「二大家」のビジネスモデルを分析する

通常、百貨店企業(yè)がオーナーにデパートを賃貸する費用率は売上高の5%である。もちろん、デパートがコミッションではなく、業(yè)者から固定賃貸料を受け取る場合、オーナーは通常、デパートから賃貸料の30%を引き出す。保険のために、所有者はすべて契約の中で最低賃貸料を約束します。

しかし、一方で、業(yè)者にとって、國內(nèi)デパートの平均減點率はほとんど20%前後で、ハイエンドデパートの減點率はやや高く、約22%だった。また、業(yè)者は一定の割合の管理、販売促進などの雑費を支払わなければならない。徐家匯傘下のいくつかのデパートの全體的な費用率は26%以上だ。「平均化された」要素を除くと、多くの中小企業(yè)の百貨店チャネルでの費用率は30%を超えている。

5%が借り入れ、20%が借り換え、デパートは15%の差額を拾うだけで、二大家のお金は本當にこんなに稼ぎやすいのだろうか。

1つのとても簡単な道理：所有者はどうして二大家さんに大儲けさせて、自分で家賃を払わないことを望んでいますか？それはもちろん不可能だ。

で上海恒隆広場を例にとると、恒隆広場は恒隆不動産傘下のプロジェクトであり、すでに上海南京路商圏の商業(yè)ランドマークとなっている。恒隆不動産は香港の不動産開発企業(yè)で、1990年代初めに大陸部市場に進出し、今世紀初めに業(yè)務の重點をここに移した。恒隆不動産はトップクラスの商業(yè)不動産の開発に集中しており、上海でのもう一つのプロジェクトは上海港匯（現(xiàn)改名港匯恒隆広場）で、徐家匯商圏に位置している。

　　恒隆不動産非常に純粋な不動産開発者で、それ自體はデパート運営ではなく、業(yè)者から口銭を受け取るだけです。上海恒隆広場と港匯恒隆広場の成功のおかげで、恒隆不動産の賃貸料収入も上昇した。2005年、恒隆広場（デパート部分のみをカウント）と香港為替の賃貸料収入はそれぞれ1億4000萬香港ドルと3億4000萬香港ドルだった。しかし2013年、この2つの収入はそれぞれ7億7000萬香港ドルと10億7000萬香港ドルに上昇し、それぞれ455%と217%上昇した。

絶対賃貸料のレベルを見ると、恒隆広場の賃貸料は39.4香港ドル/㎡/日に上昇した。これはやはり建築面積で計算された賃貸料費用です。通常、モールの運営面積は建築面積の60%?70%に過ぎない。運営面積で計算すると、上海恒隆広場の平均賃貸料は約60香港ドル/㎡/日に達する。

この金額はほぼ國際トップクラス商圏の家賃は相當です。ここに100平米のコーナーを開設したい場合、年間約180萬元の家賃が必要になります。國內(nèi)のほとんどのデパートの売上高はこのレベルにも達していない。

だから、不動産開発者こそ中國の商業(yè)大繁栄の最大の受益者である。恒隆広場の二大家になれば、スターデパートになれるに違いないが、お金を稼ぐことができるだろうか。

しかし、もしそうなら、伝統(tǒng)的なスターデパートが寢ていてもお金を稼ぐ論理はどこにあるのだろうか。「二大家」ではなく、所有者だからです。

50年以上の歴史を持つ國営老舗百貨店はほとんど見なくても、主力店はすべて自社所有物業(yè)だ。1990年代に成長した次世代スター百貨店の中で、銀泰武林店、金鷹南京新街口店、百聯(lián)青浦奧雷、華地無錫八百伴などの店も所有物業(yè)であり、賃貸料の上昇の心配は全くない。茂業(yè)華強北店は関連先の賃貸物件であり、比較的に費用も制御可能である。

自営業(yè)で、スター百貨店とその背後にあるデパートが寢そべって稼いだ。そのため、所有物業(yè)が比較的少ない百貨店が受ける賃貸料の圧力はますます大きくなり、會社の業(yè)績を引きずりやすい。

実は、オーナーだけでなく、政府は市場でスプーンを分けたいと思っている。杭州ビルは中國の高級百貨店業(yè)の奇抜な一輪で、年間の売上高は50億を超え、純利益は4億近くに達している。しかし、その出身は中外合弁企業(yè)であるため、土地の使用期限は30年しかなく、間もなく2016年に期限が切れる。これまで杭州ビルの毎年の土地償卻費はほとんど無視できたが、2016年からは毎年政府に支払う必要がある土地使用料は1億4500萬元に達し、5年周期で増加する。杭州ビルの収益力も大きな打撃を受けた。

だから、橫になってお金を稼ぐのは二大家ではなく、大大家です。