先に再建築モールに入居&Nbsp ;小売業(yè)者の試水「受注ビジネス」

銀泰百貨はこのほど、北京2店が大紅門地區(qū)に入居すると発表した。以前は、銀泰百貨店開発者の京投銀泰株式會社と戦略的提攜を結(jié)んだ。これで業(yè)界では、銀泰百貨が京投銀泰に「注文する」という協(xié)力モデルで出店するとの見方が出ている。実は、これは北京のビジネス分野の業(yè)者が注文モデルを採用していることの垣間見えにすぎない。銀泰だけでなく、複數(shù)の小売業(yè)者が地産地消業(yè)者と協(xié)力し始めている。萬達グループが創(chuàng)始した「注文モデル」は京城で巻き返しの勢いがある。

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　複數(shù)の小売業(yè)者が水を試みる「注文モデル」

銀泰中國主席兼執(zhí)行役員の沈國軍氏は、將來の北京ビジネスに興味を持っており、同社は5年以內(nèi)に北京地下鉄沿線に10カ所のショッピングセンターを開設(shè)することを目指していると発表した。大紅門は銀泰百貨が北京市場に全面的に上陸する序曲にすぎない。

外國の小売大手が京城商業(yè)に進出するのは珍しくないが、銀泰百貨が北京市場を開拓した背景に隠された意義は尋常ではない。関係者によると、銀泰百貨はすでに1月に京投銀泰株式會社と戦略的パートナーシップを結(jié)び、北京市場を共同開発している。京投銀泰の主な業(yè)務(wù)は不動産開発であることが分かった。この會社の持ち株株主は北京インフラ投資有限公司で、主に北京インフラ軌道への投資を擔(dān)っている。

　業(yè)界関係者京投銀泰と提攜した後、一方で、銀泰百貨店京投銀泰に投資する地下鉄駅の駅口付近の商業(yè)施設(shè)の優(yōu)先選択権を持つ、一方、銀泰百貨は京投銀泰と「オーダーモード」で提攜する可能性が高い。

記者によると、銀泰百貨の前には、すでに地産地消業(yè)者と注文式の提攜を始めている小売店がある。北苑と十里堡にある華堂デパートの新店舗は、地産商サンシャイン新業(yè)と協(xié)力して開発された。現(xiàn)在、雙方はすでに「注文ビジネス」の甘さを味わっており、この成功モデルをコピーし続ける可能性が高い。

地産地消業(yè)者と小売業(yè)者が「注文モデル」で協(xié)力しているほか、複數(shù)の地産地消業(yè)者自體が小売分野に進出している。先日、國浩中國、凱徳置地など多くの有名不動産大手が小売分野への投資を増やした。

國浩中國を例に、その投資の體量が16萬平方メートル近くの國盛ファッションショッピングセンターはすでに誘致を正式に開始した。國盛ショッピングセンターはミドル?ハイエンドに位置し、ホワイトカラーの消費者層を中心にしており、顧客にワンストップのショッピング體験を提供することを目指している。このデパートは2期に分けてオープンし、9月にオープンする予定の一部には、ファッション服、美容、レジャー施設(shè)、映畫館などが含まれている。高級デパートや高級スーパーなどの業(yè)態(tài)を網(wǎng)羅するデパートの2期は來年の夏に客を迎える。

國盛側(cè)によると、國盛ファッションショッピングセンターのほか、ファッションショッピングセンター國盛センター全體のプロジェクトにはオフィスビル、ホテル、マンションなどが含まれており、全體の量は約60萬平方メートルに達している。國盛センターが上海にあるプロジェクトも間もなく登場する。

　駐大ブランド炒旺商店を借り入れる

記者によると、「注文ビジネス」には小売業(yè)者にとって二重の意味があるという。第1層の意味は、不動産開発者が小売業(yè)者の店舗計畫に基づいて、面積、階數(shù)などの建設(shè)物業(yè)を含む。

小売業(yè)者と開発者が協(xié)力協(xié)定を締結(jié)する基礎(chǔ)となる「オーダービジネス」の第2層の意味：先行調(diào)査によってデパートの位置づけを確定し、それによって店內(nèi)の業(yè)態(tài)構(gòu)造とブランド配置を推定する。導(dǎo)入するブランドの方向性を基本的に確定した後、これらのブランドの具體的な特徴、機能需要、企業(yè)規(guī)模、資金狀況に基づいて開発者に地道な注文をし、その後、不動産業(yè)は実際の建設(shè)と商裝段階に入ることができる。

実は、2004年には、商業(yè)不動産開発で有名な萬達グループが全國で初めて「オーダー式」の開発モデルを作った。最初の段階では、このような新しいモデルは京城ひいては全國の商業(yè)不動産プロジェクトに大きな影響を與え、一時は風(fēng)に従う者が多かった。しかし、好景は長くなく、その後の數(shù)年間、萬達商業(yè)広場を除いて、京城商業(yè)不動産プロジェクトでは、他の「注文モデル」の産物を探すのはほとんど難しく、かつて有名だった「注文ビジネス」は沈黙していた。

「受注ビジネス」の今回の巻き返しに対する発展予想。業(yè)界関係者は、大規(guī)模に普及できるかどうかの鍵は注文を細(xì)分化することにあると考えている。あるビジネス専門家によると、「オーダービジネス」がこれまで大きな発展を遂げることができなかったのは、商店が主力店だけを特定してギャグとして宣伝し、他の次の主力店や商店の加盟を誘致することが多く、主力店の基準(zhǔn)に従ってデパートを建設(shè)できるかどうかを見落としている商店経営者が少なくないことだ。その中には主力店の家賃の高さも含まれている。大手主力店のブランド知名度を借りて宣伝するだけで、主力店の導(dǎo)入による投資リスクの減少をうたう「受注モデル」が、開発者による高財産権店舗のクビになるツールに変色することになる。

同関係者によると、この點は商業(yè)不動産市場の中で、「世界トップ500に隣接している」、「賃貸料で店舗を養(yǎng)う」、「一舗富三代」、「ゼロリスク」というキャッチコピーを適切に説明している。このような炒め物の背景には、商店の価格が上昇して船が高くなっている。多くの投資家は、世界トップ500の「大樹の下は涼みやすい」ことで、収益を安定させることができると考え、最終的には財産権店舗を購入するために殺到した。開発者は鉢がいっぱいになると同時に、主力店以外の業(yè)者の利益を保証するのは難しいと言える。

主力店だけを特定し、具體的な店舗に細(xì)分化しないことが「オーダービジネス」の発展のネックとなっているのは、主力店の入居はモールに人の流れをもたらすことができるが、前期に他の店舗の計畫がなかったため、これらの商家と主力店は客の流れを共有することが難しく、同じ経営をしていたが役に立たなかったからだ。

また、一部の有名ブランドは知名度が高すぎるため、他のブランドの人気を奪ってしまう可能性が高い。例えばLV店舗があるデパートでは、同類ブランドの経営狀況が影響を受ける可能性があります。來福士、西単大悅城では、H&Mの存在により、他の同価格帯のファッションブランドの生存狀況は楽観的ではない。

しかし、今では多くのデパートがそれに気づいている。ホーム業(yè)態(tài)で國內(nèi)市場に知られるイケアグループは、イケアの兄弟ブランドである英特イケアグループと提攜し、49%と51%の株式関係で共同投資して英特イケアショッピングセンターを建設(shè)すると発表した。現(xiàn)在、英特宜家ショッピングセンターの無錫と北京の店舗は実際のプロジェクト計畫段階に入っている。

記者によると、英トイズは今回、國內(nèi)ショッピングセンター市場に進出する前に、店內(nèi)の80%の業(yè)態(tài)とブランドを事前に見積もり、その後、誘致段階に入った。このような変形した「注文モデル」は多くの業(yè)界専門家に注目されている。同時に、英トイズの企業(yè)誘致では、複數(shù)のショッピングセンターを同時にパッケージ化して運営することになり、ブランド業(yè)者への魅力が大幅に増すことになる。

小売業(yè)者は企業(yè)誘致の圧力を下げることができる

近年、北京の商業(yè)の発展に伴い、北京の商業(yè)放量は日増しに増加している。一方、商業(yè)面積の増加は北京デパートがより多くのブランド、商店を?qū)毪工牖A(chǔ)である。しかし一方で、商業(yè)放量が急増し、モール間の差別化の欠如が多くの業(yè)者の生存狀況を困難にしている。

歐米の為替ショッピングセンター、國瑞ショッピングセンター、富力センターなど多くのデパートでカウンターが広く空いていることが分かった。商業(yè)面積は物を盡くすことができず、企業(yè)の運営コストを増やすと同時に、限られた商業(yè)資源を浪費し、北京が國際都市に邁進するのに不利である。

中國ショッピングセンター産業(yè)情報センターの郭増利主任は、「注文モデル」が最終的に店內(nèi)の多數(shù)のブランドに細(xì)分化され、最終的に普及を?qū)g現(xiàn)すれば、モールの誘致圧力を減らすのに重要な役割を果たすだろう」と考えている。同時に、小売業(yè)が相対的に発達している市場の発展法則でもあるが、その実現(xiàn)にはまだ長い時間が必要である。ブランドの信頼を得るには、一定の規(guī)模を持つブランドチェーン企業(yè)だけが必要だからだ。

郭増利氏によると、北京で「オーダービジネス」モデルを創(chuàng)設(shè)した萬達グループは現(xiàn)在、新規(guī)出店に直面している誘致圧力が相対的に少ないのは、資源の優(yōu)位性があるからだ。これらのリソースには、運営能力、資金力、ブランド知名度などが含まれています。

しかし、企業(yè)誘致の成功は「受注ビジネス」の長期経営の始まりにすぎないという専門家もいる。企業(yè)誘致が順調(diào)なのは後期運営の成功の基礎(chǔ)にすぎない。運営において、開発者はデパートを育成する責(zé)任を負(fù)い、デパートに対して統(tǒng)一計畫、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理を調(diào)整し、開発者、投資家、商店、管理者のウィンウィンを?qū)g現(xiàn)しなければならない。

同関係者によると、主力店の経営が成功した場合、開発者に高い収益をもたらすことができ、経営がうまくいかないと、開発者とリスクを共有せずに閉店休業(yè)することが多いという。そのリスクは最終的には開発者に転嫁され、中小企業(yè)に転嫁される。このような狀況は國內(nèi)のデパートではあまり見られない。もしこの時、商店がデパートに対して放任的な態(tài)度を取っていたら、どんなに良い商業(yè)プロジェクトでも命を落とすことはできなかっただろう。

また、「受注モデル」で開発された商業(yè)不動産プロジェクトは、実際の経営において多くの問題を解決しなければならないと述べた。ビジネスプロジェクトの運営規(guī)則に従って、先にビジネスを企畫してから不動産を運営し、マーケティングの普及を重視してこそ、成功する機會がある。

また、人材を重視し、専門化操作を?qū)g行し、実務(wù)的な考え方でビジネス環(huán)境を創(chuàng)造し、良いことをする前にリスクを回避することも小売企業(yè)の必修科目である。