「疫病の下で企業を見る」シリーズその7：疫病の下の住宅企業のために減圧することができて、これ以上ビル市を刺激する古い道を歩いてはいけません

春節はもともとビル市の販売シーズンの一つだったが、今年は新型コロナウイルスの流行でビル市の販売が衝撃を受け、レバレッジ率の高い不動産企業にとって脅威となった。中國の不動産市場の行方が注目されているのは、多くの企業の運命だけでなく、中國経済の動きにも関係しているからだ。

恒大グループは、2月18日から全國で自社ビルを7.5%割引で販売すると発表し、市場で話題になっている。2019年6月末、恒大の総負債は1兆7500億元で、うち1兆2500億元は今年6月末に満期になるため、在庫を販売して返済する必要がある。

コロナ禍が発生する前から、不動産企業は融資制限や市場の熱不足による圧力を受けていたが、中國の不動産企業は長年にわたって高負債、高速度の拡張に慣れてきたが、現在の不動産市場は成熟期に入り、このモデルを支持することはできなくなった。昨年末、北京銀保監局は、住宅企業のレバレッジ率が高すぎることを防ぎ、純負債率が著しく高く、経営戦略が急進的で、レバレッジ買収を大量に行っている不動産企業に対し、新規融資を厳格に抑制するよう通知した。

全國工商連合不動産商會の最近の調査によると、2020年上半期に期限切れになった46の住宅企業の債務は5300億元近くに達した。調査?研究したある住宅企業を例にとると、以前は毎月金融機関から融資40～60億元を得ることができたが、現在は融資額を斷ち切ることができ、単月の資金不足は100～110億元に達し、その貨幣資金は3カ月の稼働を維持するのに十分か、企業だけが十分である。そのため、同機構はリスクが相対的に低い企業に対して、貸付政策を適切に調整し、貸付ルートと限度を増加させ、例えば段階的に合理的に開発貸付枠を増加させ、社債発行條件を適切に緩和し、外部管理部門は人民元の國境を越えた雙方向資金プールの入國業務を適度に開放することを提案した。穏健型またはリスクの低い企業には、信用性融資を適度に増やす。疫病の原因による満期返済が困難な企業に対しては、條件付きで期間を延長し、一定期間の延期や継続貸付などを與える。

これまで、疫病発生の衝撃に対応するため、全國20余りの省?市が不動産産業に対する「方向性緩和」政策を打ち出してきた。內容は土地の譲渡、前売り條件、著工竣工、積立金及び不動産融資などだ。例えば、南京は不動産企業の土地譲渡金の納付遅延を許可し、蘇州市は前売り、販売の時間ノードを適切に繰り上げる。現在、これらの政策は主に不動産企業の一時的な救済のために焦點を當て、資金チェーンの斷裂を回避し、不動産市場を積極的に刺激していない。

市場では、経済が疫病に見舞われた後、不動産市場の規制政策を緩和することで経済成長を刺激すべきだという世論衝動もある。しかし、中國が質の高い発展の道を歩み始めた今、不動産市場を再び刺激して経済の安定を助けるべきではない。そうしないと、社會全體が復路を歩んでいると勘違いし、現在の資源配置最適化の傾向を変える可能性があります。

2月19日、中國人民銀行は2019年第4四半期の中國通貨政策実行報告書を発表し、その中で特に、家は住むためのものであり、炒めるためのものではないという位置づけを引き続き堅持し、「都市による施策」の基本原則に基づき、不動産金融の長期的効果的な管理メカニズムの構築を加速し、不動産を短期的に経済を刺激する手段としないことに言及した。それと同時に、2月にLPRは非対稱的に引き下げられ、1年で10ベーシスポイント下げられたが、5年で5ベーシスポイント下げられただけで、これまでの公開市場の逆買い戻しとMLFの下げ幅を下回った。これは不動産市場を刺激しない政策方向性をある程度示している。

短期的な景気刺激の手段として不動産を利用しないことは、不動産企業が直面するリスクを無視することではない。疫病の下で、將來の市場がどのように変化するかはまだ判斷できない。少なくともこれまで、不動産企業が一般的に直面してきた資金チェーンの緊張問題は、本質的には疫病の爆発によるものではなく、常に存在し、増加しているリスクである。疫病は第1四半期の経済に実質的な衝撃を與え、盲目的にローンを引き出したり、ローンを切ったり、ローンを押したりせず、一部の合理的な融資を支援したりするなど、不動産企業の圧力を緩和するための措置を実施することが考えられる。肝心なのは、不動産企業は粗放式の高レバレッジ発展モデルを変え、中國のビル市の新常態に適応しなければならない。

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