不動(dòng)産の賃貸料が足りないです。Soho中國(guó)はモデルチェンジの道に迷っています。

SOHO中國(guó)の2013年の売上高は146.21億元で、投資不動(dòng)産の賃貸収入は2.79億元だけです。

2014年上半期において、同社は47.5億元の営業(yè)収入の中でも、わずか3.45%の賃料収入しかない。

9月29日、SOHO中國(guó)は上海シートリップと前売フレーム契約を締結(jié)し、30.5億元で凌空SOHOの中の建築面積の10.02萬(wàn)平方メートルの不動(dòng)産及びいくつかの付帯施設(shè)を販売する計(jì)畫を明らかにしました。

凌空SOHOの殘りの部分はSOHO中國(guó)から投資不動(dòng)産として持ち続けます。

2014年初頭に発売された上海SOHOヘレン広場(chǎng)とSOHO靜安広場(chǎng)を含め、SOHO中國(guó)では今年で3番目の上海プロジェクトとなりました。

このように、「モデルチェンジ成功」を高らかに宣言したSOHO中國(guó)が再び販売の道に戻ってきたのか、それともすでに達(dá)成したテナントが並ぶのは幻のようなものなのか、という極めて格式の高い商業(yè)不動(dòng)産會(huì)社が足踏みしています。

シティグループが2014年8月末に発表した報(bào)告書は、こうした狀況を強(qiáng)調(diào)している。

報(bào)告によると、シティはSOHO中國(guó)の見通しに慎重で、主に會(huì)社がまだ機(jī)會(huì)を探して未完成のプロジェクトを販売しているため、短期利益を獲得して長(zhǎng)期賃貸料の増加をサポートしています。

SOHO中國(guó)の2013年年報(bào)によると、同社の売上高は146.21億元で、同1割近く下落している。

その中で、不動(dòng)産の販売単位は143.42億元を記録し、契約の販売金額は46.87億元で、投資不動(dòng)産の賃貸料収入は2.79億元だけです。

2014年の上半期において、同社は47.5億元の営業(yè)収入の中で、家賃収入からの収入はわずか3.45%だった。

このような差のあるリース販売限度額を占めると、「並べて」とは言えません。「2015年以降、すべての資産は自己投資不動(dòng)産になります。」

業(yè)界関係者によると、時(shí)局の非常に複雑な3年間を経て、2015年にモデルチェンジを完了することを期待しているSOHO中國(guó)はまだ第一段階にとどまっており、難問(wèn)はまだ解けていない。

今後もSOHO中國(guó)のモデルチェンジの道は長(zhǎng)く、揺れ動(dòng)くだろう。

もしモデルチェンジが成功するかどうかの基準(zhǔn)を定めるなら、「SOHO中國(guó)の家賃収入は総収入の30%を占めるかどうかを見てもいいです。

しかし、今は不景気で、電気商の大きなショックを受けて、あまり楽観的ではありません。

將來(lái)的には、モデルチェンジが成功するかどうかは、SOHOの株価を見てみましょう。やはり資本の嗅覚が一番鋭いです。」

散売モードは引き継げません。

SOHO中國(guó)のモデルチェンジの背景について、同社の潘石屹會(huì)長(zhǎng)は「戦略的な配置で內(nèi)外の圧力があり、販売稅が高く、毎年利益の半分以上が稅金を納めている」と述べ、SOHO中國(guó)最高経営責(zé)任者の張欣氏は、最大の動(dòng)力はテナント市場(chǎng)からの「呼び聲」だと述べました。

蘭徳諮問(wèn)総裁の宋延慶氏は「投資時(shí)報(bào)」の記者に対し、SOHO中國(guó)の転化の主な原因は、流通モデルが確かに引き継がれないからだと語(yǔ)った。

SOHO中國(guó)は、最初のプロジェクト「現(xiàn)代城」を開発して以來(lái)、十?dāng)?shù)年にわたって、散売モードをとってきました。

このようなモデルの突出した問(wèn)題は不動(dòng)産の所有者、経営者、管理者の分離であり、利益の訴求が統(tǒng)一されておらず、ブランドと市場(chǎng)の協(xié)力が形成されにくい。

もっと深い原因は、バラ売りモードで、ベンダであるSOHO中國(guó)が高収益を上げ、さらに將來(lái)の不動(dòng)産増値収益をある程度借り越したことにより、所有者が予想通りの投資をすることが困難になったからです。

高い家賃圧力の下では、経営者も予想通りの経営収益を上げることは難しい。

大凡シングル勝ちのモードは長(zhǎng)く持続することができません。

「開発―販売」から「開発―保有」のビジネスモデルへの転換は、経済環(huán)境の変化の影響がある。

山西省の炭鉱は経済が低迷し、政局が揺れ動(dòng)く中、SOHO中國(guó)の主要顧客群である石炭のオーナーももう風(fēng)光がなくなった。これはSOHO中國(guó)の販売モデルを引き継ぐことが困難になった。

譽(yù)翔安不動(dòng)産パートナーの王珂も、世界経済の収縮と國(guó)內(nèi)の経済體に対する一連の「アイロンがけ」措置に伴い、かつては繁栄の勢(shì)いと制度の不備によって暴利を得た土豪層が、予測(cè)できる未來(lái)において急速に減少すると表明しました。

世界経済は事実上、多くの人の就業(yè)と基礎(chǔ)福祉を守ることを目標(biāo)とするサイクルに入りました。中國(guó)では、さらに「節(jié)電モード」を採(cǎi)用しています。

土地の豪快さで高回転高プレミアムのビジネス品種を?qū)g現(xiàn)し、低溫運(yùn)転の勢(shì)いは逆転しない。

贅沢品から不動(dòng)産まで、核心能力と十分な財(cái)務(wù)保障がなければ、これらの分野に入るのは刀の先で踴るのと同じです。

茂華氏もこの傾向を肯定し、さらにSOHO中國(guó)が直面している問(wèn)題だけではなく、ビジネス開発やハイエンド住宅開発をはじめとする開発會(huì)社が直面している問(wèn)題でもあると述べました。

「これらの不動(dòng)産の総価格はいずれも高いので、山西省の石炭とエネルギー、そして民間経済全體の不景気は、純『開発ー販売』モデルに大きな衝撃を與えました。

SOHO中國(guó)の最近の上海の不動(dòng)産はアメリカに上場(chǎng)したオンライン旅行會(huì)社に売卻されました。今後、同社は萬(wàn)科大都市のように、いくつかの大きな投資機(jī)関と協(xié)力して、コア不動(dòng)産を機(jī)関投資家に販売し、ライトアセットを通じて運(yùn)営し、開発者にもなり、運(yùn)営者にもなります。

反周期的買収を計(jì)畫する。

モデルチェンジについては、賃貸収入が微小な狀況下で、SOHO中國(guó)は別の計(jì)算をせざるを得ない。

茂華氏の分析によると、不動(dòng)産業(yè)界の周期的な調(diào)整はまだ終わっていないので、將來(lái)的には撮影掛を採(cǎi)用することによって、十分な地域を得ることが難しくなった場(chǎng)合、SOHO中國(guó)は手元に余裕のある現(xiàn)金を頼りに、一連の資産と土地の買収に參加し、優(yōu)良品質(zhì)の物産と土地を獲得することができるようになります。

上海のプロジェクトを売卻することも、資金を回収する重要な手段である。

2014年初め、金融街ホールディングス株式會(huì)社は、SOHO中國(guó)が金融街と合意し、上海にある「靜安プロジェクト」と「ヘレンプロジェクト」を52.32億元で売卻すると発表しました。

30.5億元で販売する予定の凌空SOHOの一部の面積を計(jì)算して、上海プロジェクトの売卻を通じて換金した資金は82.8億元に達(dá)しました。

これらの取引において、SOHO中國(guó)はいずれも、適切な機(jī)會(huì)に會(huì)社の若干の非中核資産を更新することが會(huì)社の長(zhǎng)期戦略の一部になり続けると表明しています。

會(huì)社は引き続き市場(chǎng)の機(jī)會(huì)に留意します。

北京と上海のゴールデンエリアの高品質(zhì)資産。

狀況はまだ不透明ですが、現(xiàn)金が十分で、実力が十分な開発者に土地やプロジェクトを買収する機(jī)會(huì)を提供します。

このような反周期的買収のやり方は、SOHO中國(guó)が土地とプロジェクトの備蓄を充実させる上で長(zhǎng)年受けてきた戦略である。

中國(guó)の管理職は2014年半の年報(bào)で、會(huì)社は積極的に資金面の準(zhǔn)備をしていると明らかにしました。

2014年の次の時(shí)間に、會(huì)社は引き続き市場(chǎng)狀況に注目し、「北京と上海のゴールデンエリアで優(yōu)良資産を買収する機(jī)會(huì)を発掘し、合理的な投資で最大可能なリターンを勝ち取る」と述べました。

茂華氏は記者団に対し、「張欣さんは去年から海外投資を始めました。開発者のモデルチェンジの一部とも言えるし、買うタイミングもいいです。また、不動(dòng)産開発は早い段階で第一線から第二線に転じました。今は北京を除いて、他の地域は縮小しています。」

ただし、現(xiàn)金を持っていても、SOHO中國(guó)が北京上海市場(chǎng)で切れるとは限らないので注意が必要です。

昔のことは忘れないで、後のことは忘れない。

上海市場(chǎng)に進(jìn)出したSOHO中國(guó)プロジェクトの開発が遅れており、「外灘8-1爭(zhēng)奪案」でも復(fù)星集団に負(fù)けている。

最近、會(huì)社は北京の雙材料の王西城區(qū)の華嘉胡同の塊を奪い合って、同じく華融に74.6億元の高値で抑えられます。