埋蔵量のゴールド：不動産、合併、不良資産は誰が主に浮き雕りになりますか？

資本管理の新規規定の影響の継続などにより、2019年の中國株式投資市場の投資環境は2018年より厳しいです。市場の下振れサイクルの中で、貯蓄市場にはどのような投資機會がありますか？異なる資産類別の投資には、どのような投資規律と基準がありますか？

11月20日、南方財経全メディアグループの指導、21世紀経済報道主催の「第9回中國イノベーション資本年會」で、弘毅投資、基石資本、弘基金、鼎暉投資、金茂資本、鼎一投資などの多くのゲストがこの話題をめぐって討論した。

鮑篠原斌です。資料図

弘毅投資董事総経理の鮑筱斌：第一線都市の保存量業務用不動産の投資に専念する。

弘毅投資はPE、不動産金融（RE）、公募基金、ヘッジファンドなどの総合的な投資管理會社です。私は主にその中の不動産金融業務を擔當しています。今はここに2ドルの基金と2人民元の基金があります。

私たちは不動産金融分野での投資戦略がはっきりしています?，F在、私達が管理する何百億の資産は大體北京、上海、深センと広州に配置されています。

具體的には、私達の投資は主に3つの方向に集中しています。1つは、価値の上昇の可能性があると考えている預金部分、古い資産のアップグレード改造です。

投資をする紀律性については、まず自分の獨特な優位性を確立し、専門的な優位性を形成することが理解できます。他の人が機會があったら、投資の効果を拡大できます。

具體的には投資方法について、まず自分の能力圏を構築し、しっかりと守り、甘い點を打撃し、不動産金融投資の最も目立つ特徴は、市場で十分に検証された強力な資産運営能力を建設したことである。今は市場に一定の圧力がありますが、弘毅が資産を管理するレンタル率、家賃の割合は去年より大幅に向上しました。その原因は私達が強い運営能力を持っています。

第二に、不動産投資をするには、必ずレバレッジを管理しなければならない。これは重要な規律である。私が知っている限りでは、一部の機関は國內で不動産投資用のレバレッジを作っています。このように市場が変動すると、資産の流動性と安全性にリスクが発生します。

第三に、投資ポートフォリオの中で流動性を管理しなければならないということは、不動産投資においても非常に重要である。不動産投資市場には必ず変動があります。資産価格は高いところと低いところがあります。周期を超えて適切な流動性があれば、良いリターンが得られます。

范永武資料図

基石資本総裁范永武：投資高確定性の先導企業

基礎となる資本は主に科學技術、醫療健康、消費サービス及び文化娯楽分野に投資することに焦點を當てる?，F在私たちは投資の確定性を重視しています。例えば、私達の重點配置の先進製造業において、最近自動物流設備のプロジェクトを投入したばかりです。このような企業は今市場がそんなに盛んではないかもしれませんが、成長性は確かです。経済がいくら下り坂であっても、物流の自動設備の輸入代替の傾向は止められないので、この業界は毎年15%の成長率があって、GDPの増加速度をはるかに上回っています。

礎石の資本はまた産業チェーンの上下に伸び、合併投資を行うことを重視している。M&Aをするには、まず、トラックの細分化の選択が重要です。一つは業界の発展の見通しがあるかどうかを見ます。二つは買収によって価値が上がるかどうかを見ます。礎石を例にとり、持株式の合併によって、全國ランキングトップ10のチェーン小売薬局「全億健康」が3年間無から築かれました。

基礎はチェーンストアの選択であり、業界の判斷に基づいています。中國の小売薬局市場は合併合併合併合併の初期段階にあり、醫薬品小売規模、一人當たりの醫療品小売消費、薬局単體販売、醫薬品小売売上高のGDPに占める割合などの指標はいずれもアメリカ、日本などの成熟市場に大きく遅れており、潛在力が高く、整合性が大きいです。

また、薬局のような自身の収入の伸びとエピタキシャルな発展の余地がある業界は、企業管理層の変動による陣痛期をより良く過ごすことができます。石の合併によって、ほとんどの薬局の業績は短期的に変動が少なく、長期的に上昇しました。

第二に、できるだけ大手企業を選んで合併をします。投資をするには時代と共に進み、外部の狀況の変化は投資の確定性をより重視することを要求します。以前は増分の時代で、みんなはすべて水かさが増して船が高くなりました。しかし今は増分から貯蓄への転換期で、この過程は通常業界の集中度の高まることに伴っています。

だから、今年は企業の圧力が非常に高く、不確実性も非常に高く、業績は予想を達成するどころか、一定の成長が実現できるのは少ないと見ています。このような狀況の下で、リーダー企業はより強い確定性によって、統合大潮の中でより多くの市場シェアを占めることができます。また、大手企業も輸入代替の配當を受ける可能性があります。

孫銘辰資料図

弘基金創始パートナー兼CEO孫銘辰：不動産の本位価値を守り投資

弘基金は若いファンドマネジャーで、主に不動産投資をしています。私の考えでは、不動産投資は3つの発展段階があります。すなわち、市場の増分、ストック市場の段階と資産証券化市場の段階です。現在は増分市場の段階において、在庫市場への転換期にあります。私たちが集束している不動産は基本的に都市サービスを機能とし、オフィスビル、コミュニティ商業、マンションなどを含みます。

弘基金は設立以來、投資プロジェクトの100%の撤退を実現しました。核心は投資規律を守ることです。具體的には、まず買収時に、すべての調整を厳格に実行しなければならない。財務、法律、工事などを含めて、この方面にはいかなる近道もない。

第二に、自己価値投資を守り抜くこと。2015年、2016年には、民営資本ブームの時期にあり、民間資本には多くの熱いお金があり、コストを度外視した買収が行われました。しかし、私たちは常に不動産の持ち場価値を守り、資本屬性の整合周期內で投資します。投資をするために必要な大きな問題は利益の誘惑であり、管理人はこれらの誘惑を防ぐ能力があり、本來の価値から外れる投資をしない。

第三に、國の規定に適合すること。國內投資であろうと、クロスボーダー投資であろうと、多くの行政管理と監督管理に関わるものであり、國家コンプライアンスの合法的な範囲內で、投資の著地を実現しなければならない。投資と管理の過程において、偶発的な事件に遭遇した場合も、コンプライアンス合法的な法的手段で解決しなければならない。

簡単に言えば、投資規律は明確に守らなければならないので、厳格な調整を堅持し、本來の価値を守り、國家の規定に適合しなければならない。価値判斷をしっかりと行い、リスク認識を十分に行い、チーム自身の能力範囲內でコントロールできるプロジェクトを行うことこそ、投資者に対して責任を負い、すべての株主に対して責任を持つことであり、これもこれまで堅持してきたものです。

李磊資料図

鼎暉投資董事総経理李磊：投資された企業のキャッシュフローの創造能力は極めて重要である。

鼎暉投資は株式投資であり、市場上でPE投資をする一番早いチームの一つであり、鼎暉は2002年に設立され、プライベートエクイティ投資に端を発し、初期の投資プロジェクトは主に少數株式投資を主とする。しかし、過去四、五年の間に、私達の投資はM&A投資に力を入れています。同時に、革新的な成長期投資を含み、革新的な成長期投資は規模の大きい投資と成熟した企業があります。

私たちの投資戦略の変化の背景には、大きな駆動要因があります。過去17年間、私たちの多くの投資企業はすでに相當な量と規模に成長しています。それらは國內だけではなく、統合業界の需要と能力を持っています。同時に、20年近くの経験を積み重ねた上で、鼎暉は非常に高い効率で企業管理チームと肝心な政策決定者と疎通するネットワークを作り上げました。そして、企業との長期的な協力の中で絶えず新しいプロジェクトを創造し、発掘してきました。過去5年間に、大量のM&A、とりわけ國境を越えたM&Aの機會を発掘し、合計11のM&Aプロジェクトを完成しました。取引金額が100億ドルを超えました。これは鼎暉が大規模で複雑な取引の中で信頼できる執行能力を証明しました。

私達のPE基金の業務が買収合併型プロジェクトと大型成長期のプロジェクトにもっと焦點を合わせるにつれて、特に企業のキャッシュフローの創造能力に関心を持っています。具體的には、優秀な企業は自己の業務を通じて成長し、絶えずに資本を投入することによって、持続的なキャッシュフローの創造を実現しなければならない。

投資規律において、第一に、持分投資は本質的には投資者であり、誠実と信用に問題があるチームは必ず投資しません。もちろん、誠実と信用は問題があって顔に書くことはできなくて、更に多くの必要があります。私達は企業の帳簿、企業家の過去からどのようにパートナーなどの多くの細い點の中で手がかりを探して、精確な判斷をすることができます。

第二に、潛在的な利益不一致の取引構造の存在を避けるために最善を盡くします。鼎暉は投資される企業と一緒に少なくとも三五年の時間を歩かなければならないので、取引方案の設計上でできるだけ利益の不一致を減らします。

王東亮資料図

國壽投資持分投資部投資総監督の王東亮：投資戦略は能力賦課と高度に一致しなければならない。

今年以來、市場のお金は明らかに減少しています。私たちもサイクル全體で、市場のもっと理性的な投資の時間が來たことを見ています。だから、サイクル、資金と資産の需給関係の観點から、ファンドマネジャーにもチャンスが與えられたと信じています。

資金管理者が集中している資産の種類、集中している戦略はそれぞれ違っていますが、どのような資産に直面しても、資産に対して投資管理と付加価値を行わなければならないです。異なった機関の策略は異なっていて重要ではありませんて、肝心な點はあなたの策略と能力素質が高く一致していますか？十分な資産管理能力があれば、あなたの戦略をよく実行して、比較的良い投資結果が得られます。

しかし、時には人が頼りないので、制度は頼りになります。もし一つの機構が異なるサイクルの基幹業務に直面できるなら、內部運営制度、投資規律、リスクに対する識別と內勤の処理も含めて非常に重要です。機構が異なる周期に対応する異なった策略も、長い意味があります。

周立イエ資料図

金茂資本総経理周立イエ：細かい項目を選んで、投資者の利益を第一にします。

金茂資本は中國の金茂傘下の基金管理者です。だから、私達の資産配置はほとんど不動産のプレートにあります。不動産投資において、私達の第一種類の投資は不動産開発であり、金茂資本は大きな割合の資産配置を行っています。コントロール政策の影響を受けても、今の市場は私達が見ているように下りていますが、多くの良いプロジェクトがあります。私たちはこの部分で投資していますが、いくつかは株式投資で、いくつかは中間層投資です。これはファンドマネジャーのプロジェクトに対する判斷によってそのタイプを確認します。

第二種類の投資は商業不動産で、私達が考慮する主要な要素はその內在する投資価値で、核心の都市、核心の地域、未來の潛在力など。この部分の資産は現在の市場では逆サイクルの成長機會があります。また、多くの投資家が危険資金、海外の長期資金を含めてこのような機會が望ましいです。これも私達の株主である中國の金茂に必要です。

金茂資本のPE投資において、私達が主に考慮している角度は、不動産と協同作用のあるPE投資プロジェクトであり、例えば大科學技術、大文化、大健康分野の革新企業に焦點を當てることである。

どのような投資はしませんか？簡単に言えば、投資者の利益に反する私達はしません。自分の資産管理能力を超えることはしません。具體的には、金茂資本が投資した不動産開発プロジェクトについて言えば、全體の開発プロジェクトは大體の投資量であるため、取引先を選ぶ上で、また全體の開発過程において資金の流れの上で、各プロジェクトは全部數十億乃至百億の資金である。だから私達が堅持する原則は、金茂がプロジェクトの中でリスクをコントロールすることができます。そうでなければ、私達はしません。これこそ資金リスクをコントロールし、投資者の利益を守ることができる。

不動産投資の部分では、自分自身がしっかりとした資金管理能力を持つことが重要です。もしビルのコストを取るなら確かに安いですが、資産管理の手段を通じて価値増値を実現できないなら、私達はしません。また、取引そのものから言えば、すべての取引は風控、財務、工事に関連しています。ここの難點は合法的なコンプライアンスにあります。

しかし、私たちは専門の力でリスク判斷ができると信じています。投資をする過程の中で、主観的な見方と心理狀態を効果的にコントロールして、客観的な専門をやり遂げることができます。私たちはプロジェクトをするためにプロジェクトをするのではなく、プロジェクトをよく選んで、プロジェクトを管理します。このレベルでは、必ず會社の投資規律をよくコントロールし、前、中、舞臺裏の調整をしっかりと行うことが大切だと思います。

宋玲玲資料図

鼎一投資董事総経理宋玲玲：システム操作方案を通じて長期投資の確定性を構築する。

鼎一投資は2015年に設立され、苦境資産と企業再編を戦略とする特殊な機會投資ファンドです。特別な機會投資は最も典型的な短期確定性で投資機會を探しに行きます。同時に、システムの操作方案、実踐可能な経路を通じて、長期的な確定性を構築します。

私たちは、特別な機會ファンドは今日の市場上で非常に大きな発展空間があると考えています。いくつかのデータから見れば、昨年から2級市場上の「救済」の話題が注目されています。2017年現在までに、400社近くの上場會社の株式が司法に凍結され、債券市場の違約発生規模は累計3000億元近くに達し、爆発的な高発期にあります?，F在、信託市場は違約の発生金額を披露して4000億元近くになります。銀監會が発表したデータによると、銀行表內の不良債権金額も2兆元を超えており、類のローンが3兆元を超えることに注目している。

特別な機會に投資する最も重要なのはリスクを識別し、リスクをコントロールすることです。絶えずリスクと付き合う過程において、私達は必ず論理を尊重し、常識を尊重し、常に警戒心と畏敬の心を持ちます。

具體的な資産配置では、まず上から下を見て、核心の十數都市だけに注目して、しかも一度都市に入ると、私達は點と面から、規模的に投資をして、自分の地區優勢を確立します。一方は下から上まで、ミクロからマクロまで、長期的に安定したキャッシュフローを持つ資産を重視しています。

投資の紀律性については、実は投資をする時に一連の流れがあります。私たちは投げる前と投げた後の一貫性の評価を求めます。そしてこの過程の中でずっと振り返ってみます。基本的に二週間から一ヶ月は実際と予想のずれを振り返ってみます。第二に、資産全體の組み合わせでは、短期流動性と長期超過収益の中間ポートフォリオのバランスを合わせるために、一連のオペレーティングシステムを通じて、自分の投資規律を実現します。