は中報(bào)のデータを整理することによって、不動(dòng)産企業(yè)の上半期の投資態(tài)度から見ると、多くの不動(dòng)産企業(yè)が積極的に多様な土地獲得モデルを開発していることを知りました。

例えば、金科2021年中報(bào)によると、上半期に公開市場からのオークション獲得プロジェクトの比率も43%に減少し、「不動(dòng)産＋商業(yè)」「不動(dòng)産＋産業(yè)」の買収、一級(jí)二級(jí)連動(dòng)などを通じて、獲得項(xiàng)目の比率は57%に大幅に上昇した。

注目すべきは、集中供給地に対する都市依存性が特に高くない中梁不動(dòng)産であっても、第1回の集中供給地である成都、蘇州などにはいくつかの土地が作られています。中梁首席財(cái)務(wù)責(zé)任者の遊思嘉氏によると、一般的に供給地の都市に集中しているプロジェクトは、価格制限のため、中梁氏は必ずしも表を作るとは限らないが、今後は現(xiàn)在の政策の進(jìn)展を観察し、期待に応じて手を出すという。

緑の地の香港の取締役會(huì)長兼CEOの陳軍氏は、第二回の集中供地の規(guī)則調(diào)整は、圧力がすでに異なるレベルで伝達(dá)されていることを示しています。消費(fèi)者の期待も変わっています。不動(dòng)産業(yè)界自體から言えば、経済環(huán)境全體から、醫(yī)療、教育、資本に対して大きな面積の動(dòng)作の整備過程において、社會(huì)全體の購買力は大幅に変化しています。彼は、全體のコントロールの構(gòu)想は結(jié)局いっそうの深化ができるかどうかと思って、それとも多くの企業(yè)が引受の危機(jī)が現(xiàn)れた後にある程度緩和することができますか？今はまだ観察が必要です。業(yè)界にもいいテーマがあります。だから今年の下半期の全體投資は緑地香港が計(jì)畫を完成するために完成するのではなく、市場の調(diào)整狀況によって、適切な投資機(jī)會(huì)を選びます。

中小の不動(dòng)産企業(yè)の主として、三盛ホールディングスの林栄浜會(huì)長も、土地の制限を目的とした集中供與地の目的があったが、初めての供地の狀況から見ると効果があまりよくなかったので、第二回目の集中供地は一時(shí)停止ボタンを押した。今第二回の供給地は多くの政策の変化が発生しました。品質(zhì)と各方面から不動(dòng)産に一定の空間を殘す傾向があります。これは不動(dòng)産業(yè)界全體にとっていいことです。それによると、三盛の不動(dòng)産投資は土地を持って“4-3-3”の投資の論理に従って、つまり40%は勾留して、30%は買収合併を受け入れて、30%は引っ掛かりの投資の方向をたたいて、今年の上半期を含んで85萬平方メートルがあって、ほぼすべて勾地のモードを通じて達(dá)成するのです。

?