森馬服は不動産から商業(yè)地に転換しました。

森馬服飾は16年間ずっと業(yè)界に殘してきました。服裝「癡漢」のイメージは、同業(yè)が投資や不動産を派手に遊ばせても、利益の比較的低い服裝業(yè)務に打ち込んでいる。しかし、森馬の服飾に従って服から不動產(chǎn)に目を移して、「癡漢」のイメージはいつでも古風になります。

　土地購入に金を投じる

創(chuàng)立以來、1.56億円、あるいは森馬服飾の10年余りの思惟定式を爆発させ、森馬服飾はずっと主業(yè)を深く耕しています。上場しても、その思惟を動かすことができませんでした。近日に至るまで、森馬服飾は以前のやり方を改めて、會社が募集資金を使って1.56億元を買収すると発表しました。浙江省華人実業(yè)発展有限公司の100%の株式を持ち、相応の債務を受け継ぐ。そのうち、持分の譲渡価格は4900萬元で、債務の引継ぎは1.07億元である。取引が完了したら、會社は浙江省杭州市上城區(qū)延安路236號に位置する家屋の所有権と土地使用権を取得します。家屋の総層數(shù)は6階で、建築面積は2637.77平方メートルです。

公告によると、この不動産1-4階は現(xiàn)在杭州邦威服飾有限公司（競爭相手の美邦服飾（23.53、-0.19、-0.80%）の全額子會社として利用されています。賃貸面積は1758.51平方メートルで、レンタル期間は2013年2月28日までです。5-6階は個人にホテルとして使用され、レンタル面積は700平方メートルで、2014年5月31日までです。レンタル期限が切れたら、森馬服はここで自分の店を作ります。

森馬服飾の企畫により、今後は店舗として利用することになりますが、森馬ブランドとバラバラブランドの杭州地區(qū)でのブランドイメージアップに貢獻します。販売実績。そのため、この杭州の中心的なビジネスエリアに位置する不動産は、森馬服飾に満足しています。

しかし、効果は3倍のプレミアムに戻ることができるかどうかは、今のところまだ見られません。実は、森馬服飾は初めて商業(yè)地に足を踏み入れた服裝企業(yè)ではありません。2009年、発売2年目のアメリカ服は不動産の長期レンタルと購買行為を一連実施しました。その年の前の8ヶ月以內(nèi)に、商業(yè)不動産39カ所を予約しました。総投資額は10億元を超えて、會社の利益が下がりました。

不動産分野で大きな動きを見せているアパレル企業(yè)のヤゴール氏も今年4月、アパレル業(yè)界に復帰すると明言した。2010年には、アゴア不動産業(yè)務の営業(yè)総収入に対する貢獻率は47%に達し、半分の天しか選ばれていませんでした。2011年にはアゴアはプロジェクトの周期的要因で不動産の交付が32.34億元減少し、収入と営業(yè)利益は同46.94%と32.12%減少しました。現(xiàn)金回収速度は緩やかで、流入が前年より25.26億元減少しました。アイゴア會長の李如成氏によると、2011年のヤゴア不動産事業(yè)の完成は期待値の3分の1を占めた。

「ヤゴールのように不動産市場に徹底的に進出したら、開発者になったということはよくない」不動産業(yè)界のメディア評論家の蔣毅坤さんは記者に、今の比較的に悪い市場環(huán)境から見ても、やはり業(yè)界の専門性の要求がますます強くなる傾向から見ても、非専門企業(yè)がこの市場に進出したら、お金を損するかもしれないと言いました。

アメリカの服飾のように選ばれたら、せいぜい「家売買者」という身分に満足しています。蔣毅坤は「一方では固定資產(chǎn)で、將來は値上がりする可能性があります。一方で、このような黃金の地で旗艦店を作ったら、森馬服飾の評判は大いに上がります。」言い換えれば、一つは服裝を始めとして、不動産の副業(yè)を発展させることです。一つは土地を買って店を開くことを手段として、服裝の主業(yè)を発展させることです。これは森馬服の前に置かれた二つの道です。目的は違っています。結(jié)果は違っています。

このため、記者は相前後して森馬服飾本部広報処と董事室に電話しました。雙方は最初は土地購入について知らないという態(tài)度を見せました。記者の再三の質(zhì)問で、董事室ゴン女史は6月12日に森馬服飾が「資金を募集して株式の買い付けで店舗を買うことに関する提案」について今年初めて臨時株主総會を開いたと明らかにしたが、詳細は明らかにされていない。

そのため、森馬服飾が明らかになっていないということは、ただ前場を駆け回るためなのか、それとも今後不動産市場に足を運んで試水するためなのか、森馬服飾の戦略的意義は分かりません。

平効を上げる

戦略的な考えを抜きにして、ただ一回の行為について言えば、この商売はまだお得です。

森馬服飾の構想では、一線の都市での店舗面積は1000平方メートルぐらいで、二、叁線の都市は300～500平方メートルぐらいです。今回の不動産購入の面積は2600平方メートル以上で、核心的な商業(yè)圏に位置するという利點を加えて、森馬服飾の「一、二線都市で旗艦店をオープンし、大店舗をオープンし、上質(zhì)な店を開くことによって全體の経営効果を高める」という考えにぴったり合致しました。

実は、森馬服飾はここ數(shù)年、急速に新店舗を開設していると同時に、小店から大店のイメージアップ、商品の種類を豊富にするなどの面で內(nèi)面的なフラット効果を高めることに著手しています。発売前は森馬8.5代の最新イメージショップの店舗が10%を下回りましたが、今後はその比率がどんどん上昇していきます。統(tǒng)計によると、改裝した店舗の平均効果は10-15%に達するという。

短期的には、大きな店に大きな店の弊害があると認めざるを得ない。2010年の森馬直営店の平均的な効果低下の要因として、大きな店を開くことが多すぎます。大店の育成期間は一年以上ですから、売り上げの伸びは面積を下回ります。しかし、長い間、大きな店が成熟期に入ると、その平効果は持続的に向上します。

まして、ある程度から言えば、大きな店の傾向は森馬服飾を主としてはいけない。「主力の旗艦店の立地から見れば、森馬服飾は全國的に遅れており、ブランドイメージもメトスボンバーに負けている。長期的に見れば、核心的な商業(yè)圏を握っている大型店は、企業(yè)の多ブランドの運営と品類の拡充に大きな利便性をもたらし、市場の位置づけにも合致しています。単一の種類から総合的な種類に伸びています。売り場が専門店からワンストップの売場形態(tài)の拡充に役立ちます。靴業(yè)界獨立評論家の馬崗さんは記者に語った。

一方、ZARAやC&Aなどの國際的な大手に比べて、森馬服は店舗イメージや反応速度などに差があります。そのため、海外の大ブランドはスーパーの直営システムや大店舗モデルを利用して、3萬～5萬円のフラット効果を?qū)g現(xiàn)しました。その背景には、森馬の今回の手の出し方が非常にスマートに見えます。第一に、完全に會社の自主的な考え方に従って、店舗を設計し、改造し、企業(yè)の核心的な商業(yè)圏の配置に大きな主動性をもたらします。第二に、ゴールデンエリアで固定資産を持つことができます。大型旗艦店でブランドの名譽度と効果を大幅に高めます。

いずれにしても、長期的に見れば、コアビジネス圏の商業(yè)不動産資源はより少なくなります。レンタルできるかどうかは、都市の商業(yè)計畫、大家などの様々な要素の影響を受けます。華捷諮詢服飾業(yè)界のアナリスト、梁?ビンロウ氏によると、通常小売業(yè)の賃貸費用は通常17%前後だが、國內(nèi)ではこの3年間でリースコストが高騰し、この數(shù)値を突破する可能性が高いという。「実はこれはマクドナルド（ミニブログ）の海外でのやり方に似ています。フランチャイズチェーンの中で非常に良い収益モデルです。」中國特許経営學の創(chuàng)始者で、中國政法大學特許経営研究センターの李維華博士は記者に、森馬服飾の自営不動産を店舗にする行為を絶賛しました。

加盟者に対してより効果的にコントロールする方法の一つでもある」実は、馬崗から見ると、森馬服飾が今回不動産を出すというもう一つの意味は、自営店の加速です。営収構造から見ると、森馬服飾直営は10%ぐらいです。森馬服飾は店舗數(shù)で米國を上回っていますが、端末のコントロールと販売の安定性を考慮して、森馬服飾は優(yōu)れていません。

大型アパレル企業(yè)にとって、適切に直営比率を拡大し、ルートのコントロール力を増加させ、ルートを縮小するリスクに有利である。過去に、加盟モデルは企業(yè)管理能力と資金能力が弱い時に企業(yè)の急速な拡張を助けましたが、市場環(huán)境が良くなく、加盟企業(yè)の経営圧力が大きい時に、加盟商の外部脫出は企業(yè)の重要なリスクになります。

直営は企業(yè)の迅速な意思決定、精密な管理を可能にし、同時に、ルートの不安定さが企業(yè)の業(yè)績に大きな変動をもたらすリスクも回避した。と述べた。結(jié)局、森馬服はモデルチェンジだけではなく、スピーディーに回転します。時間は人を待たない。